城市商业网点布局的研究

城市商业网点布局的理论研究

摘要：本文目的研究主要在于整理和对比关于城市商业网点布局的各项理论，将其与该城市的人口、经济发展水平、交通发展程度等一系列特有的决定因素的特点相联系，以得出往后分析城市商业网点布局和规划设计时的有力导向。

关键词：商业网点布局城市发展规划

1.概念界定

1.1商业网点定义

商业网点是根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。

2.城市商业网点规划的任务

城市商业网点规划是在城市总体规划的基础上，对城市商业中心、商业街、专业市场和社区商业所组成的网点系统未来发展的设计，是对网点系统规模、功能、资源布局与发展方式的综合安排，是对网点系统内各对象之间、网点系统与城市社会系统、产业系统、基础设施系统和空间系统之间关系与资源的部署。

城市商业网点系统是城市商品流通市场的物质基础，由生活服务性设施和生产服务性设施所组成。

城市商业网点规划的根本社会作用是作为城市商业网点建设和管理的基本依据，是保证城市商品市场有序发展、城市商业网点资源合理开发利用和商业服务活动健康进行的前提和基础，是促进城市建设、提高人民生活质量、实现城市和谐发展的重要手段。

城市商业网点规划的根本目的是体现城市发展目标，满足生活消费和生产消费需求，提高城市资源尤其是商业网点资源的利用效率，创造城市商业可持续发展的空间环境。

3.商业网点规划影响因素

3.1城市区位条件

一般意义上的区位条件指的是城市的地理区位、交通区位和经济区位。只有透彻研究了城市所处的区位条件，才能更好地把握城市发展的种种条件。

3.2 城市资源、人口概况

城市土地资源的状况影响较大，资源丰度与质量状况可以在很大程度上引起规划变动。人是城市的主体，是城市商业服务的对象。城市商业网点规划需要对人口因素进行定性定量的分析研究。

3.3 城市经济发展状况

经济发展状况通常指城市的经济实力、经济运行健康程度、经济发展潜力以及经济发展相关的外部情况等。

3.4 城市形态特征

城市形态和空间结构是划分城市不同类型区域的依据，城市形态发展有规律可寻，通过对这种规律的研究把握可以预见今后城市的形态变化趋势以及对商业布局带来的影响。

4.商业网点分步研究的理论

4.1中心地理论

所谓中心地，可以表述为向居住在它周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方。中心货物与服务，分别指在中心地内生产的货物与提供的服务，亦可称为中心地职能。

中心地职能一般不包括中心地制造业的经济活动，而以商业服务业（如购物中心、百货店、餐饮服务网点）的活动为主，同时还包括社会和文化方面的活动7。中心货物和服务是分等级的，即分为较高（低）级别的中心地生产的较高（低）级别的中心货物或提供较高（低）级别的服务。

因此，根据中心地提供商品的档次，可划分出中心地职能的三个等级：高级中心地职能——提供

高档商品的中心地；中级中心地职能——过渡；低级中心地职能——提供低档商品的中心地。其理论前提是：

①中心地分布的区域为一个均质的平原，人口分布均匀。

②具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度一致，运费与距离成正比。

③消费者都到离自己最近的中心地购买商品。

④相同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量相同。⑤中心地职能在同一中心地集聚。

4.2商业中心空间模式

他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地区一般来说是多种商品的销售市场；

同一区域内，由于多种商品运输距离的不同，则销售量也不相同。因此每种商品都有三种特征：销售区、可能的运距和必要的销售量。每种商品具有不同大小的销售区，有多少种商品就有多少个六边形的市场区，并组成一个复杂的彼此叠在一起的市场区网络，这就形成市场网。3 综上所述，中心地理论经过廖什等多人的补充和修正，更加接近于实际情况，尽管还存在一些明显的局限性，但其基本理论、原则和方法在商业网络布局中可以得到广泛的应用。

2.商业中心空间模式 2.1加纳模式

格蒂斯（Gertis）在1961年首次将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（B.J.Garner）进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。加纳模式的主要内容包括：

①高门槛的经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的

城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列着其他职能活动，如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等。

②任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。

③随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心

的边缘地带布局。

④在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序排出的。

加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地区、社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。

4.3区位理论

区位理论，又称标准化理论或者立地论。是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式。然而，任何一个社会或一个区域，都不可能经营一种商品任何一个城市或区域，也同样不可能只存在一种类型的商店。所以对于商业区域，要研究其众多商店和商品的最大销售范围以及它的销售临界值。这又取决于商品的市场价格和需求频率。一般来讲，价格高、需求频率低的商品和负责供应此种商品的商店，一定要有一个较大的销售范围。而价格低、需求频率高的商品及其载体，其供应范围一般较小。

4.4商圈理论

商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表