论区分所有建筑物共有部分的合理使用

第１７卷　第３期浙江万里学院学报 Ｖｏｌ．１７　Ｎｏ．３　２００４年６月 Journal of Zhejiang Wanli University Ｊｕｎ．　２００４
论区分所有建筑物共有部分的合理使用　
唐先锋
（浙江万里学院，宁波 ３１５１００）　
摘要：如何合理使用共有部分是区分所有建筑物的核心问题之一。

而合理使用共有部分的理论前提在于应
科学界定区分所有建筑物共有部分的概念，并充分认识该部分的法律性质；其实践基础在于应明确共有部
分之范围，其核心内容为共有部分各类使用人的权利与义务，其保障机制是严格各类使用人的法律责任。

关键词：区分所有；共有部分；合理使用
中图分类号：D932.2 文献标识码：A 文章编号：1671-2250（2004）03－0084－04
收稿日期：2004－01－08
作者简介：唐先锋，浙江万里学院法学院讲师。

区分所有建筑物为数人区分所有，包括专有和共有两部分，每一区分所有人对该建筑物既拥有专有部分的单独所有权，又拥有共有部分的共有权。

专有部分是该建筑物在构造及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分，其权利单一，权利人对其利用较为充分且较少争议。

而共有部分是该建筑物核心问题，如何对其使用，各国立法多有明文规定，然国内缺乏。

实践中，各区分所有人、物业公司及共有部分其他合法使用者间在使用该部分上纠纷不断，故有必要对其合理使用问题加以全面讨论。

　
一、合理使用共有部分理论前提　
１．科学界定共有部分的概念　
各国主要采直接定义或排除法界定共有部分的概念：前者认为共有部分是“共同所有权部分”；后者认为共有部分是区分所有建筑物专有部分以外之其它部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。

前者从主体，后者从客体角度定义，两方法均不尽全面。

　
国内涉及区分所有建筑物的现行法对“共有部分”称谓不一，且未明确定义。

立法机关的相关立法征求意见稿或草案虽已采“共有部分”之称谓，但亦缺明确定义。

国内学者的相关立法建议稿则尝试对“共有部分”明确定义。

如梁彗星先生负责的《中国物权法草案建议稿》将其定为“指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物”。

建议未来立法应将主、客体结合起来对其明确定义。

　
２．充分认识共有部分的法律性质　
共有部分法律性质，指各区分所有人对其所享共有权之性质。

现代各国理论与立法虽均将该部分推定为各相关所有权人共有，但对该共有之性质，观点不一。

其一为共同共有说，认为区分所有建筑物共有部分应为全体区分所有权人共同共有。

此共有系为共同目的，故禁止请求分割、让与应有部分。

其二为按份共有说，认为区分所有人按自身份额享受共有部分权利并承担义务，但因物之使用目的，该共有为不能分割之按份共有。

上述学说虽存分歧，但均主张共有部分既不能请求分割，亦不能单独让与，而应随专有部分所有权之移转而移转。

因此，有学者主张应据建筑物之不同形态（纵割、横切、混合）区别界定共有部分为共同共有或按份共有。

　
但区分所有人对共有部分之共有实为一新型共有，即总有。

总有是对所有权质的分割，即把—所有权分解为占有、使用、收益和处分等权能，规定各共有人仅享部分权能，物之管理和处分权能由共有人组成的非法人团体行使，二者结合成一完整所有权。

总有的管理权能属共有人组成的团体，受益权能属团体成员，总有权利的取得和丧失依赖于团体成员资格的取得和丧失。

　
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二、合理使用共有部分的实践基础：明确共有部分之范围　
日、法、德、美及我国台湾地区相关立法与学说均以排除法、列举法及推定方式等对共有部分之范围予以确定。

国内《城市异产毗连房屋管理规定》第６条列举了共有部分的范围，一些地方立法对共有部分的范围也做出界定。

总结已有立法经验，可考虑从下述层面明确该范围。

　
首先，从分布结构看，共有部分包括：（１）区分所有建筑物本体的共有部分，是作为共有权客体的建筑物本体部分，具体有：　①建筑物的基本构造部分（楼房外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、走廊、梁、柱等）；②建筑物本体的附属设施（电梯、各类管道与线路、下水道、地下停车场等）；③建筑用地，如基地（中国大陆为基地使用权）。

（２）附属建筑物的共有部分，是与区分所有建筑物本体相分离的，作为共有权客体的附属建筑物的共有部分（绿地、庭院、晒衣场、围墙、游泳池、运动场、垃圾箱体等）。

　
其次，依共有部分之产生属性，可将其分为法定与约定共有部分。

法定共有部分系指在构造及功能上仅能供区分所有人共同使用，而不得以合意或决议将之转换为专有部分，实际包括构造或性质上之共有与法律直接规定之共有两层次。

前者指对建筑物基础结构及安全或维持共享所必需之部分，法律条文虽未将其直接定义为“法定”共有，但该部分既不得供作专有，亦不得约定为专有，故当然释为法定共有部分。

后者由法律条文明定为“法定”共有，如台湾《公寓大厦管理条例》第４５条第２项列举“法定空地、法定防空避难设备及法定停车空间”。

约定共有部分指原本属专有部分，依规约或区分所有权人会议之决议，变更转换为共有部分，但该约定不得违反法律的强制规定。

　
最后，从共有部分实际使用情形分析，可分为全体与一部共有部分。

前者为全体区分所有人共有，俗称“大公”；后者为部分区分所有人共有，俗称“小公”。

此分类在台湾地区已获其现行法制承认。

当某共有部分究为全体或部分区分所有权人使用不明时，宜释为全体共有部分。

　
三、合理使用共有部分的核心内容：共有部分各类使用人权利与义务　
共有部分的利用人主要有区分所有人、物业管理企业、共有部分的使用人等。

　
１．区分所有人使用共有部分的权利与义务　
各区分所有人以共有人身份对共有部分加以利用，其在使用过程中主要享有如下权利：　（１）使用权，指共有权人有使用建筑物及其附属建筑物共有部分的权利。

区分所有人不以其持份多少为限，可使用整个共有部分，分共同和轮流使用。

某共有部分不具使用上的排他性则可共同使用；若具有使用上的排他性仅可轮流使用。

但共有权人受法律或规约限制，须按共有部分本来或约定用途使用。

　
（２）改良权，各区分所有人基于居住或其他用途，可对共有部分作必要改良，但须在显无多额费用并经共有持分者表决同意，始能为之。

　
（３）收益权，即获取共有部分所生收益的权利，包括天然与法定孳息。

除规约另有约定或区分所有权人会议另有决议外，孳息由区分所有人按其专有部分比例收取。

所得收益应主要用于补充专项维修资金，亦可按业主大会的决定使用。

　
（４）对共有部分的处分权，包括事实及法律上处分。

前者指变更或拆除共有部分；后者指变更、限制或消灭共有部分。

但该处分权受到限制，很多国家规定只能由建筑物区分所有人的管理团体依共有人大会的决定对共有部分进行处分，各区分所有人是该团体成员，具有成员权。

　
（５）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

　
（６）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

　
（７）对毁损或危害共有部分行为的制止权。

各共有权人对毁损或危害共有部分的行为有权制止，有权单独或与其他业主共同追究毁损或危害人的责任，直至提起诉讼。

　
各区分所有人作为共有权人在使用共有部分时主要应承担如下义务：　
（１）按其本来用途使用共有部分，即应按其自身种类、性质、构造使用共有部分。

对某些非按其本来用途使用共有部分，但无损建筑物的保存和不违反区分所有人共同利用的，则应容许。

　
（２）分担共同费用和负担。

该费用和负担包括日常维修及更新共同部分、公用设备的费用、管理事务的费用等。

就共同费用和负担的分担，各国立法多规定由共有人按其共有持分比例分
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担。

但各国就共有持分比例的计算规定不一，有以专有所有权对全体建筑物所占土地面积的大小来决定；有按专有部分地板面积的比例来计算；有按专有部分价值的百分数或千分数来计算。

　
（３）不得分离处分和请求分割共有持分。

区分共有人不得将其共有持分和专有权分离处分，且不得请求分割共有物，原因在于共有部分是专有部分成立的不可或缺部分，若允共有人分离处分或请求分割，则使区分所有关系不复存在。

　
（４）对共有部分的维护义务。

包括自己不毁损、制止其他业主和非业主毁损共有部分、减少共有部分自然毁损机会和程度、在毁损发生后及时修缮、共同承担追究毁损责任而支付的费用。

　
（５）承担与共有部分有关的法律责任。

该责任有：因共有部分造成的损害赔偿；共同不当使用共有部分的法律责任；共有部分的法定税费。

　
（６）不阻碍和影响其他业主对共有部分的合理使用。

　
２．物业管理企业使用共有部分的权利与义务　物业管理企业指依法成立，接受委托从事物业管理活动的企业。

据我国《物业管理条例》，该企业对共有部分的利用集中表现在对物业管理用房的利用、对公共建筑和共用设施用途的改变及临时占用、挖掘道路、场地等。

　
物业管理企业使用该部分得行使以下权利：　
（１）共有部分相关资料的获取权。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应向物业管理企业移交竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料。

　
（２）知情权。

如业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

　
（３）同意权。

因维修物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得物业管理企业的同意；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，亦应征得其同意。

　
（４）对物业管理用房的使用权。

　
物业管理企业使用该部分须承担以下义务：　
（１）查验义务。

物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　
（２）返还相关资料的义务。

物业管理企业应在物业服务合同终止时将物业管理用房与共有部分相关资料移交给业主委员会。

　
（３）不得改变物业管理用房用途的义务。

物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变其用途。

　
（４）不得改变公共建筑和共用设施用途的义务。

物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　
（５）恢复原状的义务。

物业管理企业因维修物业或公共利益，物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意，并在约定期限内将道路、场地恢复原状。

　
（６）对共有部分侵害行为的制止与报告义务。

物业管理企业应制止对物业管理区域内侵害共有部分的各类行为，并及时向有关部门报告。

　
３．共有部分使用人使用共有部分权利与义务　共有部分的使用人，指对共有部分不享有共有权，但可对其加以使用的人，包括非业主使用人、共有部分的租赁经营人等。

　
非业主使用人，指对区分所有建筑物专有部分无所有权，但对其实际使用的人。

业主基于对共有部分享有共有权而对其加以使用，而非业主使用人对共有部分的使用权主要基于租赁、借用或承典等获得对某专有部分使用权后获得。

其中通过租赁、借用获得的使用权是债权性权利，通过承典获得的使用权是物权性权利。

非业主使用人为达到对专有部分的使用，须享有对共有部分的必要使用权，如使用公用场地、公用管道等。

同时，非业主使用人也须履行必要义务，如保护公用设施、正当使用共有部分等。

国内相关法规对其使用共有部分，也做出了一些规定。

　
共有部分的租赁经营人，指基于共有部分租赁经营协议而获得对某一共有部分租赁经营权的人。

该租赁经营人对共有部分的使用应主要限于其所租赁部分，当然，为使用其所租赁经营之共有部分正常功能而必须使用区分所有建筑物其他共有部分时，应允其合理使用。

但租赁经营人无论是使用其租赁经营之共有部分，还是其他共有部分，必须符合法定条件。

　
四、合理使用共有部分的保障机制：各类使用人的法律责任　
１．区分所有人不合理使用该部分的法律责任　区分所有人作为共有权人，实施了违反其作为共有权人应承担的义务，不合理使用共有部分
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的行为，如对共有部分的不当使用、不当改良、拒不分担共同费用和负担以及非法处分共有持分等，依法应承担相应法律后果。

各国法律中关于共有权人承担责任的形式，主要有停止侵害和排除妨碍、清偿债务、赔偿损失、强制出让、驱逐、剥夺居住权等。

前三种形式已为国内相关法律所规定，而后三种形式较为特殊。

（１）强制出让制度。

此为我国台湾地区采用的一项制裁制度。

当区分所有权人有法定得强制出让情形时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命其出让区分所有权及基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，得申请法院拍卖之。

（２）“驱逐”制度。

对于顽固的既不尊重法律亦无视规约的违反者，在德国经全体共有人半数以上之明示表决通过，即得对某一特定共有人为驱逐之表示；在瑞士需基于法院裁判可得为之。

（３）剥夺居住权。

若区分所有权人有重大违反义务的情形，已不可能维持建筑物内的共同关系，经全体区分所有权人过半数同意，即可剥夺其专有权，并选定该专有权的受让人。

被选定的受让人有权请求违反义务的区分所有权人转让其专有权，若不肯转让，则被选定的受让人有权起诉。

　
２．物业管理企业不合理使用该部分的责任　
（１）不移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对其予以通报，并处罚款。

（２）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按业主大会决定使用。

（３）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的或擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按业主大会决定使用。

　
３．共有部分使用人的责任　
共有部分使用人对共有部分的使用权主要来自租赁合同、借用合同、租赁经营合同及典权设置契约的约定等，若其超越权利范围使用共有部分，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

同时，相应的业主应对使用人的赔偿责任承担连带责任。

　
参考文献　
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On Legitimate Sharing of the Mutual Section of the Apartment House
TANG Xian-feng
(Zhejiang Wanli University, Ningbo 315100)
Abstract:How to legitimately apply the mutual section is a one of the key problem s of the apartment house. The theoretical precondition to legitimately apply the mutual section lies in giving a scientific definition of the concept of the mutual section and understanding of their legal nature. The practical basis lies in crystallizing their ex tension. The key content is the right and liability of all kind of users. The secure mechanism is the legal obligation of all kind of users.
Keywords: ownership of apartment; the mutual section; legitimately apply。