郑州市城市综合体发展
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郑州城市综合体发展
重点案例分析
/位置分布
案 名华 润 万 象 城 案 名 万 达 中 心 案 名 正弘蓝堡湾
案
名
升龙又一城
案
名
锦
艺
城
案
名 国
贸
中 心
案
名
西元国际广场
后期
案 名 金成时代广场
案
名 中 原 万 达
向 北 有中心向外围扩展 向 南
案
名 中 原 新 城
初期发展
案
名
曼哈顿广场
案
名
升
龙
城
案 名 大观国际居住社区
5000平方米,社区豪华会所、西餐咖啡、健身康体中心、
洗浴中心，集休闲娱乐健体于一身。
重点案例分析
/郑州国贸中心Mall街平面图
重点案例分析
/郑州国贸中心业态分布
音像制品区域 时尚影音产品、音像制品、时尚书籍等等。 家居寝饰区域 寝室床上用品、家居布艺饰品等等。 千色女人街区域 淑女服饰、首饰、随身饰品饰物、鞋、手表、内衣、 丝巾、皮包类、小化妆品、梳子、头饰、布艺、家 居用品、家居饰品、手机饰品、情侣用品、香熏、 针织品、绣品、小工艺品、手工编织制品、衣鞋皮 具修护、儿童服饰用品等 个人护理店区 SPA店、美容护理店、美甲店等等配套 豪华会所 西餐厅、茶艺、棋牌、健身康体中心、洗 浴中心、沐足、社区家居服务
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
• 6米挑高架空层作为空中园林，将商业与住宅之间的影响降到最低。
住宅双地面，商业双首层
重点案例分析
/曼哈顿广场入驻品牌
曼哈顿招商品牌阵容强大，正在经营的品牌有：沃尔玛超市、赛博数码广场、 国美电器、中体倍力健身俱乐部、屈臣氏、长江证券、工商银行、招商银行、 儿童乐园、必胜客、肯德基、德克士、味千拉面、两岸咖啡、拉芳舍美食、 江汉烤肉、爵士牛排、萨利鹿鼎庄、欧博酩庄、永和大王、木桶三国、阿利 茄汁面、利狼、九牧王等多家知名品牌。
保持资金链，同时国贸中心商场，写字楼采取承包方式，商场
与大连大商新玛特签订了，战略合作协议，同时项目写字楼郑 州招商银行签订大客户购买协议，整体打包出售，完成了，资 金快速回收：
重点案例分析
/曼哈顿广场简介
由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分的商业、办公、娱乐引入到ＣＢＤ，引入到大型建筑综合体 中来，带来更多的聚集效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造一个新的空间。这种空间将成为未来城市中最具活力的空间之一，也是最 具影响的区域之一。 总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 幼儿园面积 地下室面积 容积率 建筑密度 113295㎡ 838550㎡ 168420㎡ 598630㎡ 1500㎡ 144700 6.5 56.88%
周边环境：
郑州国贸中心周边有河南省博物馆、 省动物园，银行、工商、税务、海 关、星级宾馆、保险公司、科技产 业等均在项目附近，律师事务所、 咨询、信息、医疗、文化教育等公 共设施齐备，为业主提供全方位服 务。
重点案例分析
/郑州国贸中心结构
1/五层商业主楼包括两大部分 23100㎡ 欧洲第一，全球第二国际连锁零售巨头大型知名品牌— 家乐福超市。 43000㎡国际知名品牌大型主力百货。 2/街Mall的步行街 18米宽，400米长，上下3000平方“城市购物国家 地理杂志”式步行街。 3/街MALL三层配套功能
绿化率
住宅户数 停车位
25%
3272 3172
金水路：城市横向中轴大道： 未来大道：城市纵向财富大道：
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
曼哈顿·第五大道共分8大主题区，其中A/B区（美式风情商业 步行街）为主题购物休闲区，是中原首个商业双首层特色的
C
商务圈
D
名街，引入国际国内顶尖品牌旗舰店、知名特餐饮店及休闲
重点案例分析
/郑州国贸中心交通
交通情况： 项目北侧紧临农业路，往东距107国道 （为东环路）5公里，目前已开通2、39、
Leabharlann Baidu
72、80、32、69等多条公交线路直达项
目，至郑州机场约30分钟。向南顺花园 路直达紫荆山广场，至二七广场约6公里， 有9、63、90、809、42、308、29等多 条公交线路到达。
娱乐名店，目前成功签约的商户包括肯德基、麦当劳、必胜 客、味千拉面等300余家知名商家；C区为国际金融商务区，
A
商业圈
B
主要规划为政经名流俱乐部、高档商务精品店、商务金融机 构；D区为大餐饮娱乐名城，主要规划为大型高档餐饮酒楼 及高档商休闲机构；E区为大型主力店区，规划为国际知名品
E
住宅圈
F G H
寓，后期实定为2栋写字楼，1栋公寓，1栋酒 店： 改变原因：希尔顿酒店入驻，使原先的3栋公
寓改变成1栋酒店，1栋公寓：
希尔顿酒店集团是一家国际化，全球性连锁 的五星级酒店，希尔顿在中国已经开业的酒 店分布在北京、重庆、三亚、上海、合肥等 地，共计22家： 跟希尔顿酒店合作，大大提升了曼哈顿整体 形象、地位： 同时为曼哈顿聚集高端商务人士也奠定了良 好基础
后期
案 名 二 七 万 达 案 案 名 德润黄金海岸 案 名 升龙城国际中心 名 升龙凤凰城
综合体基本资料
项目名称 曼哈顿 升龙凤凰城 锦艺城 中原万达 二七万达 升龙国际中心 物业形态 住宅/公寓/酒店/写字楼/商业 住宅/公寓/酒店/写字楼 商业/住宅/写字楼/集中式商业 商业/写字楼/住宅 住宅/商业/酒店/写字楼 商业/写字楼/酒店/公寓/写字楼 占地面积（㎡） 113390 337776 350000 92679 110000 253080 建筑面积（㎡） 800000 1850000 1200000 530000 630000 1200000 容积率 6.5 5.24 3.5 4.55 4.43 5.5 绿化率 25% 24.58% 40% 14.50% 30% 30%
牌超市及专业性市场，已经签约了世界500强、零售巨头沃 尔玛超市、国美电器，大大提升项目知名度及商业价值；F区 为主题文化艺术区，规划为文化艺术名城，涵盖体验书局、 五星级影院（奥斯卡影院）等；G区为休闲餐饮区，规划为 中原第一美食特色名街，荟萃各地特色风味美食。
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
曼哈顿首批规划商务区为2栋写字楼，3栋公
重点案例分析
/曼哈顿广场小结
曼哈顿广场由河南盛隆置业有限公司开发的郑州首个城中村改造综合体 项目，项目属于分阶段发展的，曼哈顿初步定位是商业，酒店，写字楼， 目的是为了带动周边的商业气氛。住宅，商业，酒店，在同一时间开始 建造，为启动物业，住宅首次开盘，销售情况良好，为回收部分运营资 金，项目前期注重广告宣传，扩大企业投资力度，运用重要的商业品牌
吸引力来促进项目的影响力。商业，写字楼随后开盘销售：
项目商业和其它综合体商业运营不同，不自持，仅销售： 曼哈顿是一个成功的城市综合体开发项目，但是后期店铺运营因为没有 统一管理和操作，商业盘活动降低，对买卖双方都造成不利影响：
位于郑州市两大主干道花园路与农业路交会处： 总占地80余亩，总建筑面积48万㎡： 7万平方米商业建筑、12栋单体高层建筑、高智能商业 街、下沉式广场等建筑群：
重点案例分析
/郑州国贸中心
•小户型公寓（22万平方米）/商业（10万平方米)/写字楼（8万平方米） 酒店式公寓：（1#，2#，3#，4#） 在项 目内便可形成衣、吃、住、行成熟的“两分钟生活 圈”，居住、购物、观光、饮食、娱乐休闲自成一体。
专卖店、精品店区域 高级眼镜，高级烟酒，婚纱形象店，映像数码馆，名 牌香水，时尚发型，连锁药店、二十四小时便利店。 钧瓷、南阳玉，洛阳唐三彩字画等。 金银玉器水晶店区域 水晶、时尚饰品、金银珠宝首饰等。
国际名品区域 国际品牌奢侈品、男女高级用品、家居时尚
休闲食店区域 本土、各地特色食店，韩日台港休闲特色食店等
公寓定位为投资公寓，高度设计为30层高层公寓，公寓
设计为21——81平方米。 郑州国贸街MALL（5#） 郑州国贸街MALL由家乐福超市、主力百货、街 MALL步行街三部分组成。MALL步行街，以玻璃天
幕、可置换式街区主题景观为特色。其中70%为自持
物业、现阶段近80%招商完毕。 写字楼（4#，6#） 郑州国贸中心规划高档写字楼两栋，分别是农业路与 花园路交汇处的6号楼，和临花园路的4号楼。除了常 规高档写字楼基本配套外，还配置中央空调换新风系 统，多条电梯运行保证垂直交通的便利性。
重点案例分析
/郑州国贸中心
金水区 花园路农业路教诲下 新田置业有限公司投资开发 普通住宅，写字楼，商铺 480000㎡ 47466㎡ 2006年11月开建 地铁2号线，20+公交路线
区 域 位 置 开 发 商 物业类别 建筑面积 占地面积 开盘时间 交通状况
重点案例分析
/郑州国贸中心
郑州国贸中心是河南新田置业有限公司倾力打 造的地标性建筑群，是一个集高档住宅、五星级酒店、 大型商业等多种城市功能于一体的全业态组合的大型 复合地产项目：
品牌快餐区域 麦当劳、德客士、必胜客、肯德基等。
服装区 品牌男女装、时尚休闲装、童装等。 IT数码港和名牌手机城区域 数码类产品店、MP3店、品牌手机店等。
重点案例分析
/郑州国贸中心小结
国贸中心建立于2006年11月份，是由新田置业公司投资开发 建设，项目为住宅、公寓、写字楼、街MALL、酒店于一体化 的大型地标性城市综合体，项目为城中村改造项目（西关虎 屯），在前期开发时投入大量资金，后期需要考虑资金回收， 首批推出项目公寓产品，公寓的销量保证了资金的快速回笼，
中原新城
德润黄金海岸 华润万象城 升龙城
住宅/商业/酒店/写字楼
住宅/商业/酒店/写字楼 住宅/写字楼 住宅/商业/酒店/写字楼
362402
918000 52693 499500
1800000
3000000 400000 2800000
5.6
3 7.59 5.6
30%
35% 15% 30%
启示;从表格中可以看出，综合体项目整体占地面积比较大，容积率较高，绿化率相对其他住宅项目较小，这 从一定程度上可以反映，在满足居住功能的同时，住宅质量会下降：
重点案例分析
/位置分布
案 名华 润 万 象 城 案 名 万 达 中 心 案 名 正弘蓝堡湾
案
名
升龙又一城
案
名
锦
艺
城
案
名 国
贸
中 心
案
名
西元国际广场
后期
案 名 金成时代广场
案
名 中 原 万 达
向 北 有中心向外围扩展 向 南
案
名 中 原 新 城
初期发展
案
名
曼哈顿广场
案
名
升
龙
城
案 名 大观国际居住社区
5000平方米,社区豪华会所、西餐咖啡、健身康体中心、
洗浴中心，集休闲娱乐健体于一身。
重点案例分析
/郑州国贸中心Mall街平面图
重点案例分析
/郑州国贸中心业态分布
音像制品区域 时尚影音产品、音像制品、时尚书籍等等。 家居寝饰区域 寝室床上用品、家居布艺饰品等等。 千色女人街区域 淑女服饰、首饰、随身饰品饰物、鞋、手表、内衣、 丝巾、皮包类、小化妆品、梳子、头饰、布艺、家 居用品、家居饰品、手机饰品、情侣用品、香熏、 针织品、绣品、小工艺品、手工编织制品、衣鞋皮 具修护、儿童服饰用品等 个人护理店区 SPA店、美容护理店、美甲店等等配套 豪华会所 西餐厅、茶艺、棋牌、健身康体中心、洗 浴中心、沐足、社区家居服务
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
• 6米挑高架空层作为空中园林，将商业与住宅之间的影响降到最低。
住宅双地面，商业双首层
重点案例分析
/曼哈顿广场入驻品牌
曼哈顿招商品牌阵容强大，正在经营的品牌有：沃尔玛超市、赛博数码广场、 国美电器、中体倍力健身俱乐部、屈臣氏、长江证券、工商银行、招商银行、 儿童乐园、必胜客、肯德基、德克士、味千拉面、两岸咖啡、拉芳舍美食、 江汉烤肉、爵士牛排、萨利鹿鼎庄、欧博酩庄、永和大王、木桶三国、阿利 茄汁面、利狼、九牧王等多家知名品牌。
保持资金链，同时国贸中心商场，写字楼采取承包方式，商场
与大连大商新玛特签订了，战略合作协议，同时项目写字楼郑 州招商银行签订大客户购买协议，整体打包出售，完成了，资 金快速回收：
重点案例分析
/曼哈顿广场简介
由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分的商业、办公、娱乐引入到ＣＢＤ，引入到大型建筑综合体 中来，带来更多的聚集效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造一个新的空间。这种空间将成为未来城市中最具活力的空间之一，也是最 具影响的区域之一。 总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 幼儿园面积 地下室面积 容积率 建筑密度 113295㎡ 838550㎡ 168420㎡ 598630㎡ 1500㎡ 144700 6.5 56.88%
周边环境：
郑州国贸中心周边有河南省博物馆、 省动物园，银行、工商、税务、海 关、星级宾馆、保险公司、科技产 业等均在项目附近，律师事务所、 咨询、信息、医疗、文化教育等公 共设施齐备，为业主提供全方位服 务。
重点案例分析
/郑州国贸中心结构
1/五层商业主楼包括两大部分 23100㎡ 欧洲第一，全球第二国际连锁零售巨头大型知名品牌— 家乐福超市。 43000㎡国际知名品牌大型主力百货。 2/街Mall的步行街 18米宽，400米长，上下3000平方“城市购物国家 地理杂志”式步行街。 3/街MALL三层配套功能
绿化率
住宅户数 停车位
25%
3272 3172
金水路：城市横向中轴大道： 未来大道：城市纵向财富大道：
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
曼哈顿·第五大道共分8大主题区，其中A/B区（美式风情商业 步行街）为主题购物休闲区，是中原首个商业双首层特色的
C
商务圈
D
名街，引入国际国内顶尖品牌旗舰店、知名特餐饮店及休闲
重点案例分析
/郑州国贸中心交通
交通情况： 项目北侧紧临农业路，往东距107国道 （为东环路）5公里，目前已开通2、39、
Leabharlann Baidu
72、80、32、69等多条公交线路直达项
目，至郑州机场约30分钟。向南顺花园 路直达紫荆山广场，至二七广场约6公里， 有9、63、90、809、42、308、29等多 条公交线路到达。
娱乐名店，目前成功签约的商户包括肯德基、麦当劳、必胜 客、味千拉面等300余家知名商家；C区为国际金融商务区，
A
商业圈
B
主要规划为政经名流俱乐部、高档商务精品店、商务金融机 构；D区为大餐饮娱乐名城，主要规划为大型高档餐饮酒楼 及高档商休闲机构；E区为大型主力店区，规划为国际知名品
E
住宅圈
F G H
寓，后期实定为2栋写字楼，1栋公寓，1栋酒 店： 改变原因：希尔顿酒店入驻，使原先的3栋公
寓改变成1栋酒店，1栋公寓：
希尔顿酒店集团是一家国际化，全球性连锁 的五星级酒店，希尔顿在中国已经开业的酒 店分布在北京、重庆、三亚、上海、合肥等 地，共计22家： 跟希尔顿酒店合作，大大提升了曼哈顿整体 形象、地位： 同时为曼哈顿聚集高端商务人士也奠定了良 好基础
后期
案 名 二 七 万 达 案 案 名 德润黄金海岸 案 名 升龙城国际中心 名 升龙凤凰城
综合体基本资料
项目名称 曼哈顿 升龙凤凰城 锦艺城 中原万达 二七万达 升龙国际中心 物业形态 住宅/公寓/酒店/写字楼/商业 住宅/公寓/酒店/写字楼 商业/住宅/写字楼/集中式商业 商业/写字楼/住宅 住宅/商业/酒店/写字楼 商业/写字楼/酒店/公寓/写字楼 占地面积（㎡） 113390 337776 350000 92679 110000 253080 建筑面积（㎡） 800000 1850000 1200000 530000 630000 1200000 容积率 6.5 5.24 3.5 4.55 4.43 5.5 绿化率 25% 24.58% 40% 14.50% 30% 30%
牌超市及专业性市场，已经签约了世界500强、零售巨头沃 尔玛超市、国美电器，大大提升项目知名度及商业价值；F区 为主题文化艺术区，规划为文化艺术名城，涵盖体验书局、 五星级影院（奥斯卡影院）等；G区为休闲餐饮区，规划为 中原第一美食特色名街，荟萃各地特色风味美食。
重点案例分析
/曼哈顿广场规划
曼哈顿首批规划商务区为2栋写字楼，3栋公
重点案例分析
/曼哈顿广场小结
曼哈顿广场由河南盛隆置业有限公司开发的郑州首个城中村改造综合体 项目，项目属于分阶段发展的，曼哈顿初步定位是商业，酒店，写字楼， 目的是为了带动周边的商业气氛。住宅，商业，酒店，在同一时间开始 建造，为启动物业，住宅首次开盘，销售情况良好，为回收部分运营资 金，项目前期注重广告宣传，扩大企业投资力度，运用重要的商业品牌
吸引力来促进项目的影响力。商业，写字楼随后开盘销售：
项目商业和其它综合体商业运营不同，不自持，仅销售： 曼哈顿是一个成功的城市综合体开发项目，但是后期店铺运营因为没有 统一管理和操作，商业盘活动降低，对买卖双方都造成不利影响：
位于郑州市两大主干道花园路与农业路交会处： 总占地80余亩，总建筑面积48万㎡： 7万平方米商业建筑、12栋单体高层建筑、高智能商业 街、下沉式广场等建筑群：
重点案例分析
/郑州国贸中心
•小户型公寓（22万平方米）/商业（10万平方米)/写字楼（8万平方米） 酒店式公寓：（1#，2#，3#，4#） 在项 目内便可形成衣、吃、住、行成熟的“两分钟生活 圈”，居住、购物、观光、饮食、娱乐休闲自成一体。
专卖店、精品店区域 高级眼镜，高级烟酒，婚纱形象店，映像数码馆，名 牌香水，时尚发型，连锁药店、二十四小时便利店。 钧瓷、南阳玉，洛阳唐三彩字画等。 金银玉器水晶店区域 水晶、时尚饰品、金银珠宝首饰等。
国际名品区域 国际品牌奢侈品、男女高级用品、家居时尚
休闲食店区域 本土、各地特色食店，韩日台港休闲特色食店等
公寓定位为投资公寓，高度设计为30层高层公寓，公寓
设计为21——81平方米。 郑州国贸街MALL（5#） 郑州国贸街MALL由家乐福超市、主力百货、街 MALL步行街三部分组成。MALL步行街，以玻璃天
幕、可置换式街区主题景观为特色。其中70%为自持
物业、现阶段近80%招商完毕。 写字楼（4#，6#） 郑州国贸中心规划高档写字楼两栋，分别是农业路与 花园路交汇处的6号楼，和临花园路的4号楼。除了常 规高档写字楼基本配套外，还配置中央空调换新风系 统，多条电梯运行保证垂直交通的便利性。
重点案例分析
/郑州国贸中心
金水区 花园路农业路教诲下 新田置业有限公司投资开发 普通住宅，写字楼，商铺 480000㎡ 47466㎡ 2006年11月开建 地铁2号线，20+公交路线
区 域 位 置 开 发 商 物业类别 建筑面积 占地面积 开盘时间 交通状况
重点案例分析
/郑州国贸中心
郑州国贸中心是河南新田置业有限公司倾力打 造的地标性建筑群，是一个集高档住宅、五星级酒店、 大型商业等多种城市功能于一体的全业态组合的大型 复合地产项目：
品牌快餐区域 麦当劳、德客士、必胜客、肯德基等。
服装区 品牌男女装、时尚休闲装、童装等。 IT数码港和名牌手机城区域 数码类产品店、MP3店、品牌手机店等。
重点案例分析
/郑州国贸中心小结
国贸中心建立于2006年11月份，是由新田置业公司投资开发 建设，项目为住宅、公寓、写字楼、街MALL、酒店于一体化 的大型地标性城市综合体，项目为城中村改造项目（西关虎 屯），在前期开发时投入大量资金，后期需要考虑资金回收， 首批推出项目公寓产品，公寓的销量保证了资金的快速回笼，
中原新城
德润黄金海岸 华润万象城 升龙城
住宅/商业/酒店/写字楼
住宅/商业/酒店/写字楼 住宅/写字楼 住宅/商业/酒店/写字楼
362402
918000 52693 499500
1800000
3000000 400000 2800000
5.6
3 7.59 5.6
30%
35% 15% 30%
启示;从表格中可以看出，综合体项目整体占地面积比较大，容积率较高，绿化率相对其他住宅项目较小，这 从一定程度上可以反映，在满足居住功能的同时，住宅质量会下降：