商铺营销策略报告PPT(共 57张)
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2号楼
●大源国际中心——商业定位
商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊
业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等
商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式
瞻远西一街
本项目1、2、3 号楼商铺基本被 包围在写字楼群 之中，多临近规 划道路，部分商 铺临近内部园林
3号楼商铺东临规划道 路，并正对大源国际 中心，目测距离60米
【货量分析】
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000—wenku.baidu.com2000㎡
总计
套数
其中
地上 地下
162037平方米 52650平方米
绿地面积
4700.0平方米
容积率
5.16
建筑密度
30.0%
绿地率
15.0%
建筑高度
99.950米 (高层最高点) 23.950米（多层最高点）
机动车停车数
1028辆
非机动车
1000辆
1号楼
商业
1、2号楼为 3、4号楼为 5号楼为酒店 6、7、8号
【产品属性】—经营范围
3栋 1F
2F
【1跃2】 【1跃2】
【1跃2】
3F
可经营餐饮（有烟道）
可经营冷餐（不可使用燃气）
PART 2
竞争市场分析
【竞争区域设定】
项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。 本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。
因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域 主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象
新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象
【竞争市场分析】
片区 项目名称
新希望国际
（招租项目 仅做参考）
写字楼 商业
航兴国际 （早期项目 仅做参考）
香年广场 （在售项目 重点参照）
依附主 题商业
复地雍湖湾 （售罄）
奥克斯广场 （暗销）
形态
1-3F 商业
底商 商业
底商
底商 （层高5.6m ） 2F商业 （层高3m）
——
商
世纪城
底商
（租赁）
356
——
140
附：商业竞争市场调查
推出时间 备注
2011年2 月
A座已入住
能否做 餐饮
部分能
2011年2 月
——
否
2011年6 月
有部分是1跃2 （层高6m）
否
2011年3 月-5月
32#临德赛二 街价格相对较 高
否
2011年 7月2日
共推出5套 （90%自己持 能 有）
2011年5 月
结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要 较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。
【潜在市场分析】
【重点个案介绍——大源国际中心】
●大源国际中心——经济指标及楼栋功能说明
规划建设净用地面积
31375.35平方米
总建筑面积
214687平方米
【产品属性】—结构
1#
（1跃2）
2#
（1跃2）
3#
（1跃2）
3栋1层平面图
本案商铺大部分为平层，层高6.1米； 仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号
【产品属性】—经营范围
1栋
1F
2F
3F 可经营餐饮（有烟道） 可经营冷餐（不可使用燃气）
【产品属性】—经营范围
2栋
1F
2F
3F
可经营餐饮（有烟道） 可经营冷餐（不可使用燃气）
租金：项目周边项目商业租金底商300元/㎡/月，非底商140元/㎡/月，但暂未签约 成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/㎡/月
销售情况
写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展 依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好 独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好
中央商务区CBD 集中大量金融、商业、贸易、信息 及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓 等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。
高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必 将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最 为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配 套设施，正在综合化和高档化。
福年广场商铺营销策略报告
PART 1
产品分析
【项目区位】
花样年 福年广场
中央政务区 在新城南，高新国际广场建成、成都海关大 楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察 院等大多已入驻，新的城市办公中心已形成。
领事馆区 规划237亩领事馆区已开建，将聚 集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国 际资本入注，活跃城市资本。
6
23
7
12
5
3
56
占比
11%
41%
13%
21%
8%
5%
100%
面积
107.97
1521.97 1136.87
4768.19
3927.82 4656.29 16119.11
占比
0.7%
9.4%
7%
29.6%
24.4%
28.9%
100%
200 ㎡以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万㎡，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间 200 ㎡以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万㎡，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛
底商
主力户型面 积（㎡）
销售均价 （元/㎡）
1000、1300 租赁
900 52 60 1300 210
30000 30000 55000 25000 58000
租金水平 元/月·㎡ 底商临街： 300 底商靠里： 210 2-3F：140 ——
——
——
——
保利心语花 社区底 园（售罄）
底商
60
38000
本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发 成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在 写字楼群之中。
【产品概况】— 产品位置
本案商铺位于福年广场1.2.3号楼1—3F
【产品概况】— 周边四至
2.3号楼商铺北临 规划道路，并正对 中石化
北
规划道路
规 划 道 路
1号楼商铺南临 瞻远西一街，并 正对海洋中心， 目测距离40米
商业位于 2\4\5#
否
——
临街满租
能
【竞争市场小结】
产品
目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮 商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上 市场在售商铺面积区间主要在40—200平米，主力范围为40—60平米
价格
售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大 依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/㎡ 单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/㎡ 写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/㎡
●大源国际中心——商业定位
商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊
业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等
商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式
瞻远西一街
本项目1、2、3 号楼商铺基本被 包围在写字楼群 之中，多临近规 划道路，部分商 铺临近内部园林
3号楼商铺东临规划道 路，并正对大源国际 中心，目测距离60米
【货量分析】
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000—wenku.baidu.com2000㎡
总计
套数
其中
地上 地下
162037平方米 52650平方米
绿地面积
4700.0平方米
容积率
5.16
建筑密度
30.0%
绿地率
15.0%
建筑高度
99.950米 (高层最高点) 23.950米（多层最高点）
机动车停车数
1028辆
非机动车
1000辆
1号楼
商业
1、2号楼为 3、4号楼为 5号楼为酒店 6、7、8号
【产品属性】—经营范围
3栋 1F
2F
【1跃2】 【1跃2】
【1跃2】
3F
可经营餐饮（有烟道）
可经营冷餐（不可使用燃气）
PART 2
竞争市场分析
【竞争区域设定】
项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。 本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。
因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域 主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象
新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象
【竞争市场分析】
片区 项目名称
新希望国际
（招租项目 仅做参考）
写字楼 商业
航兴国际 （早期项目 仅做参考）
香年广场 （在售项目 重点参照）
依附主 题商业
复地雍湖湾 （售罄）
奥克斯广场 （暗销）
形态
1-3F 商业
底商 商业
底商
底商 （层高5.6m ） 2F商业 （层高3m）
——
商
世纪城
底商
（租赁）
356
——
140
附：商业竞争市场调查
推出时间 备注
2011年2 月
A座已入住
能否做 餐饮
部分能
2011年2 月
——
否
2011年6 月
有部分是1跃2 （层高6m）
否
2011年3 月-5月
32#临德赛二 街价格相对较 高
否
2011年 7月2日
共推出5套 （90%自己持 能 有）
2011年5 月
结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要 较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。
【潜在市场分析】
【重点个案介绍——大源国际中心】
●大源国际中心——经济指标及楼栋功能说明
规划建设净用地面积
31375.35平方米
总建筑面积
214687平方米
【产品属性】—结构
1#
（1跃2）
2#
（1跃2）
3#
（1跃2）
3栋1层平面图
本案商铺大部分为平层，层高6.1米； 仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号
【产品属性】—经营范围
1栋
1F
2F
3F 可经营餐饮（有烟道） 可经营冷餐（不可使用燃气）
【产品属性】—经营范围
2栋
1F
2F
3F
可经营餐饮（有烟道） 可经营冷餐（不可使用燃气）
租金：项目周边项目商业租金底商300元/㎡/月，非底商140元/㎡/月，但暂未签约 成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/㎡/月
销售情况
写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展 依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好 独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好
中央商务区CBD 集中大量金融、商业、贸易、信息 及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓 等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。
高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必 将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最 为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配 套设施，正在综合化和高档化。
福年广场商铺营销策略报告
PART 1
产品分析
【项目区位】
花样年 福年广场
中央政务区 在新城南，高新国际广场建成、成都海关大 楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察 院等大多已入驻，新的城市办公中心已形成。
领事馆区 规划237亩领事馆区已开建，将聚 集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国 际资本入注，活跃城市资本。
6
23
7
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56
占比
11%
41%
13%
21%
8%
5%
100%
面积
107.97
1521.97 1136.87
4768.19
3927.82 4656.29 16119.11
占比
0.7%
9.4%
7%
29.6%
24.4%
28.9%
100%
200 ㎡以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万㎡，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间 200 ㎡以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万㎡，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛
底商
主力户型面 积（㎡）
销售均价 （元/㎡）
1000、1300 租赁
900 52 60 1300 210
30000 30000 55000 25000 58000
租金水平 元/月·㎡ 底商临街： 300 底商靠里： 210 2-3F：140 ——
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保利心语花 社区底 园（售罄）
底商
60
38000
本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发 成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在 写字楼群之中。
【产品概况】— 产品位置
本案商铺位于福年广场1.2.3号楼1—3F
【产品概况】— 周边四至
2.3号楼商铺北临 规划道路，并正对 中石化
北
规划道路
规 划 道 路
1号楼商铺南临 瞻远西一街，并 正对海洋中心， 目测距离40米
商业位于 2\4\5#
否
——
临街满租
能
【竞争市场小结】
产品
目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮 商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上 市场在售商铺面积区间主要在40—200平米，主力范围为40—60平米
价格
售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大 依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/㎡ 单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/㎡ 写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/㎡