不动产善意取得中的无权处分

第四，第三人按法律规定已取得不动产物权，还未办理登记 手续，登记名义人以自己的名义实施无权处分的。
不动产买受人已按照物权法 28~30 条之规定，已经实际拥 有该不动产的所有权，但是未与原权利所有人办理不动产转让 登记，登记簿上仍为原权利所有人。该不动产的实际所有权与形 式所有权发生分歧。此时不动产形式所有人已丧失对该不动产 的实际所有权。
5 不动产善意取得中无权处分的缺陷与建议 5.1 我国不动产善意取得中无权处分的问题与缺陷 第一，我国的无权处分在不动产善意取得中的规定不明确。 我国法律虽然规定了不动产善意取得的无权处分制度，但是目 前该规定在法律中过于简单，没有具体的措施去配套实施。第三 人为善意但是不符合其他善意取得条件的情况下，不动产交易 合同有可能被认定为无效合同，使第三人的合法权益受到不公 正的法律对待。对其他情况的规范缺失使得我国的无权处分的 效力在实践中难以实行。 第二，不动产登记制度存在漏洞。我国法律规定不动产交易 需要以登记过户为准，只有经登记机关变更登记，不动产物权变 动才能产生法律效力。但是实际中不动产实际所有权与登记的 形式所有权分离的情况屡见不鲜。造成这种情况的主要原因就 是不动产登记制度不完善，出现了前文所述的四种情况造成实 际与形式所有人的分离。。 5.2 对不动产善意取得中无权处分的建议 第一，加强对不动产物权处分的立法完善。我国不动产善意 取得中的无权处分方面的立法规范尚不完善，尤其是在原权利 人如何行使追认权以及无权处分的效力问题等方面存在法律空
2019 年第 9 期
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较无权处分的要件更为严格。 最后，处理结果不同。无权处分与善意取得制度因适用的范
围领域与侧重方面的不同，所以两者的法律处理结果也不尽相 同。无权处分适用于处理转让合同是否有效的问题，所以其法律 处理结果是确定不动产转让合同是否有效。不动产善意取得情 况合同是否有效目前法律规定有所缺失，在实践中一般认定有 效。
3 不动产善意取得中无权处分的效力 目前世界上主要有以法国为代表的欧洲寺院法发展而来的 债权意思主义物权变动模式，以德国民法为代表的物权形式主 义物权变动主义，以奥地利民法为代表的债权形式主义物权变 动模式。我国的立法与实践现状采取以债权合同与转让登记相 结合为生效要件的债权形式主义。 我国的物权变动立法模式规定将不动产交易合同与物权转 让分离，形成两个相互独立又紧密结合的独立单元，两者相互不 会发生否定性影响，所以两者的法律处理结果也不相同。 4 不动产领域善意取得与无权处分关系 4.1 二者的联系 首先，不动产善意取得必须以无权处分为第一要件，只有不 动产交易中存在无权处分才有可能适用善意取得。当不动产交 易过程中出现无权处分行为，才有可能适用善意取得制度。不动 产善意取得的适用不能离开无权处分行为。 其次，出现无权处分不一定适用不动产善意取得。虽然无权 处分是不动产善意取得的先决条件，但善意取得不是无权处分 的唯一法律后果。因为无权处分发生后，可能产生两种不同的法 律后果。受让人为善意第三人且依法定条件进行不动产登记，可 适用不动产善意取得获得所有权。如果第三人为恶意或第三人 虽为善意但是不动产未登记，就不能依不动产善意取得制度获 得所有权。 4.2 二者的区别 首先，立法目的不同。无权处分制度是为了解决在无权处分 人处分后，受让人与让与人之间的合同效力如何而制定的。不动 产善意取得立法目的是为了在出现无权处分行为之后，如何确 定物权归属问题而规定的。二者的适用与解决问题的领域不同， 各自的立法目的也不相同。 其次，法律规定的适用条件不相同。我国法律对无权处分的 适用条件并不严格。处分人不管是实际还是形式的无权处分都 是无权处分人。只要处分人符合前文所述四个条件才能确定为 无权处分。不动产善意取得制度有其自身的适用条件，且其适用
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摘 要：不动产善意取得中的无权处分是产生不动产善意取得的先决条件，无权处分行为是不动产善意取得存在的现 实原因。可以说不动产的善意取得是建立在无权处分的基础之上的。只有出现无权处分行为才会有可能适用善意取得制 度，从而使第三人获得不动产物权。所以无权处分在不动产善意取得领域具有重要的地位。
关键词：不动产；无权处分
不动产善意取得中的无Baidu Nhomakorabea处分
河北经贸大学法学院 郭翔宇
1 无权处分的界定 1.1 学理上的含义 学理上处分行为有广义与狭义之分，目前我国法律规范采 取狭义，即只关注处分行为本身。相应而言，学理上的无权处分 也比照处分行为，以学理概念可以将出现的无权处分行为划分 为形式与实际上的类型。实质意义上的无权处分根本不具有处 分权而去处分他人实际所有的不动产。形式意义上的无权处分 是指处分人具有该不动产的实际所有权，但是其不具备所需的 法律形式，这种情况也是无权处分行为。 1.2 合同法上的无权处分 合同法中规定的不动产无权处分是为解释交易合同的适用 效力而规定的，目的是解决合同是否有效的问题。依据我国合同 法第 51 条的规定，因无权处分而签订的买卖合同效力需要依据 有处分权人的意思确定。 1.3 物权法上的无权处分 物权法上的无权处分是指行为人虽然没有处分权但是无权 处分人具有权利外观以自己的而不是他人的名义对其进行处分 的行为。我国的不动产无权处分是以不动产登记制度为产生基 础的，因登记制度或其他物权所有等方面的原因产生物权法上 的无权处分行为，具体产生原因下文进行论述。不动产善意取得 制度是为了解决因无权处分而产生的物权归属而设计的。 2 不动产善意取得中的无权处分产生原因 第一，不动产按份共有或者共同共有只登记在部分共有人 的名下。 不动产交易中出现无权处分的原因之一是，因该不动产由 多人按份共有或者共同共有，但是登记在一人或部分共有人的 名下，其他共有人不在登记簿上显示。该不动产的登记人擅自以 自己的名义处分，而未经其他共有人的同意。则该处分行为是无 权处分。 第二，因履行无效合同产生的登记错误。 此种情况是因无权处分人与该物权所有人履行无效的不动 产转让合同办理登记而产生的情况。因该不动产转让合同在法 律上为无效合同，所以其物权实际上仍为之前让与人所有，该合 同的受让人不能获得物权，在之后的转让中为无权处分人。 第三，因其他原因发生的登记错误。 因不动产登记制度的漏洞为他人利用而在不动产登记簿上 替代实际物权所有人而成为该不动产在登记簿上的形式所有 人。产生此种情况的原因是我国的不动产登记制度不健全具有 漏洞与不足，为他人所利用而产生的。