我为两会提建议征文

我为两会提建议征文
一、“快而多”至关重要，“快”更重要！
虽然今年国土资源部新推出的土地有70%用于保障房建设，但我们应该清楚，从规划、土地整理、设计、施工到竣工选房最快时间也要2-3年。

事实上，由于保障房的公共性质，政府是主要的项目操作人，这里所涉及的招标、监管内容多不胜数，要做到公平、公正、公开的时间本身是正常房屋施工的一倍!
对于保障房，地方政府到目前为止，对中央的要求有多大的积极性是需要大打折扣的，本来就没积极性(花财政无回报)，加上天然的操作难度大，保障性用房停留在“只闻楼梯响，不见人下来”的状况，也就不出奇了，几乎是可以预见的常态。

如果目前这种状态持续，那么本轮房地产调控，势必又走进了宏观经济与房地产业相互博弈的老路上：
1、只要宏观经济投资过热，中央就打房地产;只要宏观经济投资严重不足，中央就救房地产，永远徘徊在“打”和“救”之间;
2、只要保障房不批量面世，房地产业就永远是人民的“敌人”，即使房地产在目前的价格水平下降20%，我们广大的中低收入者也不可能轻松置业;就是房地产价格下降30%—50%又如何?难到我们刚参加工作的白领能买得起了吗?
因此，保障房的批量快速的面市，是可以改善房地产业政治环境的唯一先决条件!
3、房地产业目前的底气是什么?无外乎，住宅是目前最大的内需，拉动了六十个左右的产业;无外乎地价是地方政府的财政和借钱的依据;无外乎住宅的贷款是银行的“优质”资产。

因此有了“房地产≈内需”，“房地产绑架了地方政府和银行。

”这个“底气”什么时候就会破产呢?首先就是不能用房地产来代替全部住宅，也就是要保障房批量上市的那一天。

如果说房地产是最大的内需，不如说普通住宅是。

由于商品房，尤其是高档商品房的空置率越来越高，拉动产业链的就业作用就会越来越少。

而保障房则可以拉动从钢筋水泥到窗帘的长长产业链!
今年，房地产业的调整，大家都感觉到中央是下了决心的，但决心的底气在哪里?如果没有保障房的“后招”可以跟得上，而且是快速地跟上，调整的结果会怎样，就很难判断了。

因此，本人呼吁全社会拿出智慧来。

解决保障房迅速批量上市的问题：“快”至关重要。

二、怎么才能“快而多”？尤其是“快”
我们知道房地产业的发展，也就是这十几年的事。

这十几年，我们的房地产业凭什么可以建设出过去一百年的住宅
面积?重要的不是科技，不是人才的水平，而是一个市场制度!这是一个可以借鉴的制度，这个制度的关键在于政府、私营企业和银行的三方面利益的协调一致。

从建国到改革开放，中国没有什么商品房，住宅建设全是地方政府和全民制企业的事，很多人都知道当时住房紧张到什么程度。

为什么紧张?政府包办一切，即使不缺钱，也太慢，更何况地方政府普遍负债累累呢?
那么，如何借鉴房地产规则用于保障房建设呢?
1、政府退回到土地供应者和规则制定者的角色，而不是冲到房屋施工者的前线，更不应该成为拿全体纳税人的钱去搞工程的“包工头”!
2、发挥银行房贷的积极性，支持中低收入人群以利息更低，还款期限更长，来贷款购买保障性住宅，这样政府的财政负债就不会因过大而损伤积极性。

3、以私营企业竞投项目的方式，使建设、施工等最不适合政府做的事得以市场化，对于私营企业的积极性采用住宅限死定价，限定买家;商业放开市场化的方式搞活!政府非但不用增加除土地以外的建设款，而且可能还会小有收益;
4、一定要借鉴商品房的预售制度，预售保障房，这样可以大大加快市场对保障房批量推出的预期。

让有资格轮候的人有选择权，更重要的是让他们心态提前得到安慰。

同时，也可以让他们提前介入施工的监管。

更为重要的
是，施工企业可以提前回收现金流，扩大投资其它项目的规模。

我认为，制度最为重要，一个好的制度，比批出多少土地，开工多少项目要重要得多!否则，政府就是干着吃力不讨好的事儿，比如深圳的经济适用房，一入伙就遭遇到质量的投诉和游-行。

三、房地产业应支持保障性用房的发展
中国的商品房率，到09年已经达到了85%，也就是中国每建100套房子，85套是商品房，本人认为是太高了。

也就是说商品房率在未来有一个下降的过程是完全正常的。

为什么这么说呢?
直至20世纪90年代初，甚至到1996年以前，中国住宅的完全商品化率并不高。

1996年政府停止了实物分房的制度，银行开始大规模支持商品房的个人购买，这时商品房的量开始大幅度上升。

这是中国住宅市场化大趋势的根本原因之一，最为重要的是旧有公房的市场化改革，使得大量的存量公房(这相当于福利房)转而成为居民的私房，并且进入了市常
因为公房的管理与维护不能与时俱进，跟不上市场经济和流动人口的发展，以至于地方政府在这期间的“经济适用房”备受诟玻商品房在2000年之后成为了几乎唯一的房屋供应渠道。

也就是说，房屋市场化过头了。

我们看在成熟的市场经济中，完全市场化的房屋和保障性住房始终是并驾齐驱的，大体上是1：1的比例关系，这种比例关系，使得房屋在不同收入阶层的分配采用了不同的原则，房屋的居住和投资功能得以互不干扰，并且相得益彰。

记得我们在访问美国加州的一个滨海小城——圣芭芭拉(Santa Barbara )时，市长对当时不断上涨的商品房价格也摇头，但绝不干预。

这位市长要干的事情是维持该市的保障房——老人住宅和打工轮候者的公屋租金，并保证轮候时间不能过长，她对中国要控制商品房价格很不理解。

我心里想，如果我们能把原旧有公房不市场化，保持其福利性质该多好呀，我们现在也就不用紧张商品房价格了。

商品房正常化的前提是一定量的保障房啊!因此，支持保障性房建设就是支持房地产业本身，为过去的过于市场化买单，才可以使商品房市场走向正常。