由08金融危机引发的对房地产泡沫成因的思考

由08金融危机引发的对房地产泡沫成因的思考

内容摘要：8年前的金融危机现如今仍然深深地影响着我们，即使我国能够通过投资、刺激消费等途径较为平稳地渡过这次席卷全球的经济灾难，但很多潜在的问题仍然存在。众所周知，08金融危机是一次由次级住房抵押贷款危机引起的金融风暴，而这次次贷危机的直接导火索也就是美国金融机构过度追求高风险，贷款给没有偿还能力的人，从而使房价下降，房地产市场泡沫破裂。这里，主要会给大家分析房地产泡沫的成因及影响。

一、我国房地产泡沫的形成及根源

在此先说明一下国际上对房地产泡沫的衡量标准：房价收入比、租售比以空置率。房价收入比指住房价格与城镇居民家庭年可支配收入比，由国家统计局发布的数据可以得知，96年我国房价收入比在5.64，07年则达到了历史最高水平的7.44，而合理的数值是多少呢？大概在4-6之间。而09年的数据表明，北京的房价收入比高达13.9，15年的数据表明，上海的房价收入比高达20.8。这种泡沫程度竟远远高于了27年和次贷危机前的美国，以及97年的香港，况且中国的住宅一般只有50年到70年的使用权，美国则是永久土地使用权。相较之下，更可见中国房地产泡沫之重。

第二是租售比，顾名思义就是每平米使用面积月租金与每平米建筑面积房价之比。一般来讲，租售比在1：300以下，就表明房地产泡沫即将出现；如果高于1：200，就表明这片区域房地产潜力较大，适合投资。根据09年数据显示，北京地区房产租售比高于1：434，不仅表明这个地区房产泡沫之严重，更说明其投资价值变少，价值高于了房产交易价格。

第三是空置率，也就是某一时段内空置房产面积占房屋总面积之比。国际标

准，空置率在20%以上为商品房堆积区，而许多中国的发达地区的空置率高达50%，大多数城市都在30%左右。过高的空置率说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。

当我们目睹了美国，这个金融巨人，因为房地产泡沫而献血倒下的时候，我们也要自我反思：这次的信贷危机主要是政策不当以及政府的错误干预引起的，而相比之下，我国的房地产泡沫远超过美国，或许下一次的金融风暴，将会以楼市的崩盘作为序章，席卷整个中国。

中国和美国的房地产泡沫有着相似之处，当然也有不同。当我们分析中国房地产泡沫的时候，会依据国情归纳出三个因素:信贷扩张、土地财政以及住房预售制度。接下来本文会针对这三个要素具体阐释。

1．信贷扩张

信贷扩张源于房地产的高预期收益

商业银行之所以乐于集中贷款给房地产投资，无非在于房贷资产的高收益和低违约率。当商业银行自身所拥有房地产价值提高，也会自然而然的愿意持有更多房地产作为主要资产形式。其次是盲目性，商业银行会在高收预期收益的趋势下盲目乐观的向房地产业提供大量信用贷款，这种对房地产的激励往往是负面的，甚至可能导致房地产的泡沫堆积，或者是压垮泡沫的最后一根稻草。

信贷扩张源于基层银行的激励方式

介于现在的商业银行以国有银行为主导,所以基层分行的主要激励方式是扩大信贷规模。由于信贷扩张对银行短期风险管理影响不大，银行便更有扩大信贷的冲动。这便很好地解释了近年银行信贷扩张如此之快的本质。

中国房地产市场的起步并不是很早，但在起步的前十年里，也就是98年到2007年，全国房地产贷款从原来的1053亿快速增长到了7256亿；同时，个人按揭贷款余额也增长了70多倍，足可见银行贷款扩张之严重。

2.土地财政

房价的攀升的另一个因素，则是地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商又将相应成本转嫁给购房者。随着房地产业的飞速发展，房地产业在地方财政收入的比重也越来越大。在现如今房地产泡沫带来的高房价的问题外，政府的土地政策便成为了不可忽视的原因。

“炫耀”政绩导致了地方政府对土地财政的追求

土地财政的形成在很大程度上与中央对地方的业绩考核制度有关，这一点与之前银行的信贷扩张类似。94年分税制的改革，意味着大量税收归于中央，不仅如此，2002年又将地方的快速增长产业所得税改为共享税，即中央与地方共享。这在一定程度上加强了中央的财政大权，并且将事权下放地方。就这样，地方财政支出责任不但没有随着财权上移而减少，反倒有所增加。地方官员GDP和财政收入无法体现在诸如土地升值税等稳定增长的税种上，收支平衡被打破。为了交一份还说得过去的业绩，地方政府便不得不以土地出让相关收入作为补充财政收入的重要来源。所以，这种以GDP和财政收入为核心的政绩考核体制便成为地方政府追求土地财政的内在动力。

3.住房预售制度

住房预售制度可以说是一个适得其反的制度存在。设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及

房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具。住房预售制度作为一种单边风险承担机制，它本身可以说是不完善的，因为它更多的是考虑地产开发商的利益，而风险则由购房者以及信贷给购买者的商业银行来承担。所以可以这样说，住房预售制度是房地产泡沫的制度根源。至于开发商呢，他们掌握的市场信息要明显大于购房者，利用这种信息的不对称性可以制造房地产市场供求紧张关系，并且能够放出错误的信息，用所谓高涨幅来诱导消费者以更高的价格购买，从而达到牟利的目的。

当然也不能忘记我国固有的资源紧张问题，也就是土地的供不应求。我们不得不以高价买房，看似是因为房地产的供不应求，本质上则是土地的供不应求。为什么中国难以开发更多的土地去做房地产，或许正是因为中国13亿人口的粮食需要广袤的土地去种植农作物，所以我国也一直有一条耕地面积红线，而在短时间内，它是不可能逾越的。

中国积年累月堆积的房地产泡沫已经十分明显，为了防止下一次金融危机出现在我国，我们必须从美国那里吸取教训。政府“救市”看起来会成为一个好的选择，因为中国为了防止美国式金融危机，就必须稳定国内房地产市场价格。然而这是本末倒置的，美国金融危机的直接原因就是越吹越大的房地产泡沫难以为继，导致泡沫最终破灭。所以我们发现，表面上看，这样做使得房地产市场波动问题暂时得以解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也增长了，房价暂时得到稳定。但是，房地产市场发展的历史表明，吹大的泡沫最终是会破灭的。

财政风险和金融风险永远是房地产泡沫的隐患，至于我们能否避免金融危机的到来，就要我们自己不断摸索，完善制度，从根本上解决问题。

参考文献：徐进《房地产世界》昌忠泽《房地产泡沫与中国宏观经济政策的调整》