第六章房地产交易

第六章房地产交易（12500）

第一节房地产交易概述

1.简述房地产交易的概念和特征？1·

答：房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

房地产交易具有以下特点：

（1）房地产交易是平等主体之间的法律关系；

（2）房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，及要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。

（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。

国家对房地产管制主要体现以下三个方面：

①禁止特定种类的房地产的交易。

②规定特定种类的房地产交易的前置条件。

③价格管理。

2.简述房地产交易的种类？

答：房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：

第一，按照交易形式不同，可分为：

（1）房地产转让；

（2）房地产抵押；

第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：

（1）国有土地使用权及其地上房产的交易。

（2）集体土地使用权及其地上房产的交易。（现行法大多禁止或限制其交易）

第三，按交易客体的首先程度不同，可分为：

（1）受限交易。（包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易）

（2）非受限交易。（指商品房交易）

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为：

（1）单纯的土地使用权交易；

（2）商品房的预售和现房销售等。

第二节商品房销售

1.简述商品房的概念？

答：商品房是指房地产开发企业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商业用房以及其他建筑物，商品住宅只是其中的一种。

2.简述商品房的销售方式？

答：商品房的销售方式包括：

（1）商品房现售；

3.简述商品房的计价方式？

答：商品房销售可以采用三种计价方式：

（1）按套（单元）计价；

（2）按建筑面积计价；

（3）按套内建筑面积计价。

其中，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

4.简述商品房销售合同？

答：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同。商品房的买卖合同的主要内容包括：

（1）当事人的名称或者姓名和住所；

（2）商品房基本状况；

（3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

（5）交付使用条件及日期；

（6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础实施和公共实施的交付承诺和有关权益。

（8）公共配套产权归属；

（9）面积差异的处理方式；

（10）办理产权登记；

（11）解决争议的方法；

（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事项。

5.简述商品房预售的概念？

答：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。

6.简述商品房预售的特征？

答：商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性和诺成性的特点外，还具有如下特点：

（1）商品房预售的标的是正在建造中的商品房。

（2）商品房预售具有较强的国家干预性。

7.简述尚精品房预售的条件？

答：商品房预售应符合下列条件：

（1）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书。（一证）（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（三证）

（3）安提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（一证）

实践中，一般根据“五证”来判断预售是否合法合规。“五证”即：

（1）国有土地使用证；

（2）建设用地规划许可证；

（3）建设工程规划许可证；

（4）建设工程开工许可证；

（5）预售许可证。

8.简述商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记？

答：《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《物权法》规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。

9.简述预售合同登记备案和预告登记的区别？

答：两者的区别表现在以下几方面：

（1）性质不同。

预售合同登记备案属于行政管理制度；

预告登记作为一种不动产登记制度，属于民事制度。

（2）功能不同。

预售合同登记备案不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场秩序。

预告登记制度的主要目的是为了保障购房人的利益。

（3）强制性不同。

预售合同登记备案具有强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。

预告登记是当事人自愿的行为。

（4）适用范围不同。

预售合同登记备案只适用于商品房预售。

预告登记则适用于不动产的买卖和抵押。

10.商品房预售中规划、设计改变后的处理？

答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

11.简述商品房预售中面积误差的处理？

答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。