成本法应用练习题.doc

成本法应用练习题
一、选择题
1、运用成本法评估所得价格时，通常称作（
B ）
A、成本价格
B、积算价格
C、购买价格
D、收益价格
2、对坐落在市中心的明代古建筑群运用成本法估价时，宜采用（ A ）
A、重置成本
B、重建成本
C、完全成本
D、实际成本
3、从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ A ）
A、成本费用价值论
B、替代原理
C、效用价值论
D、预期原理
4、在成本法求取折旧中，采用（ A ）更符合实
际情况
A．有效经过年数 B．实际经过年数
C．剩余经过年数 D．自然经过年数
5、采用成本法评估地价时，可以列入土地取得费的是（ C ）
A、耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费
B、耕地补偿费、拆迁费、土地平整费
C、耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费
D、青苗补偿费、拆迁费、土地平整费
6、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( C) .
A. 生地价
B. 熟地价
C. 毛地价
D. 拆迁补偿安置价
7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。

A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
8、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（C ）。

A、重置成本+土地使用权价值
B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( D ).
A、有效经过年数等于实际经过年数
B、有效经过年数短于实际经过年数
C、有效经过年数长于实际经过年数
D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
10、某建筑物建于1983年，其经济寿命为60年，2003年时对该建筑物进行估价，根据现场勘察认定，该建筑物保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（ A ）
A、30
B、40
C、50
D、60
11、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）万元。

A、10.2
B、11
C、11.3
D、11.5
12、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。

某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( B )元／m2。

A．2487．75 B．2500．00
C．2511．00 D．2162．25
13、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地
使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（A ）年。

A、35
B、45
C、
48 D、50
14、在新开发区内有一块土地，总面积是20000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（C ）
A．2500万元 B．3500万元
C．3600万元 D．3000万元
15、有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。

该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（A）元/平方米。

A．950 B. 1000 C. 1200 D. 1250
二、多项选择题
1、建筑物的物质折旧包括（ BD ）。

A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
2、下列哪种房地产最适用成本法估价（ AB ）A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
3、以下哪些属于重新购建价格（ BC ）
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
4、房屋的完损等级是根据房屋的（ ABC ）来划分的
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
5、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（BD ）。

A、农用地改为非农建设用地
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行
D、常常遭受洪水威胁
三、计算题
1、现有一建筑物，建筑总面积为1200m2，在估价时点时，已使用12年。

该建筑物的重置价格为600元/ m2，耐用年限40年。

经估价师现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率为5%。

试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估算其现值。

解: 年折旧额P1=72*0.95/42=16286
折旧总额P2=72*0.95/42*12=195428
建筑物现值P3=720000-P2=524571
2、某一房地产，土地总面积为2500 m2，是6年前通过征收农地取得的，当时费用800元m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑物总建筑面积为6000 m2，是两年前交付使用的，当时建筑造价
为800元m2，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

评估土地应采用估价时点的征地标准，1000元/平米，但已使用6年，需要年期修正。

土地使用年限修正系数公式为：2500*1000-1100*6000*80%。