中国商业地产现状与未来发展趋势的分析

中国商业地产现状与未来发展趋势
中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权威的理论和规的宝典可以全面参考指引。

粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。

那么什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规。

我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。

从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。

商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产畴的。

我的看法比较简单，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。

而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心）。

购物中心的概念最早出现在20世纪30年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。

在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。

购物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。

根据相关资料反映，我国目前购物中心正处于开发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模的倾向，这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。

因此，在不远的将来，购物中心
类商业业态洗牌，商势圈各式商业重组，最后引发作为商业运营载体的房地产因势而动，投资机遇层出。

同时，由于建设爆发期的后遗症，不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组，将会由一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者以各种方式入主，以图掠取在特定条件下规避风险的高增值和高回报。

但是，有一点要注意，购物中心在诸多商业地产形态中是最为考验资金和运营的中长线投入的，如果抱着是短线投机的心态，碰都不要碰！关于购物中心，我认为有些观点也值得参考：譬如普遍有共识认为基于对购物中心作为投资工具进行价值分析，研讨购物中心的价值如何在资本市场兑现，是投资基金和开发商的共同需要。

购物中心的价值分析核心首先是对其稳定的主营收益如何转化为资本市场的现实价值进行分析。

在传统经营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是目前大陆经营成功的购物中心的主流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。

如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。

通常一个成功的购物中心经过综合创新，产生的衍生收益可以达到主营收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增长对主营收益的增长具有同比性的效应。

从这里也可以看到，购物中心此种形态商业地产未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否提供高附加值的高增长。

当然这就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合了。

中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，有人还给了它一个雅称：ICBD（行业中央商务区）。

不管叫什么，这类集散中心，最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。

这种形态与前述的购物中心截然不同，甚至刚好相反。

它的目标客户是小众性的和行业性的，相对与购物中心而言少为人知。

ICBD的雅称脱胎于城市CBD概念，多是指在一个相对集中的区域中，汇集了一个或几个特定行业的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目，其最突出的形态是贸易，而其它则是配套的服务功能。

在早期普遍的官方评价中，多以“集散地”这样的概念出现，也形象的描绘出这种商业地产形态的核心商业价值功能：集散。

这种以集散为主要价值功能体现的商业地产几乎是伴随着改革开放诞生的，绝对是在打破计划经济转而向市场经济过度转型过程中应运而生的。

这些
“集散地”，最基本的元素就是我们常说的专业市场了，这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场，这些专业市场尽管由于其行业特性而并不为大众所高度认识，然而在中国的商业地产领域却是举足轻重。

目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多，在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。

据不完全统计的资料显示，目前全国有9万多家各种类型的专业交易市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多（以上数据来源于专业地产顾问机构收集仅供参考）。

近几年，中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革，呈现出一派蓬勃发展的态势。

“行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由，多以专业市场为核心表现。

而中国的专业市场大多以批发为主,它们起源于80年代初期，大致由四个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是有心者揪准市场需求为适应经济发展的要求而兴建的。

四是在传统的行业产销相对集中地带自由聚集发展的。

在层次级别上，很多行业的专业市场按整体可划分为一、二、三级的：其中依托产业资源、依托中心城市、直接和生产厂家进行联系的是一级市场（如产业集群专业市场）；二级市场是以交通枢纽为基础，进行商贸批发、流通，再向下一级延伸的市场（集散中心专业市场）；第三级市场是面向终端市场的市场（区域性专业市场）。

90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发展时期，在数量、种类、功能等方面都得到了迅速发展，成为中国经济发展的一个新的增长点。

目前，全国已初步形成了以工业产品、农副产品、小商品、建筑装饰材料、生产资料等为主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服装、纺织、电器、电子、化工、医药、汽配、玩具、机械等在各类综合性专业市场，成为市场经济体系的重要组成部分。

有数据显示，全国4000多个超亿元专业市场中，拥有量前8位的省份依次是：、、、、、、、，已占全国数量的66%以上（以上数据资料来源于网络收集）。

专业市场经历了四次革命，第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所，由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易，批发市场就是完成这个功能，供应者把货卖给需求者，需
求者再运给生产地和零售商，属于低级的市场形态；随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量增多，规模增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始演变并出现拥有物流功能专业的第二代批发市场；第三代专业市场是专业市场开始成为商品展示为主的场所，这类批发市场往往是规模比较大，以展示为主的交易批发市场，是国主要发展趋势，其以国际贸易作为背景，为国众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品；集企业集群采购商品展示电子商务现代物流于一体的第四代现代专业市场诞生了其是以专业市场为基础的产业综合性服务平台是真正意义上的国际采购中心。

第四代专业批发市场在国如义乌国际小商品市场最为典型，以现实中国义乌国际小商品城为现实依托，以虚拟电子商务平台（中国小商品数字城）为新阵地，以产、供、销、运、外贸一条龙的成熟产业链为保障，确保了市场的有序繁荣发展，并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化。

经过近20年的不断发展，专业市场在配置资源、扩大需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。

以上算是以专业市场为主体的行业性商业集散中心的基本现状和发展规律。

根据这些现状和规律，其未来发展的主要核心趋势可以归纳为以下几个方面：
1、向行业规模化和专业功能化方向发展。

我国的商品交易市场正越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而不具特色的综合市场则逐年萎缩。

一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大并随交通改善不断增强辐射围，另一方面，中小企业和经营者所提供的产品规模也在迅速扩大。

未来，在全国形成数十个象义乌中国小商品城、中国轻纺城、永康中国科技五金城、汉正街、粮食批发市场、光彩大市场等年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场是必然的，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。

而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向专业批发辐射功能，逐渐把销售的末端留给零售商业和各地小型市场，脏、乱、差、散的传统中小批发市场将逐渐减少和搬离密集人口的城市中心。

2、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。

市场竞争的日趋激烈，迫使很
多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。

这将导致各类市场之间在经营围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。

这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。

3、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。

其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。

因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。

走出干篇一律的摊位制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。

把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。

4、体制和投资形式将向多元化转变。

各地实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。

积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场，并培育一批全国性的大批发商、大代理商。

加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，引进现代企业管理制度，增强市场的竞争能力和批发辐射力，推动专业市场的进一步繁荣发展。

基于以上分析，未来中国商业地产领域里头专业市场将成为一个主要大力拓展扩的部分，甚至成为许多地区性的核心经济，如何因应其主要特点和发展变化趋势是非常值得投资者和运营者高度关注的永恒课题。

接下来再看看商业地产形态中的商业区街（步行街）模式。

社区型或者都会型商业区街
和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。

近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片，自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行商业街。

进入21世纪，我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要容。

据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。

以每条街平均600米长度计，全国城市商业街长度累计已超过1800公里。

以每条街平均建筑规模5万平米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米。

一些城市的新建商业街长度正在从1公里、2公里延长到3公里，不断刷新创造新记录。

更多的城市规划在未来的5-10年，打造10条甚至更多的商业街。

可以预计，在未来的2-3年，全国商业街的数量将超过5000条。

步行商业街在我国有着广阔的发展前景，这是由中国的特殊国情所决定的。

一是由于中国轿车发展较晚，人们更喜欢就近到商业集中且行走安全的步行商业街购物；二是因为中国人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街很多，传统商业街大多有上百年、几百年历史，它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的“清明上河图”；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的步行商业街必然成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为步行商业街不仅是承载人们购物的场所，也是城市的“名片”和“客厅”，是城市改造中的点睛之笔，是提高城市竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着商业发展的繁荣程度，进而体现着一个城市的整体形象。

（以上资料来源于中国步行商业街工作委员会咨询研究中心）
好的区街商业模式或说是步行商业街能够恰如其分的利用城市运营和发展规划，将之前的一些商业地产形态整合在一个特定的具有历史商业传统或新兴城市运营规划的大平台之上，可以是购物中心和各种零售业态和卖场等的大整合，成功的区街商业，与其说是商业地产发展，倒不如说是城市运营发展来得更贴切。

未来我国以步行商业街为主要表现形式的商业区街模式将会与国际接轨，从传统的综合型自发形成的区街商业，转型并升级换代成为以主题特色为核心吸引力的具有鲜明地域或区
域文化个性的区街商业组合，世界上较为经典的区街商业非常多，我认为邻近的日本秋叶原和韩国明洞都是值得学习借鉴的，当然，区街商业模式更多需要依赖政府层面的主导和配合，并不是简单的自发形成或者投资者策划开发可以实现的，尤其是在中国这样的政治体制之下。

目前，已经有许多房地产投资者和开发商已经瞄准中国区街商业模式的更新换代和升级转型，与政府合作，利用城市运营规划改造之机大肆掠取城市土地资源，借道政府旧城改造而重新整合城市核心商业地产元素，焕发创新型商业地产投资开发运营模型，实现商业增值和高投资回报，当然，他们成功的前提是具有充分的资金和政府关系资源以及成熟的开发运营团队等等。

最后，我们也认识一下都市商业地产的新贵：主题商业平台。

在商业地产中，尤其是在一些一线都会城市，在90年代末人为地悄悄的开发出更新型的商业地产形态，这就是以消费对象为核心，以消费习惯为轴心的创新型的主题化商业平台。

这种形态的商业地产能成为一种代表，不是因为其特定的地理位置，不是因为其庞大的规模，不是因为其一流的硬件设施，而是其因应市场消费需求变化进行行业业态有机整合的前卫模式和创新能力极具代表性。

全国的代表之作当属市第一个成功的著名的地铁概念商业地产项目：“流行前线名店城”。

如果说购物中心是大众的商业平台，涵括各个阶层各种人群各色消费；专业市场是小众性的，行业性的，在商业流通层面具有特定的排他性；区街商业则是都市名片，已经有点脱离商业地产研究的畴了；那么，主题商业平台其实更像是一些独自玩耍的小孩，不经意的躲藏在大人们的视线之下，稍不留意，他们却建起了一座广夏，大人们还全然不知呢！
所谓主题商业平台确切的说是一种商业经营的创意模式，主要的特点在于商业经营从传统的按方式与产品为主要特征区分装换成为按照消费对象和消费行为来整合，过去的商业平台和商业形式常常是因为交易的方式或者经营商品的品类划分为不同种类的商业，如百货业态、零售品牌店、品牌连锁店、大卖场或者服装服饰商场、电器电脑商场、精品首饰商场等等。

而主题商业平台则是在充分研究消费者消费层次划分和消费行为划分的基础上，整合相似类型消费习惯和消费对象的消费商品在一个平台上，商品的种类没有关联性，经营手法没有关联性，交易方式没有关联性，所有的关联都在消费者的消费行为上，于是出现了不同年龄段，不同学历阶层，不同收入阶层的消费者都趋向于一个能够集中满足相似消费行为习惯
的商业平台，形成别具一格的商业经营模式，这些主题商业由于其独特和唯一性，通常能够在一定的地域围形成商业亮点，交易畅旺，在这样的商业平台上的商家利润客观，吸引了更多的商家争相谋求进驻这样的商业平台而造成商铺的租值飙升，为投资者和承租者都带来可客观的投资回报并带动周边商业地产的迅速增值。

以的“流行前线”为例，1999年开业时公开租金平均价格是每平方150元左右，现在二三级市场的租金平均价格是每平方2000元左右，仅仅七年多的时间，租金价值已经翻了十几倍，不可不谓是一种商业奇迹。

其实主题化肯定是未来商业地产实现高增长一个重要手段和先进模式，无论是毫不起眼的精致特色商业平台，还是商业饮食娱乐服务平台，乃至专业市场和购物中心均在不同程度上尝试主题化，务求实现商业和地产双增值的最大化。

以上通过分别重点述商业地产里头比较特别的四种形态，以期让大家基本了解中国大陆商业地产的目前状况和未来趋势，如果从整体商业地产领域宏观层面来做一点大胆前瞻，我个人认为大致可以总结出以下的一些特点和方向：
一、房地产投资开发方向和目光逐步转移到商业地产。

政策不断出台，商业地产市场将进一步规和完善。

如《<外商投资商业领域管理办法>的补充规定》中“对于同一香港、澳门服务提供者在地累计开设店铺超过30家的，允许香港、澳门服务提供者控股，出资比例不得超过51%”，便利于吸引港澳资金进一步流入地商业地产市场。

国务院《关于规房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资炒作地房地产作出了一定限制。

该政策对住宅市场影响最大，而对商业地产则并无太大影响，反而将促使部分投资从住宅市场转向商业地产市场。

目前，资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩的高潮。

一贯采取扩发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。

一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩的浪潮中，令商业地产更多的响起强者的声音。

其实大多数房地产业界人士都已经不否认，商业地产恰如十几年前的家用电器市场，充满了变数和机遇，也将在未来几年进入经历一些洗牌过程。

二、大量海外资本瞄准国商业地产大蛋糕寻求切分。