人民币汇率对房地产泡沫影响

课题

人民币汇率

对

房地产泡沫影响

廖金鹏

班级：金融工程1202

目录

摘要————————————————————P3 一．引言————————————————————P4 二．房地产在市场中的供求关系——————————P5 三．人民币汇率上升影响房地产价格的因素—————P9 四．结论————————————————————P12 五．参考文献——————————————————P12

摘要

近年来，人民币汇率上升与房地产泡沫现象一直是社会关注的热点问题，那么，人民币汇率上升与房价上升直接是否存在相关的联系呢，这是本文所探讨的内容。在本文中，我们通过对房地产的市场供需状况建立房地产的供需模型，得出房地产泡沫现象存在；再通过探讨引起房地产价格上升的资金源分别有什么，其与人民币汇率上升之间又存在怎样的联系，最终得出人民币汇率上升，引起国外热钱、包含房产实际需求者与投机者资金的国民自有财富、央行增发货币三大资金源涌入房地产，在本文的最后结论，我们得出了这样一个结果，倘若中国房地产市场在未来不采取相关措施减轻或阻断人民币汇率与房价之间联系，中国房地产泡沫必然继续加剧，终将崩溃，严重损害中国经济。

Abstract

In recent years, the rise of RMB exchange rate and property bubble phenomenon have become two hot society issues. Then, is there a direct connection between RMB exchange rate and property price? We’ll talk about it in the following content. In this essay, first of all, we’ll build a property S&D model according to real state and we draw a conclusion that property bubble exists around us. Secondary, we’ll discuss what source of capital causes the rise of property price and what the connections between property price and RMB exchange rate are. And we find out that since the rise of RMB exchange rate, both foreign hot money, domestic money and the central bank additional issued money enter property market. Finally, we conclude that Chinese property bubble won’t stop until it bursts and damage Chinese economy severely if there is no any measure to decrease or cut the connection between RMB exchange rate and property price.

一、引言

关于人民币升值将给国内房地产市场带来怎么样影响的讨论，可谓众说纷纭，莫衷一是。

根据理论假设，如果现实汇率偏离均衡汇率而选择汇率调整，汇率调整则一般通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应、信贷扩张或收缩效应等途径而影响国内房地产价格。

世界上许多国家都发生过大幅度货币升值或货币贬值，在汇率变动的同时也产生了大量的国际投机资本的冲击。20世纪80年代的日本，1997年亚洲金融危机发生后的泰国、香港和新加坡等，汇率冲击都对本国或本地区房地产市场产生了严重的负面影响。但仍有一些国家成功地避免了房地产泡沫问题。不难理解，汇率调整是通过相关经济变量的传导而影响房地产价格的，在这种传导过程中，其他经济变量的变化也在不同程度地影响房地产价格，然而，只是汇率变动对房地产泡沫演化的影响更为严重。

大量的外资资本便看准了人民币迟早会升值，而美元又是无法挽回的贬值趋势，于是积极地兑换人民币以等待升值。这些豪赌人民币升值的机构并不会将手上持有的货币全部放在银行，他们也会主动寻找投资途径，而他们的首选是金额规模较大，升值潜力较大的资产。恰逢中国地少人多的基本国情，且中国政策所限，境外投资要进入中国的其中一条途径便是投资房地产，加上正处于城市化快速发展的阶段，市场对住宅的需求非常旺盛，于是大量的外资便进入了这个市场，和其他因素的相互作用下，共同推高了目前的房价。人民币汇率的上涨，吸引了国际“热钱”投机冲击房地产，最终导致房地产泡沫膨胀甚至崩溃。

本文将从房地产自身在市场中的供需状况、人民币汇率影响因素、人民币汇率与房地产之间反馈制度中探讨人民币与房地产之间关系。

二.房地产在市场中的供求关系:

1、房地产供需模型

对于研究房地产在市场上的供需状况，我们需要假定以下条件：1土地资源是稀缺的。2理性人有一笔可自由支配的资金。3理性人都是追逐利益最大化的。4以t为基期的物价水平短时间变动很小或者基本不变的。5市场上普遍存在从众心理。

1.1、对房地产市场的供给分析——房地产供给曲线

假设纵轴P为房子的价格，横轴Q为市场上房子的总量。根据前面的假设，在目前的短时间段t内原材料、建筑劳力的价格是不变的，即一套房子的成本价是不变的，这个成本价是如图所示P1。而我们知道，长期而言，商品的价格和价值趋向一致。在t上房子的价格不可能无限大，它必将会趋近一个最大值Pmax （如图所示）。虽然在外来资金的流入和供求关系的影响下，价格上升，但是因为t时间段内的物价成本、科技技术等价格不变，所以高于Pmax的房子都是不存在的。又由于受到土地资源稀缺限制，高于Q1的房子供给量也是不存在的。同时，资本总是追逐利益的最大化，而且市场上普遍存在着从众心理。由此可知，随着房子的价格越来越高，每增加一单位房子的价格所吸引到的房地产商的投入量是越来越多的，即房地产供给曲线的斜率是递减的。