项目现金流量分析案例

（ 3） 受 访 者 家 庭 月 收 入 从 受 访 者 家 庭 月 收 入 分 布 图 可 以 看 出 ： 比 例 最 高 的 是 3000 ～ 5000 元 / 月 ， 所 占 比 例 为 33% ； 其 次 是 5000 ～ 7000 元 / 月 ， 比 例 为 31.5% ， 如 图 5 所 示 。
设 房 屋 销 售 均 价 为 y ， 同 期 土 地 单 价 为 x ， 建 立 回 归 方 程 为 y=a+bx 。 求 回 归 系 数 （ n=10 ） ：
b n xy x y n x 2 x
2
2.6134
1 y b x 159.1484 n 由 此 可 得 ： y a bx 159.1484 2.6134 x a
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 年以内 1-2 年 2-3 年 其他
图 1 受访者意向购房时间分布图
60 50 4 0 % 30% % 20% 10% 0% 首次购房 二次置业 给父母或子女 投资购房 其他
图 2 受访者购房目的分布图
（ 2） 受 访 者 户 型 偏 好 与 居 住 面 积 需 求 从受访者户型偏好和居住面积需求分布图可以看出：大部分受访者倾向于两 室 一 厅 、三 室 一 厅 和 两 室 两 厅 ，如 图 3 所 示 。居 住 面 积 主 要 集 中 在 7 0～ 90 ㎡ ，如 图 4 所示。说明大多数购房者倾向于中小户型。
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 15 万 元 以 下 15-20 万 元 21-25 万 元 26-30 万 元 30 万 元 以 上
图 6 受访者可接受房屋总价分布图
（ 5） 受 访 者 购 房 要 求 调查显示：受访者对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、周边生活 配 套 设 施 及 交 通 方 便 程 度 ；对 小 区 主 要 考 虑 的 因 素 是 建 筑 质 量 与 安 全 保 障 设 施 以 及小区内环境、绿化、社区服务、物业 管理 收费 标准 。 4． 项 目 的 市 场 定 位 本 项 目 地 处 A 市 西 区 ，该 市“ 北 扩 东 移 ”的 发 展 战 略 在 一 定 程 度 上 影 响 了 该 区的投资。但是该区地质条件较好，地形平坦开阔；自然环境优越，绿化率高， 游 园 设 施 、暖 气 、天 然 气 等 市 政 配 套 齐 全 。随 着 A 市 对 西 区 的 规 划 改 造 ，该 区 域 渐露发展潜质，一批重要的楼盘纷纷面世，该区的房产有着很大的升值空间。 （ 1 ） 本 项 目 SWOT 分 析 如 表 1 所 示 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1
3． A 市 西 区 住 宅 消 费 意 向 调 查 本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组 7 人在为期一周 的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查；网络调查法是在网站上设置 调 查 表 ， 访 问 者 在 线 填 写 并 提 交 到 网 站 服 务 器 。 共 设 置 调 查 表 700 份 ， 完 成 有 效 调 查 650 份 。 （ 1） 受 访 者 意 向 购 房 时 间 与 购 房 目 的 从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出：大部分受访者有意在近三年 内 购 房 ，如 图 1 所 示 。并 且 绝 大 多 数 属 于 首 次 购 房 者 和 二 次 置 业 者 ，如 图 2 所 示 。 说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。
相关系数： r
n xy x y
n x 2 x 2 n y 2 y 2
0.9828
已 知 n - 2=8 ， 取 0.05 ， 查 得 相 关 系 数 临 界 值 rc 0.632, r rc ， 回 归 方 程 具 有
本项目要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环 境提供的机会克服项目内部的劣势，使项目开发达到最佳状态。 （ 2） 项 目 的 市 场 定 位 产 品 定 位 ：本 项 目 拟 建 成 A 市 西 区 精 品 小 高 层 住 宅 区 。设 计 户 型 面 积 40 ～ 125 ㎡ ， 以 中 小 户 型 为 主 ， 其 中 90 ㎡ 及 以 下 的 套 型 建 筑 面 积 达 到 总 建 筑 面 积 的 70% 。 客户定位：主力客户群主要是中低收入人群。 形象定位：达到繁华都市与绿色、健康、和谐居住环境的完美融合。 5． 项 目 的 价 格 定 位 用一元线性回归分析模型对房屋的销售价格进行预测。根据对已收集数据的 观测， 历年西区的房屋均价与土地单价之间存在相关关系。 有 关 数 据 如 案 例 表 2-2 所 示 。 根 据 该 市 土 地 管 理 部 门 的 有 关 信 息 ， 2008 年 该 区 土 地 单 价 将 达 到 1784 元 / ㎡ 。 预 测 2008 年 该 区 的 房 屋 均 价 ， 从 而 对 该 项 目 进 行 价 格 定 位 。 表 2 房屋均价和土地单价的基础数据 年份 1998 1999 2000 2001 2002 房 价 y i （ 元 / ㎡ ） 地 价 x（ i 元 /㎡ ） 年 份 1400 1560 1880 2057 2294 636 709 805 831 880 2003 2004 2005 2006 2007 房 价 y（ i 元 / ㎡ ） 地 价 x（ i 元 /㎡ ） 2318 2616 2900 3063 3373 929 1026 1137 1201 1432
4
显著性，可用于预测。
ˆ 求置信区间：
y
i
ˆi y
2
n2
ˆ 2 126.6124 y ˆ 253.2248 126.6124 ， y
ˆ 0 159.1484 2.6134 1784 4503.16 y
考 虑 到 置 信 度 ， 到 2008 年 有 95% 的 可 能 ， 该 区 房 屋 均 价 介 于 （ 4249.94 ， 4756.28 ） 区 间 内 ， 单 位 为 元 / ㎡ 。 结 合 当 前 的 市 场 状 况 并 考 虑 到 本 项 目 所 处 的 地 段 、交 通 状 况 以 及 项 目 的 主 力 客 户 群 等 实 际 情 况 ，将 该 项 目 的 销 售 均 价 取 为 4250 元 /㎡ 。 （二）项目现金流量的确定 1． 项 目 进 度 计 划 本 项 目 于 2008 年 1 季 度 开 始 进 行 前 期 工 程 ， 计 划 于 2009 年 4 季 度 竣 工 ， 项 目 建 设 期 为 两 年 。 并 于 2009 年 1 季 度 开 始 预 售 ， 2010 年 2 季 度 末 销 售 完 毕 。 2． 基 础 数 据 的 测 算 （ 1） 项 目 总 投 资 估 算 （ 详 见 表 3） （ 2） 项 目 投 资 使 用 计 划 与 资 金 筹 措 项 目 总 投 资 25099.64 万 元 。其 资 金 来 源 有 三 个 渠 道 ：项 目 资 本 金 、银 行 借 款 、 预 售 收 入 。其 中 投 入 资 本 金 11000 万 元 ；银 行 借 款 5000 万 元 ；不 足 款 项 通 过 预 售 收 入 解 决 。 详 见 附 表 2： 项 目 总 投 资 使 用 计 划 与 资 金 筹 措 表 。 （ 3） 借 款 还 本 付 息 估 算 本 项 目 向 银 行 贷 款 5000 万 元 ，2009 年 1 季 度 开 始 还 款 ，还 款 采 用 等 额 摊 还 ， 一年内还清。 执 行 央 行 2007 年 12 月 21 日 调 整 的 1 ～ 3 年 贷 款 基 准 年 利 率 7.56% ， 折 合 为 季 度 贷 款 利 率 为 1.84% 。 详 见 附 表 3 ： 借 款 还 本 付 息 计 划 表 。 表 3 项目总投资估算表 序号 项目 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施 建设费 公共配套设 施建设费 金 额 (万 元 ) 估算说明 参照 A 市西区近期的土地成交实例并结合该 项目所处地段的状况， 按 单 价 2180 元 / ㎡ 估 算 。 包 括 项 目 规 划 设 计 、可 行 性 研 究 、水 文 地 质 勘 测 、 三 通 一 平 费 等 ， 取 建 安 费 的 7% 。 参照 A 市类似建安工程的投资费用，住宅按 1100 元 / ㎡ ， 公 建 按 1200 元 / ㎡ 估 算 。 包 括 供 水 工 程 、供 电 工 程 、绿 化 工 程 、道 路 工 程、排水工程等，参照 A 市类似工程计费情 况 ， 按 160 元 / ㎡ 计 费 。 包 括 小 区 内 会 所 、物 管 所 、娱 乐 健 身 场 地 、公 共 厕 所 、 停 车 场 等 ， 按 单 价 1350 元 / ㎡ 估 算 。 包括临时设施费和临时建设费、 工程造价咨询 费 、总 承 包 管 理 费 、合 同 公 证 费 、施 工 执 照 费 、 工 程 质 量 监 督 费 、 工 程 保 险 费 等 ， 取 2～ 5 项 之 和 的 4% 。 包括市政支管线分摊费、 供电贴费、 用电权费、 绿 化 建 设 费 、电 话 初 装 费 、建 材 发 展 基 金 、人
项目现金流量分析案例
一、项目概况 A 市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区，区域经济发展相对滞 后，消费者购买力较弱，但是该区域土地资源丰富，开发价值较大，投资成本较 低。伴随着周边县域经济的发展，加上近年西区流动人口有上升态势，该区拥有 巨大的潜在消费市场。顺应这种形势，B 房地产公司拟开发建设某住宅小区。项 目 总 投 资 25099.64 万 元 ，占 地 45900 ㎡ ，总 建 筑 面 积 86720 ㎡ ，其 中 ：住 宅 面 积 82720 ㎡ ， 公 建 面 积 4000 ㎡ ， 建 筑 容 积 率 1.89 。 二、案例分析 现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基础，能够真实 揭示项目的盈利能力和清偿能力，从而为投资决策提供科学的依据。因此，现金 流量的确定非常重要。 本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势，然后通过市场调查与预测对 该项目进行了产品定位、客户定位和价格定位，由此测算出该项目的基础数据， 最终确定出该项目的现金流量。 （一）房地产市场分析 1． 我 国 房 地 产 市 场 宏 观 形 势 近年来，中央连续出台了多项宏观调控措施，主要有： （ 1 ） 2006 年 ， 调 控 房 地 产 六 条 措 施 （ 国 六 条 ） ， 内 容 包 括 住 房 供 应 结 构 、 税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构， 抑制房价不合理的过快增长。 （ 2） 《 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 的 意 见 》 （ 国 十 五 条 ） ， 在 套 型 面 积 、 小 户 型 所 占 比 率 、 新 房 首 付 款 等 方 面 做 出 了 量 化 规 定 ， 提 出 90 ㎡ 达 70 ％ 的 标 准 。旨 在 控 制 过 快 的 购 房 需 求 ，也 充 分 考 虑 到 了 中 低 收 入 群 众 的 切 身 利 益 。 （ 3） 《 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 范 》 、 《 协 议 出 让 国 有 土 地 使 用权规范》等土地政策，在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本， 收紧了土地供给。 （ 4 ） 2007 年 央 行 6 次 加 息 、 10 次 上 调 存 款 准 备 金 率 ， 我 国 开 始 实 施 从 紧 的 货币政策。 这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化：土地供应量和开发量下 降，信贷投资规模受到控制，房地产投资开始回落；同时随着人们收入的增加， 城镇化水平的提高，房地产需求在不断上升。预计今后政府调控政策的执行力度 会更强，普通住房和经济适用房供应将增多，获取土地资源竞争加剧，房地产开 发成本将提高。 2． A 市 房 地 产 市 场 总 体 状 况 A 市 房 地 产 市 场 分 为 东 南 西 北 四 个 板 块 。其 中 东 区 相 对 较 发 达 ，是 A 市 的 地 产 核 心 区 位 ，也 是 最 具 发 展 潜 力 的 板 块 ；而 西 区 作 为 老 城 区 ，市 政 配 套 设 施 成 熟 ， 工业基础深厚，房地产业发展的潜力也很大。 近 年 来 A 市 房 地 产 业 在 政 府 的 调 控 下 ，整 体 上 保 持 着 稳 健 的 发 展 态 势 ：房 地 产投资增幅下降、市场运行基本平稳；商品房建设持续增长、供求基本持平；房 价继续上涨但涨幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导，进一步调 整住房供应结构，增加中、小套型市场开发和供应比例，从而使房价涨幅进一步 趋缓。
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 一室一厅两室一厅 两室两厅 三室一厅 三室两厅 其他
图 3 受访者户型偏好分布图
2
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50 ㎡ 50-70 ㎡ 70-90 ㎡ 9 0 - 11 0 ㎡ 11 0 ㎡ 以 上
图 4 受访者居住面积需求分布图
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
3 0 0 0 元 以 下 3 0 0 0 - 5 0 0 0 元 5 0 0 0 - 70 0 0 元 7 0 0 0 元 以 上
图 5 受访者家庭月收入分布图
（ 4） 受 访 者 可 接 受 房 屋 总 价 从 分 布 图 可 以 看 出 ： 受 访 者 可 接 受 房 屋 总 价 集 中 在 15 ～ 30 万 之 间 ， 如 图 6 所 示 。。按 照 A 市 07 年 的 商 品 房 均 价 3373 元 / ㎡ 计 算 ，受 访 者 能 够 购 买 到 的 住 房 面 积 是 44.47 ～ 88.94 ㎡ 。
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表 1 优 势 （ S）
项 目 SWOT 分 析 表 劣 势 （ W）
项 目 处 于 成 熟 的 居 住 区 内 ，地 段 优 越 ； 项 目 周 边 有 阳 光 名 郡 、 金 源 第 一 城 地块较大，易于规划； 等楼盘，竞争激烈； 随着地下商业街开工、轻轨的建设， 项目周边治安、文化设施有待进一 交通便利，发展潜力很大。 步改进。 机 会 （ O） 项目处于市政府规划的核心地位，市 场环境良好； 区域发展前景光明，升值潜力大； 项目的规划设计可进一步加强，从而 突出自身优势。 威 胁 （ T） 国家的宏观调控力度进一步加强， 对土地和资金的控制也进一步收 紧； 现有和即将入市的房产项目可能会 造成本项目目标客户的分流。