某地商业步行街招商操作思路PPT(共40页)
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伟华新天地商业步行街，30万定远人家消费场所。
投资掘金街铺 看得见的未来！
投资类别 银行存款
炒股 投资住宅 投资商场铺 投资街铺
投资特征 虽然银行利率3.6%
回报不稳定 收益稳定 不能自主经营，商场经营状况直接决定业主收益情况 保值增值，收益稳定，可自主经营
商业街街区休闲小品 通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围,吸引路人驻留
商铺地面点缀铺装
商业街地面建议更换广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加 些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。
让人眼前一亮的街头艺术，能令商业街人气陡聚。
商业灯光包装
商业街在灯光的衬托之下更能营造浓 厚的商业氛围和意境，增强夜视效果， 有利于商业街形象的提高和宣传。
包装建议
包装建议
建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息
• 门头招牌统一为“伟华新天地风情南街”（由广告公司设计），传 播项目的形象度，已销售的商铺门面上标识“已售”
已租
包装建议
包装建议
导视系统建议
在商业街口入口及广场处设置导示牌，精致的导示牌 给予刚进入的客户以风格鲜明的感觉
可在道路一侧设置广告牌，将街区知名店面招牌设置于， 并指示店铺方向，增强昭示性。
项目招商运营发展方向
从市场需求和竞争状况出发，购物类仍盈利主体，加入餐饮、休闲、 娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流。
功能业态区域划分
现入驻商家和业态布局
➢目前已入驻的品牌主 力店有：百脑汇、阳光 米兰假日酒店。
➢意向进驻的主力店有： 苏果超市
➢服装类：七匹狼、帝 牌、罗蒙、阿迪、特步、 太平ห้องสมุดไป่ตู้等众多商家
➢餐饮美食类：永和豆 浆、杭州外婆家、上海 阿二骨头煲等强势入驻。
➢酒店娱乐业发达
➢医院银行等商业配套 齐全
商业营销节点及目标
形象树立 蓄水期
卖点传播 强销期
开街展示 持续期
价值体现 北街招商期
推广曲线
10.8.1－10.9.26
10.9.26
10.9.26－10.11.26
10.11.26－11.2.30
完成南街预期销售任务， 全面进行北街招商并完期 预期销售目标。 商铺持续发售、招商签约。
完成南街招商， 北街预期招商 20%
北街预期招商 70%
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策 略,主动深入市场,地毯式挖掘潜在客户, 广泛吸收,逐步筛选客户资源.
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策略
年回报 收益低 不确定 5-7% 6-9% 7-12%
风险评估 无风险 风险高 风险低 风险高 风险较低
营销推广
➢老客户梳理：通过对已经登记的客户进行诚意度梳理，发掘商铺投资客户，消 化南街余下商铺。 ➢形象推广：通过现场、户外广告来树立定远购物第一街形象 ➢客户吸引：通过短信、单张、报版等手段来拓宽客户感知渠道，广泛吸引和积 累新客户 ➢老业主营销：通过对已经入驻步行街的老商户采取优惠及奖励措施来吸引老客 户进驻并且带领新客户上门。
现场逼定
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策略
请进来 促成客户成交策略
形象包装
价值引导
铺面分割， 适应市场
需要
利用推广 活动实行
商业营销
形象包装
请进来 开街前首先需要良好的形象
现在商业街形象一般，墙面锈绩随处可见，玻璃窗不净， 尚无商业街销售等昭示形象及宣传氛围，并受北街区铺形 象凌乱的影响，使得街区无明显形象展示点。
商 业 营 销 节 点
招商 目标
10年8月15月前： 售楼部及街区包装 完毕、所有销售物 料到位、现场包装 展示到位．客户梳 理、拓展。
预期招商 95%
南街盛大开街 （现场气氛炫 染，各店铺商 家相关联谊促 销等）
南街开街，拉动 北街招商
10年10月起： 持续客户梳理、拓 展。招商卖点提炼， 结合开街进行加推 SP工作。
走出去 客户积累策略
前期（伟华） 客户的维护
坤诚客户 平台商业 客户及高 端客户的
挖掘
周边重点项目 客户的挖掘
小分队（兼职） 针对定远商业 大市场的一对 一的上门积累
客户积累策略
时间：8.1-8.15 营销工作：
•南街开街前期准备 •原入驻商户及意向商户回访 •周边重点商业重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发） •专业市场兼职小分队资料派发及推介 •老客户营销,通过激励机制扩大营销渠道,以老带新。
工作形式：
•电话推介、短信群发、直邮、组织兼职小分队针对定远所有商业市场进 行一对一上门派发新单张，进行项目推介。
客户积累策略
8.1-8.20
8.21-8.30
9.1——
客户资源收集
伟华原有客户 坤诚客户资源 专业市场客户资源 周边商业客户资源 日常客户积累
短信群发
意向客户梳理
电话回访跟进
商会资源拓展
伟华新天地商业步行街
招商操作思路
2010-7-25
现状简析
项目南街商铺自公开发售及招商以来,主要面临两方面问题: 一方面,项目商业街的市场知名度不高;另一方面,客户来访 量较少,积累效果不佳。截止目前,通过前期商业运做，现南 街招商率达80%，北街尚处于建设阶段，工程未定、招商 工作尚未开展。综合分析前期的项目情况,今后的重点工作 将主要围绕“如何让客户上门”及“如何促成客户成交” 两大核心主题展开。以南街开街带动北街销售及招商。
产品定位界定
区域型复合型商业中心
考虑定远的消费力、城市状况、片区特性，我们不能局限于某一两种简 单业态，而是应该集购物、休闲、餐饮、服务、家居等多种态联动组合 的一站式商业积聚地。以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐功能， 打造定远真正意义上的风情商业步行街。
商业步行街，瓶颈 时间和时机的问题！
这也是大项目在开发到一定规模后，才启动商业的原因所在。
现状
形象包装
现场包装的原则：
➢以商铺形象定位作为业态选择和包装的前提条件 ➢统一格调，整齐划一 ➢营造浓郁的商业氛围，吸引客户驻留 ➢导示系统醒目易懂，有效引导人流 ➢注重细节品质
包装建议
建议：南街设置样板铺
样板铺装修可根据业态分布而 定，内部简约，并通过橱窗内的 摆设来营造外视商业氛围。
样板铺位置
整体发展战略
城市运营战略 政府营销，成本领先 品牌竞争战略 强强联合，招商引资，实现共赢 市场领先战略 快速启动，强执开发 价值开发战略 全新特色街区，超前定位概念
价值引导
目前的销售道具——伟华新天地商业步行街折页内容平实，缺乏对 商铺投资价值的一定收益引导，因此，需要重新装备销售道具，增 加简单、实际、实用的商铺单张，广泛派发或夹报，实现短期快速 推介。
伟华新天地商业步行街，30万定远人家消费场所。
投资掘金街铺 看得见的未来！
投资类别 银行存款
炒股 投资住宅 投资商场铺 投资街铺
投资特征 虽然银行利率3.6%
回报不稳定 收益稳定 不能自主经营，商场经营状况直接决定业主收益情况 保值增值，收益稳定，可自主经营
商业街街区休闲小品 通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围,吸引路人驻留
商铺地面点缀铺装
商业街地面建议更换广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加 些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。
让人眼前一亮的街头艺术，能令商业街人气陡聚。
商业灯光包装
商业街在灯光的衬托之下更能营造浓 厚的商业氛围和意境，增强夜视效果， 有利于商业街形象的提高和宣传。
包装建议
包装建议
建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息
• 门头招牌统一为“伟华新天地风情南街”（由广告公司设计），传 播项目的形象度，已销售的商铺门面上标识“已售”
已租
包装建议
包装建议
导视系统建议
在商业街口入口及广场处设置导示牌，精致的导示牌 给予刚进入的客户以风格鲜明的感觉
可在道路一侧设置广告牌，将街区知名店面招牌设置于， 并指示店铺方向，增强昭示性。
项目招商运营发展方向
从市场需求和竞争状况出发，购物类仍盈利主体，加入餐饮、休闲、 娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流。
功能业态区域划分
现入驻商家和业态布局
➢目前已入驻的品牌主 力店有：百脑汇、阳光 米兰假日酒店。
➢意向进驻的主力店有： 苏果超市
➢服装类：七匹狼、帝 牌、罗蒙、阿迪、特步、 太平ห้องสมุดไป่ตู้等众多商家
➢餐饮美食类：永和豆 浆、杭州外婆家、上海 阿二骨头煲等强势入驻。
➢酒店娱乐业发达
➢医院银行等商业配套 齐全
商业营销节点及目标
形象树立 蓄水期
卖点传播 强销期
开街展示 持续期
价值体现 北街招商期
推广曲线
10.8.1－10.9.26
10.9.26
10.9.26－10.11.26
10.11.26－11.2.30
完成南街预期销售任务， 全面进行北街招商并完期 预期销售目标。 商铺持续发售、招商签约。
完成南街招商， 北街预期招商 20%
北街预期招商 70%
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策 略,主动深入市场,地毯式挖掘潜在客户, 广泛吸收,逐步筛选客户资源.
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策略
年回报 收益低 不确定 5-7% 6-9% 7-12%
风险评估 无风险 风险高 风险低 风险高 风险较低
营销推广
➢老客户梳理：通过对已经登记的客户进行诚意度梳理，发掘商铺投资客户，消 化南街余下商铺。 ➢形象推广：通过现场、户外广告来树立定远购物第一街形象 ➢客户吸引：通过短信、单张、报版等手段来拓宽客户感知渠道，广泛吸引和积 累新客户 ➢老业主营销：通过对已经入驻步行街的老商户采取优惠及奖励措施来吸引老客 户进驻并且带领新客户上门。
现场逼定
客户经营策略
采用“走出去，请进来”的客户经营策略
请进来 促成客户成交策略
形象包装
价值引导
铺面分割， 适应市场
需要
利用推广 活动实行
商业营销
形象包装
请进来 开街前首先需要良好的形象
现在商业街形象一般，墙面锈绩随处可见，玻璃窗不净， 尚无商业街销售等昭示形象及宣传氛围，并受北街区铺形 象凌乱的影响，使得街区无明显形象展示点。
商 业 营 销 节 点
招商 目标
10年8月15月前： 售楼部及街区包装 完毕、所有销售物 料到位、现场包装 展示到位．客户梳 理、拓展。
预期招商 95%
南街盛大开街 （现场气氛炫 染，各店铺商 家相关联谊促 销等）
南街开街，拉动 北街招商
10年10月起： 持续客户梳理、拓 展。招商卖点提炼， 结合开街进行加推 SP工作。
走出去 客户积累策略
前期（伟华） 客户的维护
坤诚客户 平台商业 客户及高 端客户的
挖掘
周边重点项目 客户的挖掘
小分队（兼职） 针对定远商业 大市场的一对 一的上门积累
客户积累策略
时间：8.1-8.15 营销工作：
•南街开街前期准备 •原入驻商户及意向商户回访 •周边重点商业重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发） •专业市场兼职小分队资料派发及推介 •老客户营销,通过激励机制扩大营销渠道,以老带新。
工作形式：
•电话推介、短信群发、直邮、组织兼职小分队针对定远所有商业市场进 行一对一上门派发新单张，进行项目推介。
客户积累策略
8.1-8.20
8.21-8.30
9.1——
客户资源收集
伟华原有客户 坤诚客户资源 专业市场客户资源 周边商业客户资源 日常客户积累
短信群发
意向客户梳理
电话回访跟进
商会资源拓展
伟华新天地商业步行街
招商操作思路
2010-7-25
现状简析
项目南街商铺自公开发售及招商以来,主要面临两方面问题: 一方面,项目商业街的市场知名度不高;另一方面,客户来访 量较少,积累效果不佳。截止目前,通过前期商业运做，现南 街招商率达80%，北街尚处于建设阶段，工程未定、招商 工作尚未开展。综合分析前期的项目情况,今后的重点工作 将主要围绕“如何让客户上门”及“如何促成客户成交” 两大核心主题展开。以南街开街带动北街销售及招商。
产品定位界定
区域型复合型商业中心
考虑定远的消费力、城市状况、片区特性，我们不能局限于某一两种简 单业态，而是应该集购物、休闲、餐饮、服务、家居等多种态联动组合 的一站式商业积聚地。以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐功能， 打造定远真正意义上的风情商业步行街。
商业步行街，瓶颈 时间和时机的问题！
这也是大项目在开发到一定规模后，才启动商业的原因所在。
现状
形象包装
现场包装的原则：
➢以商铺形象定位作为业态选择和包装的前提条件 ➢统一格调，整齐划一 ➢营造浓郁的商业氛围，吸引客户驻留 ➢导示系统醒目易懂，有效引导人流 ➢注重细节品质
包装建议
建议：南街设置样板铺
样板铺装修可根据业态分布而 定，内部简约，并通过橱窗内的 摆设来营造外视商业氛围。
样板铺位置
整体发展战略
城市运营战略 政府营销，成本领先 品牌竞争战略 强强联合，招商引资，实现共赢 市场领先战略 快速启动，强执开发 价值开发战略 全新特色街区，超前定位概念
价值引导
目前的销售道具——伟华新天地商业步行街折页内容平实，缺乏对 商铺投资价值的一定收益引导，因此，需要重新装备销售道具，增 加简单、实际、实用的商铺单张，广泛派发或夹报，实现短期快速 推介。