房地产企业财务风险分析与控制研究

房地产企业财务风险分析与控制研究

作者：孙伟艳刘奕辰

来源：《经营者》2017年第03期

摘要房地产行业是我国经济发展不可或缺的重要产业之一。随着国民经济水平的逐渐提高，房地产行业迅速崛起，相关的风险问题逐渐暴露出来。因此，在不断恶化的经济市场环境下，国家相继出台“限购令”“新国八条”“新国五条”等相关政策，房地产行业的发展受到严重限制。随之，房地产行业呈现难以预测的周期性波动，同时其拥有投资和收益周期较长的特殊性，导致房地产企业的财务风险大大增加。因此，为了保障房地产行业健康有序的发展，房地产企业有必要对自身的财务风险成因进行分析，并有针对性地找到有效的财务风险控制措施。

关键词房地产企业财务风险财务风险控制

我国房地产行业的飞速发展对我国经济的增长起到了很大的作用，经济发展与房地产企业的发展密不可分，我国政府对房地产行业发起了强有力的宏观调控措施，以便切实提高人们的生活质量。但这些宏观调控政策的实施，影响了房地产行业的发展，房地产企业发展受阻，一些房地产企业由于受到资金不足的影响极有可能随时破产，这就说明房地产企业存在着极其严重的财务风险，因此，研究房地产企业财务风险及其管理是十分必要的。

一、财务风险含义及房地产企业财务风险特征

（一）财务风险的含义

财务风险是不可避免的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。

财务风险不仅受到企业各个营运环节的影响，还受到企业自身因素和外部因素的很大影响，而且这种影响最终通过企业的财务状况反映出来。正是由于存在着这一系列无法预计、不可控的因素，才使得财务风险的研究尤为困难。当企业所面临的综合因素发生变化时，其财务状况也会相应发生变化，即企业的财务风险可以通过集中的货币化表现出来。

（二）房地产企业财务风险特征

对于房地产企业而言，由于宏观环境具有不确定性，房地产企业具有开发周期长、资金投入量大、资金周转慢，难以迅速变现、利润波动大的特点。与其他一般企业相比，房地产企业在开发项目时，投资规模巨大；资金的回收期比较长，房地产企业在开发经营的过程中，一般其资金回收期都在一年以上，有时甚至可以长达数年，而对于企业来说，资金具有很强的时间

价值，房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加，而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。

二、RX房地产财务风险分析

（一）筹资风险分析

使用短期偿债能力、长期偿债能力等相关指标对RX房地产公司筹资活动中的风险进行识别。

1.短期偿债能力分析。对RX房地产的短期偿债能力进行分析，比较有代表性的财务指标是流动比率和速动比率。将RX房地产最近五年的两项指标与房地产行业的平均水平进行对比，如表1所示：

根据表1，可以发现，RX房地产近五年的流动比率一直低于行业平均水平并且呈现不规律的幅度变动，而同时期的行业平均水平却缓慢上升，对比之下不难看出RX房地产存在短期偿债风险。2014年RX房地产的流动比率为1.46，为最近几年的最低值，面对2014年的短期偿债风险，企业只能通过出售部分业务和引进战略投资者来暂时缓解财务压力，可见短期偿债风险之大。

RX房地产近五年的速动比率一直低于行业平均水平，最高时仅为2015年的0.48，远远低于行业平均水平，导致企业短期偿债风险较大。

2.长期偿债能力分析。对于房地产企业而言，由于宏观环境具有不确定性，房地产业具有开发周期长、资金投入量大、资金周转慢，难以迅速变现、利润波动大的特点，企业负债经营的比率不宜过高，否则极有可能产生长期筹资风险。

表2显示：RX房地产近五年的资产负债率该都高于或接近行业平均水平并且呈现上升趋势，在2014年达到最高值80%，比本身已经很高的行业水平75%高很多，长期偿债风险之大显而易见。

（二）投资风险分析

在房地产较长的开发周期中，存在着诸多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险，包括对外投资风险与经营投资风险。

对外投资风险：对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。

由表3和表4RX房地产2011-2015年的长期股权投资情况和投资收益情况可知，RX房地产长期股权投资2015年降幅较大，投资收益波动情况剧烈，2013年更是创历史最低点，而2014年又迅速增长，比2013年增加了5，957.89万元，这些不正常的数据均表明该公司在投资风险上可能存在风险。通过查阅RX房地产公司年度财务报表得知，2011年公司在报告期内对成都中林置业进行增资以纳入合并范围；2012年公司收购廊坊愉景房地产公司并增加对多家公司的投资；2013年公司增加对成都伟业、成都RX、沈阳RX新地标和蚌埠嘉业的投资；2014年公司将联营企业期末余额计入长期股权投资科目，并在同年收购了9个子公司；2015年公司对信易成房地产、南京星星RX影城和廊坊浙商新城增加投资，并在同报告期内将廊坊市新瑞投资公司股权全部出售。上述每年的投资情况表明RX房地产公司在长期股权投资问题上不稳定，经常对其他企业进行增减资，这种不稳定的投资情况可能会导致该公司的投资存在风险。

（三）经营风险分析

房地产行业由于投资成本比较高，投资回收周期长，投资风险大等特点，使其成为所有行业中营运资金周转期最长的行业，导致在这漫长的时期内产生了很多经营风险。房地产公司的经营风险主要存在于以下几个方面：工程建设方面的风险，体现在工期风险、施工质量风险、开发成本风险、材料采购风险；项目开发方面的风险，包括项目决策风险、勘察风险、设计风险、合同风险；技术方面的风险主要包括技术进步风险和技术结构变动风险。这些潜在的风险因素虽然无法进行定量分析，但往往是RX房地产公司乃至整个房地产行业在实际的生产经营中难以避免的，因此，RX房地产公司在经营过程中应注意定性的去识别和控制。

三、RX房地产财务风险防范与控制措施

从房地产企业财务活动的角度制定其财务风险防范与控制的具体措施，主要包括房地产企业的筹资风险、投资风险、经营风险的防范与控制措施。

（一）筹资风险的防范与控制措施

1.发展多元化融资渠道。RX公司应该发展多元化融资渠道，增加信托、典当及私募等的方式的筹资形式，还可以发展房地产基金，降低对银行贷款的依赖。同时，RX公司可以通过扩大权益性筹资比例，降低债权形式筹资比例，以增加股权合作、投资合作、商业信用等资金来源。

2.保持合理的资本结构。RX公司若要保持科学合理的资本结构，首先要确定合理的负债比例，公司资本结构的负债比例要随着市场经济的发展不断调整变化，达到短期、中期、长期负债的均衡安排，避免还债高峰聚集，造成财务风险；其次确定合理的筹资规模，结合公司本身的战略目标，按照战略计划安排资金预算，做好现金流监控，确定合适的筹资规模。此外，