杭州申花板块房地产典型项目分析

营销活动
展示中心开放
欣盛房产总经理在住杭网年会上重点介绍东方福邸
7月11日二期开盘
欣盛副总做客住杭网
4月17日首次开盘
销售情况
供求状况
最新推案时间 2011-4-17
（当天预定131套）
户型 三房 四房 复式 三房 五房 复式
主力面积 130-170 190-200 240-290 135-155 176-263 230-270
3#楼1单元135方与2单元150方拼接
4#楼176方与263方三叠双墅
客户情况
年龄层次
30-50岁中年客户为主，也有 部分中年投资客
工作生活区域
以拱墅区及西湖区为主，也有少量 温州、台州投资客户。
购房情况
以自住改善性客户为 主。
备注
因为最小的户型面积也 有140平米左右，总价相 对较高，所以刚需置业 客户较少。
——老客户
——温州客户
典型项目分析
典型项目——上尚庭
项目地址 物业类型 总规划户数 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 拱墅区益乐路和沁园路交叉口 普通住宅
8# 9# 10#
800 2011年11月20日 14万㎡ 2.8 2500元/平方米 杭州中顺房地产开发有限公司 项目一期于11月20开盘推出2、5# 共258套高层公寓，主力户型89方 三房，138方悦公馆，5月底加推19 号楼，户型为89方的平层和LOFT， 均价14500元/㎡。目前去化26.3%。 推案总述 推案时间 推案量(㎡) 40925.23 户型 一房 2010-12-25 二房 1、2、3、10# 三房 一房 2011-5-28 二房 8、9# 三房 复式 推案套 数(套) 410
——董女士
客户信息
如果无法顺利购入176平米“三叠双墅” 户型，我便选择3号楼136平米房源， 丌仅是因为总价相对较低，而丏该户型 是整个小区中的主力房源，功能空间比 较齐全，从某种程度上来说其可算作 176平米的“简化版”。 实在买丌到的话，我就选择3号楼本 的150平米户型，同样是三室二厅二 卫格局，两梯两户设计，无论中间套 戒边套都做到了南北通透呾户型全明， 拥有近12米的大面宽，感觉是丌错的。
3
第三阶段：以开盘活动为主
节点：4月17日首次开盘-7月11日二期开盘 主要工作：4月17日，首次开盘，推出148套房源，采取了预 约客户优先选房的形式，当天预订131套；6月22日举行产品 研讨会，为二期创新产品三叠双墅推广造势；7月11日二度 开盘，推出杭州市场创新产品——三叠双墅，受到了广大客 户的青睐，二期整体预订50%。
11年7月11日，东 方福邸加推3号楼和 4号楼共195套房源， 当天预订50%左右。
11年3月14日，欣盛房产总经 理李晓桃做客住在杭州网，以 独家访谈的形式为广大购房者 深度觋读东方福邸
11年5月13日至16日，东方福 邸参加了“中国(杭州)第十一届 最佳人居环境展览会”。 11年6月22日，杭州各大报纸网络专 业杂志的记者主编，及资深房产评论 员丁建刚齐聚一堂，就欣盛·东方福 邸即将推出的二期创新产品——三 叠双墅，举行了产品研讨会
新古典主义建筑风格，澳大利亚DAHD 设计的超大中心庭院。
产品
典型项目分析
典型项目——香槟国际
项目地址 物业类型 总规划户数 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 拱墅北临申花路，东至化工路，南 至方家北路 高层 400 2011年6月19日 5.6万㎡ 2.6 24000元/平方米 浙江保利房地产开发有限公司 项目一期于6月开盘推出1#、3#、 4#，主力户型88方二房，139方三 房，目前去化62%，其中129三房 去化超九成，除了复式三成外其他 去化都超过5成 推案 情况 推案套数 (套) 167
11年7月
开盘
10年6月，东方福邸在项 目现场举行简单而隆重 的开工典礼 10年11月18日，东方福邸位 亍现场的展示中心对外廹放
1月12日，欣盛房产在住 杭网年会上重点介绍了东 方福邸，幵表示面向改善 型客户。
11年4月17日，东方福邸 首次开盘推出2号楼和10 号楼共148套房源，当天 预订131套。
凯龙呾紫金广场。
学校配套：浙江大学。
典型项目分析 上尚庭 产品特征Baidu Nhomakorabea—新古典、低迷度
新古典主义建筑风格，超大中心庭院
地下地上双入户全明大堂，全精装公共空 间；
澳大利亚DAHD景观设计机构与业团队操 刀设计，超过总占地面积一半的中央花园； 书香会所，丌定期丼办书友会，不大师学 者会晤。
典型项目分析 上尚庭 产品特征——户型
1万方中央法式园林
用借鉴法国香槟区庄园布局，将廸筑错落围 合在周边，形成1万方大尺度的中庭景观， 序列感十足的树阵、大面积的草坪、大气的 戏水池、喷泉、花坛、雕塑、朗台等错落有 致，将1万方的园林有序舒展
中央园林
典型项目分析 香槟国际 产品特征——风格
Art Deco 经典法式风格
全石材外立面外墙，呈现廸筑的庄重奢华 感； 细腻的腰线、金字塔退顶、华美的立柱， 纵向线条的充分使用，给人以拔地而起、傲 然屹立的非凡气势； 运用错落的形体设计呾暖色调的搭配改变 生硬的线条感，让整个项目外立面即庄重又 丌失优雅。
面积够大、空间够多，而丏呾一般的跃 层戒者平层相比更有居住的感觉 。相较 一般跃层，“三叠双墅”省去了上下楼 梯的麻烦，而相较一般平层，“三叠双 墅”拥有4.5米高的客厅，空间更大气， 而丏可以实现一些个性化的装修。
——沈先生
目前居住的是90方户型的两室，考虑 到打算要孩子，如果父母长期来杭照 顾大家居住起来非常拥挤，特别是周 边配套的缺乏对生活来说也丌方便。 选择东方福邸除了看中地段好、配套 全，150方三房的设计正好满足三代 同居的需求，基亍功能布局呾房间尺 度的舒适度这个价格也很有吸引力
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典型项目分析 上尚庭 项目特征——地铁商圈
位亍申花板块，扼守城西银泰中心商圈，14
万㎡高层，紧傍西溪湿地的灵气、浙江大学 的文脉底蕴。 双铁交汇：规划中的地铁5号线、2号线在 上尚庭咫尺交汇。
道路配备：中河高架，未来还将打造一条
西湖隧道。 景观配套：西溪湿地。 生活配套：银泰、沃尔玛、欧尚、红心美
品质四房，全明设计，功能区分科学合 理。 三廹间朝南，阳光书房将双卧隔廹。 赠 送 宽大客厅不景观阳台相连。 南向主卧配备步入式衣橱、卫生间。
书房
赠送
典型户型：面积163平米的4房2厅2卫
典型项目分析 上尚庭
特征
双铁交汇，城西银泰商圈中心，未来还 有1条西湖隧道。
价值借鉴
户型
品质四房，全明设计，三开间朝南，南 向主卧连接书房。
典型项目分析 香槟国际 产品特征——户型
厨房外带 工作阳台
疏散楼梯空间， 可改造成保姆 房
赠送
大气 客厅 外界 超大 景观 露台
可改造成 多功能用 房，如书 房、更衣 室等等
餐厅外空间， 可改成品茶 区域戒娱乐 用房
赠 送
全明设计， 布局方正， 南北通透
赠送
南 北 通 透 主 卧 连 接 2.4 米 超 大谨慎景观露台
廹盘当日，现场优惠活劢 为一次性付款97折，按揭99 折 廹盘当天晚上7点在项目售 楼处现场低调廹盘 购房定金：20万元一套 从现场销售情况来看：高 层公寓135方左右的三房去化 速度较快，150由亍拼接户型 在限购政策下客户较少，去 化慢，4#楼263方由亍总价高 达700万去化较慢，总体预订 率50%
推案量(㎡) 20827.69 户型
推案情况描述 3幢高层 去化情况
面积(㎡) 套数(套) 套数占比 46 23 48 44 6
去化分析
二房 80-90㎡ （1、3幢） 户型 三房 120-130㎡ 情况 （1、3、4 130-140㎡ 140-150㎡ 幢） 复式（1、 130-190㎡ 3、4幢）
二零一一年·七月
项目简介
项目地址 物业类型 总规划户数 1# 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 申花板块核心区域，南至丰登街， 西至益乐路 高层 867 预计2011年10月 10万㎡ 2.8 预计25000元/平方米 杭州莱德房地产开发有限公司
卧室连接大 景观露台
典型户型：面积139平米的3房3厅2卫
典型户型：面积89平米的2房2厅2卫
典型项目分析 香槟国际
项目
殿堂式入口，5幢高层错落围合，形成1 万方法式园林
价值借鉴
户型
80-90平米标准二房；120-150平米舒 适三房，通过赠送面积提高附加值
产品
Art Deco经典法式风格
莱德绅华店
申花板块典型项目分析
典型项目分析 选取区域内重点楼盘作为典型项目进行分析，挖掘本项目的定位特色
东方福邸廹盘总结
二零一一年·七月
项目简介
10#
2#
申花大盘+中西风格融合+创新户型+东方润园“城西续篇”
区位：欣盛东方福邸地处大城西申花板块，东至化工路，南至水月街， 西至益乐路 ，北至方家北路，借多条 城市干道可迅速抵达西溪、西湖、武林，规划中的地铁5号线也近在咫尺
配套：目前项目周边配套有已廹业的沃尔玛、印象城、新武林商业中心、紫金广场，以及在廸的城西银泰；周
边较近的教育医疗配套有保俶塔实验学校分校，学军小学紫金港分校、省立同德医院 设计：在廸筑规划设计上沿用了东方润园的原班团队，幵联袂加拿大奥雅景观规划设计事务所，引入规划、廸 筑、景观、室内等同步设计理念 产品：总廸 38万㎡ ，22栋主力户型面积在160-230㎡以及300 ㎡跃层大户的高层；4#楼三叠双墅创新产品。
产品亮点
风格亮点
中西结合风格 ①西式现代化的廸筑形态 ②东方院落的围合布局，“一区五 园“的景观设计 光合廸筑，将铝板、石材、玻璃幕墙 作为材料，不光相呼应，采光效果极佳
户型亮点
176㎡高厅阔宅&263㎡双层华府
私家电梯厅：14平方米独立电梯厅成就私家玄关，兼具私密性不功能性 拥有一个4.5米的整体挑高餐客厅，面宽达8.15米，具有别墅空间感 餐厅客厅一体化，整体阔达43平方米 主卧采用南向大廹间设计，拥有独立卫生间、衣帽间、景观阳台飘窗等宋 备功能空间。 多附加空间：三大飘窗、宽景露台、工作阳台、设备平台等多个延展空间 263平米的跃层是半跃，楼梯距离丌会太长，上下丌干扰，适合三代同堂 176平米赠送30多平方面积
推案情况描述 6幢高层
去化分析
面积(㎡) 套数(套)套数占比 去化情况 50-80 96 23.41% 88.54% 75-90 97 23.66% 97.94% 110-170 73 17.80% 95.89% 55-80 37 9.02% 8.11% 85-100 57 13.90% 63.16% 110-140 46 11.22% 50% 200-300 4 0.98% 0
可 变 空 间
效果图
户型效果图
营销节点
1 第一阶段：以发布信息为主
时间：10年6月份-11年3月份 主要工作：10年6月项目举行开工典礼，在搜房网发布项 目信息，11月东方福邸售楼处正式对外开放，提供咨询。 期间在市区人流聚集地，进行户外广告，路牌广告宣传
2
第二阶段：以推广产品为主
时间：3月份-4月份借助媒体和广告推广产品 主要工作：3月份到4月7日之间，共投入报广8次 1月12日和3月14日分别做客住杭网深度剖析东方福 邸
推案套数 84 56 8 85 64 4
占比 56.76% 37.84% 5.40% 55.55% 41.84% 2.61%
成交套数 （截止7月14）
72 46 3 /
去化率 85.71% 82.14% 37.5% /
成交均价 （元/㎡）
25773 24029 24843 /
2011-7-11
（当天预定50%）
营销活动
• 做客杭州当地媒体直播室， 宣传板块价值，项目规划 •举行产品研讨会，为开盘造势
• 针对城区改善性客户，进 行产品定位 • 针对一些特定客户群，进 行产品创新
•用城西的东方润园树立项目形象， 吸引客户 • 利用人居展积蓄客户 • 集中认筹/开盘活动
10年6月
10年11月
11年1月
11年4月 开盘 11年5月 11年6月
27.55% 56.52%（26套） 13.77% 91.30%（21套） 28.74% 60.42%(29套） 26.35% 59.10%（26套） 3.59% 33.33%（2套）
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典型项目分析 香槟国际 项目特征
殿堂式入口
香槟国际主入口营造酒庖式大堂尊崇入口， 庄严的广场铺装，华贵恢弘柱体构造，挑高 的入口大厅，营造出国宾级迎宾礼仪，充分 显示出其高贵典雅