南京清华启迪麒麟科创园房地产项目营销策划报告
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二、配套条件
1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点； 2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求； 3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；
三、项目基本
1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启 迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。 2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和 科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。 3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强。
î 关键词：未熟已热 | 热点区域|竞争加剧
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③区域竞争解读
根据周边项目品牌、体量、区位等因素确定重点竞品项目为中海G03、世茂G40、富力城。
待售 在售
中海 G03
状态
本案
世茂 G40
富力城
待售
项目名称 中海G03 世茂G40
在售
富力城
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中海G03 中海3盘齐发力，强大市场影响力，提升板块认知度。
B2（中间户） 81㎡ 6.7㎡ 2.7㎡ 12.8㎡ 11.2㎡ 6㎡
3.6㎡
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高
项目户型分析
4.2
1.7
4
2.8
C1
3
C2
1.6
2
2.5
0.9
1.1
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且 动静分离
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西 向卧室，仅主卧有飘窗
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
D2（中间户）三室 84㎡ 5.5㎡ 2.2㎡ 13㎡ 10㎡ 6㎡
㎡ 3.6㎡
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
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全市上市面积段集中在80-144㎡首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足， 全市主要面积段成交均价集中在9000—10000元/㎡。
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î 关键词：市场回暖|大城东 |品牌聚集|
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② 区域市场解码
定义大城东
大城东，主城阶梯板块的延伸
3
B2
2.4
2.7
1
2.7
B1（边户） 109㎡ 11.7 1.4㎡ 11.5㎡ 9.9㎡ 10.8㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2
客厅开间
户型优点
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅 主卧有飘窗
户型不足
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里）
新街口 （11.6公
里） 夫子庙 （11公 里）
马群（2.5 公里）
本 案
南京南站 （11.9公里）
岔路口 （10.4公
里）
东山（7公 里）
目的地
直线/车行距离
车行时间
新街口 夫子庙 岔路口 南京南站
东山 奥体中心
11.6/14.9km 11/14km
10.4/12.6km 11.9/14.3km
户型优点
户型不足
C1（西边户）
户型
113㎡
面积
10.7㎡
阳台赠送
1.6㎡
飘窗附赠
13.4㎡
主卧
10.5㎡
次卧1
10.8㎡
次卧2
7.68
3.6㎡
客厅开间
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且 动静分离
户型优点
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西 向卧室，仅主卧有飘窗
户型不足
C2（中间户） 85㎡ 5.5㎡ 2㎡ 13.1㎡ 11.1㎡ 6㎡
富力城
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② 区域环境 区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区。
紫金山
运粮河
本案
龙 王 山
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③ 区域现状 区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度 越来越高，区域的吸引力越来越高。
科创园保障 房
大城东
紫金山片区
本案
光华路片区
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大城东板块主要划分为三大区域： 1、光华路片区 2、紫金山片区 3、麒麟片区
项目处在麒麟片区内，属于城东未来新 兴板块
区域内6个项目分布，其中在售3个，待售3个，总余量203万方。
地块 在售项目
东郊小镇
项目名称 物业类型
容积率
总建面（万 方）
余量
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品牌视角
品质加热品牌号召力
品质决定价值
价值决定价格
清华品牌落地 跨入全新市场 需要生根发芽
项目品质提升成为关键要素
项目品牌建立
现场体验行销
如何实现品牌—品质—价值提升？
完成既定销售任务
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品牌实现 销售目标
利润目标 速度目标
项目2013年销售均价11500~12000元/平米；
仅主卧客厅两室朝南，开间小
项目户型分析
3.8
2.6
E
1.8
3.2
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
2 3.9
E 140㎡ 10.3㎡ 7㎡ 24㎡ 15㎡ 12.5㎡ 12.6 4.2㎡
一梯一户，四室设计，动静分离，三室朝南，开间大，采光通透佳，有大面 积赠送，主卧有独立卫生间及270度飘窗，4.2米开间客厅及超大阳台
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→ 项目本体小结
一、区域属性
1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为 一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大； 2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集 中度越来越高，区域吸引力越来越高；
仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧 及北卧室面积较小
项目户型分析
4.7
1.8
2.8
2.2
4.5
2.8
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
D1
3
D2
1.4
2.1
2.5
1 1.2
D1（西边户） 四室 112㎡ 11.4㎡ 1.4㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 11.2㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
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PART 市场格局
2 竞争解码
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① 南京楼市整体供销
p自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨； p在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于 惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。 p2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。
户型不足
2.4
1.5
A3（东边户） 三室89㎡ 6.9㎡ 1.5㎡ 13.5㎡ 9.2㎡ 6.5㎡
3.6㎡
三房设计，有赠送
仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及 北卧室面积较小
项目户型分析
4.3
2.2
2.8
1.4
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
B1
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较 小，实用性不高
户型不足
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1.6
2.1
1.6
D1（东边户） 四室 112㎡ 11.6㎡ 3.2㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 11.2㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
四房设计，四阳台，东侧卧室大面积飘窗赠送，总 体赠送较大，且动静分离
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项目户型分析
3.8
1.3
4.5 2.8
A1
3
A3
A2
1.5
2.1 2.5
1
1.2
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
A1（西边户） 四室109㎡ 9.9㎡ 1.4㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 10.8㎡ 7.5㎡ 3.6㎡ 四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动 静分离 仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向 卧室，仅主卧有飘窗
PART 项目基本
1 属性研判
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① 项目区位
项目位于麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫子
庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约 26分钟。
奥体中心 （17.1公里）
湖南路 （13.2公
本 案
南京人口学 院
中央公 园
中海G03地 块
中海G03地块 富力城
世贸G40地块 富力城
世茂G40地块
富力城
龙王山
龙王山
龙王山
项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼 盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万㎡；此外世茂双麒路G40地块建面42万㎡，中海2013G03地块建面约 45万㎡。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高。
190106.1 448650.4 280000
5554 0%
配套的商业设施建筑面积应低于各单一地块总建筑量的10%，且不得小于21000㎡。
经典PPT模版 欢迎下载 住宅（427650.4㎡）+商业（21000㎡）
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2
3.6㎡ 三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
客厅开间 户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积 较小，实用性不高
户型不足
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C3
2.1
1.6
C2（东边户） 92㎡ 6.1㎡ 1.6㎡ 22.8㎡ 9.24㎡ 6.24㎡
3.6㎡
三房设计，有赠送
7/9.6km 17.1/28.3km
34分钟 30分钟 26分钟 30分钟 15分钟 42分钟
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项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高。
紫金东郡
保利紫晶山 朗诗绿色街区
老城东
大城东 复地御钟山
宏图上逸园 钟鼎山庄
招商紫金山一号 本案
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项目四至
项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北 为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁规划线， 未来发展潜力巨大。
保障房幸福城
中海G03地块
钟学北路
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东麒路
④ 项目概况 项目C1\C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源。
中海万锦熙岸
中海凤凰熙岸
中海G03
地块 经济指标 产品组成
地块名称
四至
规划用途 容积率 出让面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 成交价（万元） 成交楼面价（元） 溢价率
备注
NO.2013G03 江宁区麒麟科创园8-2(B)地块
东至规划道路，南至天成路，西至沧麒东路，北至南湾营路。
二类居住用地 1.0＜R≤2.36
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2
客厅开间
户型优点
户型不足
A2（中间户） 三室82㎡ 5.5㎡ 2.2㎡ 12㎡ 10.5㎡ 5.7㎡
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2
3.6㎡
客厅开间
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用 性经不典高PPT模版 欢迎下载
2013年9月开盘，当年销售8~10亿元，后期年销售15亿
如何实现项目溢价？ 如何实现品牌建立？ 如何实现速度和利润的平衡？
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壹，项目基本属性研判 贰，市场格局竞争解码 叁，核心价值聚合梳理 肆，企划策略形象表达 伍，产品升级策略建议 陆，营销策略推广主轴
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东方红郡
富力城
住宅、商业、 高层、多层
1.0
58
48.6
东方红郡
小高层
A地块3.6；B 地块1.8
29.5
9.6
世贸G40地块
本案 富力城
中海G03地块
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东郊小镇 挑高，多层 1.03
130
世贸G40 中海G03 余量合计
待定 待定
2.0
42
2.36
44.8
203万方
58.9 42 44.8
l项目总建设面积为100万平米，其中40万平 米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及 商业。
l项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、 娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产 业园区。
l项目首期2013年6月份预计开工，共11.7 万平米住宅。
l首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为 18层和33层高层，共1188套商品房。
1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点； 2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求； 3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；
三、项目基本
1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启 迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。 2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和 科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。 3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强。
î 关键词：未熟已热 | 热点区域|竞争加剧
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③区域竞争解读
根据周边项目品牌、体量、区位等因素确定重点竞品项目为中海G03、世茂G40、富力城。
待售 在售
中海 G03
状态
本案
世茂 G40
富力城
待售
项目名称 中海G03 世茂G40
在售
富力城
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中海G03 中海3盘齐发力，强大市场影响力，提升板块认知度。
B2（中间户） 81㎡ 6.7㎡ 2.7㎡ 12.8㎡ 11.2㎡ 6㎡
3.6㎡
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高
项目户型分析
4.2
1.7
4
2.8
C1
3
C2
1.6
2
2.5
0.9
1.1
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且 动静分离
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西 向卧室，仅主卧有飘窗
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
D2（中间户）三室 84㎡ 5.5㎡ 2.2㎡ 13㎡ 10㎡ 6㎡
㎡ 3.6㎡
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
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全市上市面积段集中在80-144㎡首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足， 全市主要面积段成交均价集中在9000—10000元/㎡。
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î 关键词：市场回暖|大城东 |品牌聚集|
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② 区域市场解码
定义大城东
大城东，主城阶梯板块的延伸
3
B2
2.4
2.7
1
2.7
B1（边户） 109㎡ 11.7 1.4㎡ 11.5㎡ 9.9㎡ 10.8㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2
客厅开间
户型优点
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅 主卧有飘窗
户型不足
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里）
新街口 （11.6公
里） 夫子庙 （11公 里）
马群（2.5 公里）
本 案
南京南站 （11.9公里）
岔路口 （10.4公
里）
东山（7公 里）
目的地
直线/车行距离
车行时间
新街口 夫子庙 岔路口 南京南站
东山 奥体中心
11.6/14.9km 11/14km
10.4/12.6km 11.9/14.3km
户型优点
户型不足
C1（西边户）
户型
113㎡
面积
10.7㎡
阳台赠送
1.6㎡
飘窗附赠
13.4㎡
主卧
10.5㎡
次卧1
10.8㎡
次卧2
7.68
3.6㎡
客厅开间
四房设计，四阳台，总体赠送较大，且 动静分离
户型优点
仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西 向卧室，仅主卧有飘窗
户型不足
C2（中间户） 85㎡ 5.5㎡ 2㎡ 13.1㎡ 11.1㎡ 6㎡
富力城
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② 区域环境 区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区。
紫金山
运粮河
本案
龙 王 山
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③ 区域现状 区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度 越来越高，区域的吸引力越来越高。
科创园保障 房
大城东
紫金山片区
本案
光华路片区
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大城东板块主要划分为三大区域： 1、光华路片区 2、紫金山片区 3、麒麟片区
项目处在麒麟片区内，属于城东未来新 兴板块
区域内6个项目分布，其中在售3个，待售3个，总余量203万方。
地块 在售项目
东郊小镇
项目名称 物业类型
容积率
总建面（万 方）
余量
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品牌视角
品质加热品牌号召力
品质决定价值
价值决定价格
清华品牌落地 跨入全新市场 需要生根发芽
项目品质提升成为关键要素
项目品牌建立
现场体验行销
如何实现品牌—品质—价值提升？
完成既定销售任务
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品牌实现 销售目标
利润目标 速度目标
项目2013年销售均价11500~12000元/平米；
仅主卧客厅两室朝南，开间小
项目户型分析
3.8
2.6
E
1.8
3.2
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
2 3.9
E 140㎡ 10.3㎡ 7㎡ 24㎡ 15㎡ 12.5㎡ 12.6 4.2㎡
一梯一户，四室设计，动静分离，三室朝南，开间大，采光通透佳，有大面 积赠送，主卧有独立卫生间及270度飘窗，4.2米开间客厅及超大阳台
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→ 项目本体小结
一、区域属性
1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为 一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大； 2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集 中度越来越高，区域吸引力越来越高；
仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧 及北卧室面积较小
项目户型分析
4.7
1.8
2.8
2.2
4.5
2.8
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
D1
3
D2
1.4
2.1
2.5
1 1.2
D1（西边户） 四室 112㎡ 11.4㎡ 1.4㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 11.2㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
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PART 市场格局
2 竞争解码
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① 南京楼市整体供销
p自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨； p在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于 惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。 p2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。
户型不足
2.4
1.5
A3（东边户） 三室89㎡ 6.9㎡ 1.5㎡ 13.5㎡ 9.2㎡ 6.5㎡
3.6㎡
三房设计，有赠送
仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及 北卧室面积较小
项目户型分析
4.3
2.2
2.8
1.4
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
B1
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较 小，实用性不高
户型不足
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1.6
2.1
1.6
D1（东边户） 四室 112㎡ 11.6㎡ 3.2㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 11.2㎡ 7.5㎡ 3.6㎡
四房设计，四阳台，东侧卧室大面积飘窗赠送，总 体赠送较大，且动静分离
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项目户型分析
3.8
1.3
4.5 2.8
A1
3
A3
A2
1.5
2.1 2.5
1
1.2
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2 次卧3 客厅开间
户型优点
户型不足
A1（西边户） 四室109㎡ 9.9㎡ 1.4㎡ 13.5㎡ 9.9㎡ 10.8㎡ 7.5㎡ 3.6㎡ 四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动 静分离 仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向 卧室，仅主卧有飘窗
PART 项目基本
1 属性研判
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① 项目区位
项目位于麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫子
庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约 26分钟。
奥体中心 （17.1公里）
湖南路 （13.2公
本 案
南京人口学 院
中央公 园
中海G03地 块
中海G03地块 富力城
世贸G40地块 富力城
世茂G40地块
富力城
龙王山
龙王山
龙王山
项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼 盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万㎡；此外世茂双麒路G40地块建面42万㎡，中海2013G03地块建面约 45万㎡。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高。
190106.1 448650.4 280000
5554 0%
配套的商业设施建筑面积应低于各单一地块总建筑量的10%，且不得小于21000㎡。
经典PPT模版 欢迎下载 住宅（427650.4㎡）+商业（21000㎡）
户型 面积 阳台赠送 飘窗附赠 主卧 次卧1 次卧2
3.6㎡ 三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
客厅开间 户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积 较小，实用性不高
户型不足
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C3
2.1
1.6
C2（东边户） 92㎡ 6.1㎡ 1.6㎡ 22.8㎡ 9.24㎡ 6.24㎡
3.6㎡
三房设计，有赠送
7/9.6km 17.1/28.3km
34分钟 30分钟 26分钟 30分钟 15分钟 42分钟
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项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高。
紫金东郡
保利紫晶山 朗诗绿色街区
老城东
大城东 复地御钟山
宏图上逸园 钟鼎山庄
招商紫金山一号 本案
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项目四至
项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北 为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁规划线， 未来发展潜力巨大。
保障房幸福城
中海G03地块
钟学北路
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东麒路
④ 项目概况 项目C1\C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源。
中海万锦熙岸
中海凤凰熙岸
中海G03
地块 经济指标 产品组成
地块名称
四至
规划用途 容积率 出让面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 成交价（万元） 成交楼面价（元） 溢价率
备注
NO.2013G03 江宁区麒麟科创园8-2(B)地块
东至规划道路，南至天成路，西至沧麒东路，北至南湾营路。
二类居住用地 1.0＜R≤2.36
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2
客厅开间
户型优点
户型不足
A2（中间户） 三室82㎡ 5.5㎡ 2.2㎡ 12㎡ 10.5㎡ 5.7㎡
户型 面积 阳台附赠 飘窗赠送 主卧 次卧1 次卧2
3.6㎡
客厅开间
三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗
户型优点
北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用 性经不典高PPT模版 欢迎下载
2013年9月开盘，当年销售8~10亿元，后期年销售15亿
如何实现项目溢价？ 如何实现品牌建立？ 如何实现速度和利润的平衡？
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壹，项目基本属性研判 贰，市场格局竞争解码 叁，核心价值聚合梳理 肆，企划策略形象表达 伍，产品升级策略建议 陆，营销策略推广主轴
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东方红郡
富力城
住宅、商业、 高层、多层
1.0
58
48.6
东方红郡
小高层
A地块3.6；B 地块1.8
29.5
9.6
世贸G40地块
本案 富力城
中海G03地块
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东郊小镇 挑高，多层 1.03
130
世贸G40 中海G03 余量合计
待定 待定
2.0
42
2.36
44.8
203万方
58.9 42 44.8
l项目总建设面积为100万平米，其中40万平 米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及 商业。
l项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、 娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产 业园区。
l项目首期2013年6月份预计开工，共11.7 万平米住宅。
l首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为 18层和33层高层，共1188套商品房。