资产评估第二章收益法共45页文档

P A

1 i n 1 i1 in
预付年金现值＝普通年金现值×（1＋i）
递延年金现值： 方法一：P＝A（P/A，i，n）×（P/F，i，m）
永续年金的现值
2.应用收益法必须具备的前提条件
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （Ri或A）
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量（r）
(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以
下计算式:
P
（
A r

B r2
）[1

(1
1 r)n
]

B r

(1
n r)n
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下 计算式：
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包 括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；
2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。 从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计 算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；
企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势， 预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、 120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银 行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和 11％。
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
C、资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情 况下，折现率越高，收益现值越低
D、本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率 E、折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资 本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
【正确答案】 ACDE
（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）
A、被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B、未来市场交易条件可预测 C、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量
D、被评估资产预期获利年限可以预测，资产未来预期收益可 预测
E、要有一个活跃的公开市场
下列关于折现率的说法正确的有（ ）。
A、一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成 B、资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来 长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者一定相等的。
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额； （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益； 而现实收益中可能包括不合理的因素。
P A1 i 1 A1 i 2 A1 i （n 1）
（1）式两边同乘以（1+i），则
P1 i A A1 i 1 A1 i n1
（2）
（2）-（1），得，
也称年金现值系数
案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？
下列不属于收益法的基本参数的是（ A、收益额 B、折现率 C、收益期限 D、重置成本
）。
资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（ ）。
A、资产的历史收益 B、资产的未来收益 C、资产的客观收益 D、资产的现实实际收益 E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的 所得额
收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
『正确答案』A『答案解析』考核关于收益法计算公式各个参数与 评估价值之间的关系分析。
（三）纯收入按等差级数变化
A
A+B A+2B A+3B …... A+(n-1)B
0
1
2
3
4
…..
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：
P A B
其成立条件是：
r r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
复利现值 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折合 成的现值。 公式推导：由
F P1 in
P

F
1 in
ຫໍສະໝຸດ Baidu
F
1 in
年金的现值
是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值， 其现值总和。
设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值， 则：
（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在 不变阶段Ri=A）
计算题
被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准 日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末 出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的 预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，计算该无形 资产的评估价值。
P A B r r2
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益递减到零为止； ④r大于零。
(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式 不同，需要合理选择收益额的种类。
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的 时期所面临的风险是否相同。