工程项目全寿命周期管理
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PM PM
项 目 拆 除
FM DM - Development Management (开发管理) PM - Project Management (项目管理)
FM - Facility Management (物业管理)
管理的任务
The scope of work of Project Management
组织与协调
信息管理 (IM) Information Management 合同管理 (CA)Contract administration
质量控制(QC) Quality control
进度控制(TC) Time control 投资控制 (CC) Cost control 设计准备阶段 设计阶段 Pre-design Design phrase phrase 施工阶段 动用前准备阶 保修期 Constructio 段PreMaintenan n phrase penningphrase ce phrse
项目策划 相互联系 设计 施工 交界面
Interrelation Interface
动用前准备
B. 项目参与各方项目管理的集成
项目参与各方项目管理的集成
OPM 业主方项目管理
DPM 设计方项目管理
CPM 施工方项目管理
SPM 供货方项目管理
业主方项目管理
投资控制
设计方项目管理
进度控制
施工方项目管理
项目全寿命管理的第一个方面的主要任务是过程管理(Process Management)，即其应该覆盖决策阶段、实施阶段和物业管理 阶段的所有工作，以全面控制工程项目的决策、设计、招投标 、施工以及运营过程；
项目全寿命管理的第二个方面的主要任务是界面管理(Interface Management)，如决策过程和设计过程的界面等。通过界面管 理，进行综合思考和分析，可以形成新的观念，将有助于发现 某一个独立的过程管理所不能发现的问题，并找到其最适宜的 解决方案，从而使项目增殖。
因此，项目全寿命管理经理的工作涉及面相当宽，且综合
性很强。
1.4
项目全寿命管理系统的内涵
三个彼此分离且各自独立的管理过程DM、PM、FM经集 成和统一化处理后，可以形成一个新的管理系统——工 程项目全寿命管理系统，如下图所示。
应该指出的是，这一新的系统并不是三个独立子系统的 简单叠加，经集成和统一所形成的新系统必须在全寿命 管理经理的统一领导下运行。
全寿命周期管理贯穿于建设项目全过程，并在不同的阶段具 有不同的特点
全寿命周期管理的持续性 全寿命周期管理的参与主体众多，并相互联系、相互制约
全寿命周期管理的复杂性
工程项目全寿命的管理
有 建 设 意 投资者 图 开发者
设计单位
承包商 供货商 用户 PM
项目全寿命周期 项目决策 项目实施阶 项目使用阶 阶段 段 段 项 准备阶 设计阶 施工阶 项 目 段 段 段 目 立 DM PM 动 FM 项 用 DM PM
增值
工程使用（运行）增值
DM、PM和FM集成的必要性
全寿命周期 费用 潜在的节约
决设 策计
施 工
运 营 及 维 护
翻 修
运 营 及 维 护
废 除 或 拆 迁
时间
1.1
问题的提出
从以前的介绍可以知道：工程项目从其全寿命管理来 讲，一般包括决策期的开发管理（DM）、实施期的 项目管理（PM）、以及使用期的物业管理（FM）。 通过分析它们之间的联系和区别，可以提出工程项目 全寿命管理（LM）的任务、目标及其总体构思，并
施 工 图 设 计
施 工
项目决策阶段
项目实施阶段 项目管理(PM) 项目全寿命周期 全寿命管理(LCM)
项目使用阶段
开发管理(DM)
物业管理(FM)
建设项目各阶段的造价指标
有建设 意图 项目决策 阶段
项目 立项 设计准备 设计阶段 阶段 投 资 规 划 概 施 算 工
图 修 预 正 算
项目正 式动用 施工阶段
可对工程项目全寿命管理手册的编制和工程项目全寿
命管理信息系统的建立进行研究。
DM、PM、FM在项目的不同阶段进行，它们是各 自独立的管理过程，并往往由不同的组织执行。 值得思考的是，其工作有区别，但有着密切的联
系。
工程项目全寿命管理(Lifecycle Management，简称 LM）应对项目建设和运营的全过程进行管理，即 从项目的决策阶段、实施阶段、直至运营阶段进 行管理。
约12%
设计准备
概念设计 初步设计 技术设计 施工图设计 施工阶段
开始运营
报废
实施阶段投资的累积（不包括土地成本） 投资节约的可能性（不包括土地成本 ） 实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）
项目管理的时间范畴
项目决策
开 始
设计 准备
设计
施工
动用前 准备
结 束
决策阶段
实施阶段
PM=PP+PC
业主方和工程项目全寿命管理
工程建设监理 设 计 阶 段 决 策 阶 段 项目前期策划与管理 项目管理 项目建设的全过程管理 施工阶段
使用阶段
物业管理
项目全寿命管理
业主方的PM——OPM
设计方的PM——DPM
承包方的PM——CPM 供货方的PM——SPM
• 一个项目的建设是否成功，取决于项目实施 各方PM的成效
使用阶段
DM PP PC
FM
PM = PP + PC
项目管理的增值
投资 利息
办公楼 运行费 39% 42 办公楼的 %
建设成本
19% 1
39% 2.05
42% 2.21
19 %
工程建设增值
确保工程建设安全 提高工程质量 投资（成本）控制 进度控制 确保工程使用安全 有利于环保 有利于节能 满足最终用户的使用功能 有利于降低工程运营成本 有利于工程维护
1.5 项目全寿命管理手册
1.6 工程项目全寿命管理信息系统
1.7 建设过程的集成和建设项目管理的集成
A. 建设过程的集成
B. 项目参与各方项目管理的集成 C. 项目参与各方项目管理信息系统的集成
D. 业主方管理的集成
E. 业主方管理信息系统的集成
建设过程的集成
项目参与各方项目管理的集成
管理的集成
全寿命集成化管理系统
开发管理 DM
统一领导下的组织系统 统一的管理思想 DM 共同的/统一的目标系统
项目管理
PM
集成化
开发管理 DM 项目管理
物业管理
FM
统一化
共同的/统一的管理语言 共同的/统一的管理规则 共同/统一的信息处理系统 PM FM
物业管理 FM
PM
三个彼此 分离且各 自独立的 系统
三个系统之间具有内部联系
数据库
项目总控
PMIS
FMIS
风险管理 灾难管理
PCIS
LCMIS
1.8
工程项目全寿命管理的组织
LCIM联合班子的组建
开发管 理方 项目 管理方 物业 管理方
业主方
运营方
LCIM联合班子
全寿命 周期经理
投资规划 和控制组
质量规划 和控制组
进度规划 和控制组
合同 管理组
信息 管理组
LCIM线性项目组织结构
前期 管理
设计阶段 施工阶段 开业准备 项目管理 管理 管理 阶段管理
物业 管理
业主方管理的集成
LCM + PC +RM + CM
开发管理 项目管理(PM) 物业管理
项目全寿命管理
项目总控
风险管理 灾难管理
E. 业主方管理信息系统的集成
业主方管理信息系统的集成
开发管理 项目管理(PM) 物业管理 项目全寿命管理
业主方项目管理的集成
A. 建设过程的集成
前期工作
设计 施工 集成化建筑生产
开业准备 工作
组织
经济
项目策划过程
管理
技术
项目策划过程
投资 项目定义
质量
工期
其它目标
设计过程
项目定义
不正确 或 不清楚 或 存在问题
正确
设计错误， 影响设计进展
设计过程
项目定义
知识 组织问题
经验
投资商/开发商
设计出错， 影响设计进展
业主代表 运营经理 全寿命周期经理
投 资 经 理
进 度 经 理
质 量 经 理
合 同 经 理
信 管 经 理
开发管理经理
项目管理经理
物业管理经理
LCIM矩阵项目组织结构
业主代表 运营经理
全寿命周期经理
投资经理
进度经理
质量经理
合同经理
信管经理
开发管理 经理 项目管理 经理 物业管理 经理
全寿命周期管理是一个系统工程
之三
（3）DM、PM、FM、LM需要处理大量的、与其都有关的共 同的数据，为这四个管理过程，可以建立一个共享数据库， 以提高管理的效率，并增加管理的效益。
之四
（4）进行DM、PM、FM、LM需要有共同的基础知 识，即：组织、管理、经济和技术
1.2
项目全寿命管理的任务
项目全寿命管理主要包括两个方面的任务。
付款管理
供货方项目管理
质量控制
C. 项目参与各方项目管理信息系统的集成
项目参与各方项目管理信息系统的集成
OPM 业主方项目管理
DPM 设计方项目管理
数据库
OPMIS
CPM 施工方项目管理
SPM 供货方项目管理
SPMIS
DPMIS
CPMIS
D. 业主方管理的集成
集成化全寿命管理 集成化业主方建设管理 项目总控 风险管理和灾难管理
项目全寿命管理的总负责人称其为项目全寿命管理的经理 ，他不仅仅从建设项目实施阶段的角度，还应从项目建成 后的运营角度，综合地考虑、分析项目全寿命管理目标的 五个方面的因素。 应寻求一个工程项目实施和运营的优化方案，以满足法规 的要求及满足投资商、开发商、项目的经营者和最终用户 的要求，以使此优化方案被设计单位和施工单位所接受。
之二 （2）DM、PM、FM、LM的工作任务密切相关。如果项目的 定义不完整、不准确，PM就无法控制项目的目标；如果项目 的建设不符合规范和业主的要求，FM的工作就会有许多困难 。通过以上的分析，很容易理解DM、PM、FM应该是整个项 目的管理过程的各个子系统，LM应对这三个相互独立的系统 进行集成，以形成一个新的管理系统。
之一
DM、PM、FM、LM的关系和区别
（1）DM、代表业主利益的PM、FM和LM都属于为 业主的服务，它们的目标是统一的，即通过有效的管 理使项目增值，它们之间并没有根本的利益冲突，但 其工作目标和任务不同。
•DM——主要是项目定义和项目开发的总体方案的策划及项 目前期的管理 •代表业主利益的PM——主要是在项目设计和施工过程中进 行投资、进度和质量目标的控制 •FM——主要进行项目的资产和运营维护的管理 •LM——对项目的整个生命周期、为项目增值进行全寿命的 管理
动用前 准备阶段
保修期 竣 工 决 算
时 间
投 资 框 算
投 资 估 算
标 投 合 结 底 标 同 算 价 价
( 概 算
30% 25%
15%
-15% -30%
)
10% 5%
-10% -5%
-25%
投资节约可能性和投资累积曲线 投资/费用累积 全部投资/费用 (不包括土地成本)
投资节约 可能性
实施阶段投资 节约投资的可能性 = 100% (不包括土地成本)
设计工作
不正确 或 差错
施工经验
组织问题
设计方
施工困难和影响施工进展 超投资、拖进度
可能的质量问题
策划过程和设计过程的集成
策划过程 介入 主持
设计方
设计过程
设计与施工的集成
设计
设计方 介入 介入 承包商
项目总承包
施工
设计、施工和动用前准备的集成
设计
施工
介 入
动用前准备
使用者
介 入
源自文库
建设过程的集成
1.3
项目全寿命管理的目标
在项目决策阶段，应对工程项目的目标进行明确的定义，它 不仅反映建设期的目标，还应该反映项目运营期的目标，经 综合考虑确定工程项目的全寿命管理的目标。此目标系统包 括设计阶段、施工阶段以及运营阶段的各个目标，因此是项 目全过程的目标。
工程项目的全寿命目标应该包括五个组成部分：社会满意的 目标、安全的目标、经济的目标、时间的目标、质量的目标 。
[ DM+PM+FM ]集成化和统一化
全寿命集成化 管理系统
工程项目全寿命管理系统的内涵可理解为：为建 设一个满足功能需求和经济上可行的项目，对其 从项目前期策划、直至项目拆除的项目全寿命的 全过程进行策划、协调和控制，以使该项目在预 定的建设期限内，在计划的投资范围内顺利完成 建设任务，并达到所要求的工程质量标准，满足 投资商、项目的经营者以及最终用户的需求；在 项目运营期进行物业的财务管理、空间管理、用 户管理、和运营维护管理，以使该项目创造尽可 能大的有形和无形效益。
工程项目全寿命周期的管理系统
一 工程项目全寿命管 理系统
有 建设 意图
项目 立项 设计准备 设计阶段 施工阶段 阶段
项目 正式 动用 动用前 保修期 准备阶段
项目 拆除
时间
编 制 项 目 建 议 书
编 制 可 行 性 研 究 报 告
项 目 评 估
编 制 设 计 任 务 书
方 案 设 计
扩 初 设 计
• 项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM
项 目 拆 除
FM DM - Development Management (开发管理) PM - Project Management (项目管理)
FM - Facility Management (物业管理)
管理的任务
The scope of work of Project Management
组织与协调
信息管理 (IM) Information Management 合同管理 (CA)Contract administration
质量控制(QC) Quality control
进度控制(TC) Time control 投资控制 (CC) Cost control 设计准备阶段 设计阶段 Pre-design Design phrase phrase 施工阶段 动用前准备阶 保修期 Constructio 段PreMaintenan n phrase penningphrase ce phrse
项目策划 相互联系 设计 施工 交界面
Interrelation Interface
动用前准备
B. 项目参与各方项目管理的集成
项目参与各方项目管理的集成
OPM 业主方项目管理
DPM 设计方项目管理
CPM 施工方项目管理
SPM 供货方项目管理
业主方项目管理
投资控制
设计方项目管理
进度控制
施工方项目管理
项目全寿命管理的第一个方面的主要任务是过程管理(Process Management)，即其应该覆盖决策阶段、实施阶段和物业管理 阶段的所有工作，以全面控制工程项目的决策、设计、招投标 、施工以及运营过程；
项目全寿命管理的第二个方面的主要任务是界面管理(Interface Management)，如决策过程和设计过程的界面等。通过界面管 理，进行综合思考和分析，可以形成新的观念，将有助于发现 某一个独立的过程管理所不能发现的问题，并找到其最适宜的 解决方案，从而使项目增殖。
因此，项目全寿命管理经理的工作涉及面相当宽，且综合
性很强。
1.4
项目全寿命管理系统的内涵
三个彼此分离且各自独立的管理过程DM、PM、FM经集 成和统一化处理后，可以形成一个新的管理系统——工 程项目全寿命管理系统，如下图所示。
应该指出的是，这一新的系统并不是三个独立子系统的 简单叠加，经集成和统一所形成的新系统必须在全寿命 管理经理的统一领导下运行。
全寿命周期管理贯穿于建设项目全过程，并在不同的阶段具 有不同的特点
全寿命周期管理的持续性 全寿命周期管理的参与主体众多，并相互联系、相互制约
全寿命周期管理的复杂性
工程项目全寿命的管理
有 建 设 意 投资者 图 开发者
设计单位
承包商 供货商 用户 PM
项目全寿命周期 项目决策 项目实施阶 项目使用阶 阶段 段 段 项 准备阶 设计阶 施工阶 项 目 段 段 段 目 立 DM PM 动 FM 项 用 DM PM
增值
工程使用（运行）增值
DM、PM和FM集成的必要性
全寿命周期 费用 潜在的节约
决设 策计
施 工
运 营 及 维 护
翻 修
运 营 及 维 护
废 除 或 拆 迁
时间
1.1
问题的提出
从以前的介绍可以知道：工程项目从其全寿命管理来 讲，一般包括决策期的开发管理（DM）、实施期的 项目管理（PM）、以及使用期的物业管理（FM）。 通过分析它们之间的联系和区别，可以提出工程项目 全寿命管理（LM）的任务、目标及其总体构思，并
施 工 图 设 计
施 工
项目决策阶段
项目实施阶段 项目管理(PM) 项目全寿命周期 全寿命管理(LCM)
项目使用阶段
开发管理(DM)
物业管理(FM)
建设项目各阶段的造价指标
有建设 意图 项目决策 阶段
项目 立项 设计准备 设计阶段 阶段 投 资 规 划 概 施 算 工
图 修 预 正 算
项目正 式动用 施工阶段
可对工程项目全寿命管理手册的编制和工程项目全寿
命管理信息系统的建立进行研究。
DM、PM、FM在项目的不同阶段进行，它们是各 自独立的管理过程，并往往由不同的组织执行。 值得思考的是，其工作有区别，但有着密切的联
系。
工程项目全寿命管理(Lifecycle Management，简称 LM）应对项目建设和运营的全过程进行管理，即 从项目的决策阶段、实施阶段、直至运营阶段进 行管理。
约12%
设计准备
概念设计 初步设计 技术设计 施工图设计 施工阶段
开始运营
报废
实施阶段投资的累积（不包括土地成本） 投资节约的可能性（不包括土地成本 ） 实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）
项目管理的时间范畴
项目决策
开 始
设计 准备
设计
施工
动用前 准备
结 束
决策阶段
实施阶段
PM=PP+PC
业主方和工程项目全寿命管理
工程建设监理 设 计 阶 段 决 策 阶 段 项目前期策划与管理 项目管理 项目建设的全过程管理 施工阶段
使用阶段
物业管理
项目全寿命管理
业主方的PM——OPM
设计方的PM——DPM
承包方的PM——CPM 供货方的PM——SPM
• 一个项目的建设是否成功，取决于项目实施 各方PM的成效
使用阶段
DM PP PC
FM
PM = PP + PC
项目管理的增值
投资 利息
办公楼 运行费 39% 42 办公楼的 %
建设成本
19% 1
39% 2.05
42% 2.21
19 %
工程建设增值
确保工程建设安全 提高工程质量 投资（成本）控制 进度控制 确保工程使用安全 有利于环保 有利于节能 满足最终用户的使用功能 有利于降低工程运营成本 有利于工程维护
1.5 项目全寿命管理手册
1.6 工程项目全寿命管理信息系统
1.7 建设过程的集成和建设项目管理的集成
A. 建设过程的集成
B. 项目参与各方项目管理的集成 C. 项目参与各方项目管理信息系统的集成
D. 业主方管理的集成
E. 业主方管理信息系统的集成
建设过程的集成
项目参与各方项目管理的集成
管理的集成
全寿命集成化管理系统
开发管理 DM
统一领导下的组织系统 统一的管理思想 DM 共同的/统一的目标系统
项目管理
PM
集成化
开发管理 DM 项目管理
物业管理
FM
统一化
共同的/统一的管理语言 共同的/统一的管理规则 共同/统一的信息处理系统 PM FM
物业管理 FM
PM
三个彼此 分离且各 自独立的 系统
三个系统之间具有内部联系
数据库
项目总控
PMIS
FMIS
风险管理 灾难管理
PCIS
LCMIS
1.8
工程项目全寿命管理的组织
LCIM联合班子的组建
开发管 理方 项目 管理方 物业 管理方
业主方
运营方
LCIM联合班子
全寿命 周期经理
投资规划 和控制组
质量规划 和控制组
进度规划 和控制组
合同 管理组
信息 管理组
LCIM线性项目组织结构
前期 管理
设计阶段 施工阶段 开业准备 项目管理 管理 管理 阶段管理
物业 管理
业主方管理的集成
LCM + PC +RM + CM
开发管理 项目管理(PM) 物业管理
项目全寿命管理
项目总控
风险管理 灾难管理
E. 业主方管理信息系统的集成
业主方管理信息系统的集成
开发管理 项目管理(PM) 物业管理 项目全寿命管理
业主方项目管理的集成
A. 建设过程的集成
前期工作
设计 施工 集成化建筑生产
开业准备 工作
组织
经济
项目策划过程
管理
技术
项目策划过程
投资 项目定义
质量
工期
其它目标
设计过程
项目定义
不正确 或 不清楚 或 存在问题
正确
设计错误， 影响设计进展
设计过程
项目定义
知识 组织问题
经验
投资商/开发商
设计出错， 影响设计进展
业主代表 运营经理 全寿命周期经理
投 资 经 理
进 度 经 理
质 量 经 理
合 同 经 理
信 管 经 理
开发管理经理
项目管理经理
物业管理经理
LCIM矩阵项目组织结构
业主代表 运营经理
全寿命周期经理
投资经理
进度经理
质量经理
合同经理
信管经理
开发管理 经理 项目管理 经理 物业管理 经理
全寿命周期管理是一个系统工程
之三
（3）DM、PM、FM、LM需要处理大量的、与其都有关的共 同的数据，为这四个管理过程，可以建立一个共享数据库， 以提高管理的效率，并增加管理的效益。
之四
（4）进行DM、PM、FM、LM需要有共同的基础知 识，即：组织、管理、经济和技术
1.2
项目全寿命管理的任务
项目全寿命管理主要包括两个方面的任务。
付款管理
供货方项目管理
质量控制
C. 项目参与各方项目管理信息系统的集成
项目参与各方项目管理信息系统的集成
OPM 业主方项目管理
DPM 设计方项目管理
数据库
OPMIS
CPM 施工方项目管理
SPM 供货方项目管理
SPMIS
DPMIS
CPMIS
D. 业主方管理的集成
集成化全寿命管理 集成化业主方建设管理 项目总控 风险管理和灾难管理
项目全寿命管理的总负责人称其为项目全寿命管理的经理 ，他不仅仅从建设项目实施阶段的角度，还应从项目建成 后的运营角度，综合地考虑、分析项目全寿命管理目标的 五个方面的因素。 应寻求一个工程项目实施和运营的优化方案，以满足法规 的要求及满足投资商、开发商、项目的经营者和最终用户 的要求，以使此优化方案被设计单位和施工单位所接受。
之二 （2）DM、PM、FM、LM的工作任务密切相关。如果项目的 定义不完整、不准确，PM就无法控制项目的目标；如果项目 的建设不符合规范和业主的要求，FM的工作就会有许多困难 。通过以上的分析，很容易理解DM、PM、FM应该是整个项 目的管理过程的各个子系统，LM应对这三个相互独立的系统 进行集成，以形成一个新的管理系统。
之一
DM、PM、FM、LM的关系和区别
（1）DM、代表业主利益的PM、FM和LM都属于为 业主的服务，它们的目标是统一的，即通过有效的管 理使项目增值，它们之间并没有根本的利益冲突，但 其工作目标和任务不同。
•DM——主要是项目定义和项目开发的总体方案的策划及项 目前期的管理 •代表业主利益的PM——主要是在项目设计和施工过程中进 行投资、进度和质量目标的控制 •FM——主要进行项目的资产和运营维护的管理 •LM——对项目的整个生命周期、为项目增值进行全寿命的 管理
动用前 准备阶段
保修期 竣 工 决 算
时 间
投 资 框 算
投 资 估 算
标 投 合 结 底 标 同 算 价 价
( 概 算
30% 25%
15%
-15% -30%
)
10% 5%
-10% -5%
-25%
投资节约可能性和投资累积曲线 投资/费用累积 全部投资/费用 (不包括土地成本)
投资节约 可能性
实施阶段投资 节约投资的可能性 = 100% (不包括土地成本)
设计工作
不正确 或 差错
施工经验
组织问题
设计方
施工困难和影响施工进展 超投资、拖进度
可能的质量问题
策划过程和设计过程的集成
策划过程 介入 主持
设计方
设计过程
设计与施工的集成
设计
设计方 介入 介入 承包商
项目总承包
施工
设计、施工和动用前准备的集成
设计
施工
介 入
动用前准备
使用者
介 入
源自文库
建设过程的集成
1.3
项目全寿命管理的目标
在项目决策阶段，应对工程项目的目标进行明确的定义，它 不仅反映建设期的目标，还应该反映项目运营期的目标，经 综合考虑确定工程项目的全寿命管理的目标。此目标系统包 括设计阶段、施工阶段以及运营阶段的各个目标，因此是项 目全过程的目标。
工程项目的全寿命目标应该包括五个组成部分：社会满意的 目标、安全的目标、经济的目标、时间的目标、质量的目标 。
[ DM+PM+FM ]集成化和统一化
全寿命集成化 管理系统
工程项目全寿命管理系统的内涵可理解为：为建 设一个满足功能需求和经济上可行的项目，对其 从项目前期策划、直至项目拆除的项目全寿命的 全过程进行策划、协调和控制，以使该项目在预 定的建设期限内，在计划的投资范围内顺利完成 建设任务，并达到所要求的工程质量标准，满足 投资商、项目的经营者以及最终用户的需求；在 项目运营期进行物业的财务管理、空间管理、用 户管理、和运营维护管理，以使该项目创造尽可 能大的有形和无形效益。
工程项目全寿命周期的管理系统
一 工程项目全寿命管 理系统
有 建设 意图
项目 立项 设计准备 设计阶段 施工阶段 阶段
项目 正式 动用 动用前 保修期 准备阶段
项目 拆除
时间
编 制 项 目 建 议 书
编 制 可 行 性 研 究 报 告
项 目 评 估
编 制 设 计 任 务 书
方 案 设 计
扩 初 设 计
• 项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM