从驱动力解读城市发展.pptx

对外吸引
力
居住功能
产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变
2009年营口市人均GDP为 34979元，同比增长16%，约 合5143美元（按汇率6.8来计 算），属于房地产高速发展 的初期阶段，房地产需求快 速增长，由刚性需求逐步发 展为改善性需求，对居住品 质的要求会逐渐提高
2009年辽宁省主要城市人均GDP统计表
朝阳
葫芦 岛
传 统 产 业
新 型 产 业
轻工业 重工业
信息、计算机软件 100
业
5
322 132 320 343 154 135 265 102 160 319 165
金融业
128 5
879
60
141 370 534 429 275 311 87 169 548 482
385
房地产业
122 5
88
40 430 676 219 983 318 12 336 3 233 32
639
租赁和商务服务业
166 2
314
2220 1140
129
288
265 302
32
50
5
75 77
文化体育娱乐业 419 146 74 92 148 34 229 165 44 2 30 155 12 63
本报告是严格保密的。
产业功能 居住功能 产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写
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未来城市发展需要两大驱动因素…
内部驱动因素
R1
外部驱动因素
R2
城市的经济发展、产业结构 的优化升级、城市消费结构 的变革都可能成为驱动城市 发展的内部动力
？
城市未来的规划方向将会对 城市的发展带来哪些外部驱 动因素？城市的现有结构又 能否支撑？
城市的发展现状如何？ 存在哪些功能缺失？城 市现状能否抓住外部驱 动力实现城市的转型？
点评 缺乏高档写字楼需求
财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米 到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大
——财富中心销售人员
营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有 些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对 于写字楼的需求不是很大
——财富中心销售人员
产业功能 消费功能 营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名
对外吸引
第一，产生大量的财富人群
力
居住功能
数述营口：
GDP：营口经济总量全省排名第四位，增长速度全省排名第一，经济发展迅猛，经济实力不断增强 人均GDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变 固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%以上的高位增长 人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不 断提升
寻找城市发展中存在的问题？
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产业功能
居住功能
作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，
对外吸引 力
消费功能 高价值的生产性服务业相对缺乏
第一产业
100%
第二产业
第三产业
80%
60%
40%
20%
0%
2000
第三产业 第二产业 第一产业
39 50.2 10.8
2005 39.6 49.4
2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表
GDP （亿元）
增长率
沈阳 4359 14.1%
大连 4410 15%
鞍山 1915 18.5%
锦州 790 16%
盘锦 685 4%
丹东 655 16.2%
营口 822 19%
抚顺 707 12%
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产业功能
消费功能 经济发展——人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地
11
2006 38.3 51.1 10.6
2007 36.6 53.1 10.3
2008 34.5 55.8 9.7
产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统 工业为主的特征
2008年辽宁省各城市第三产业 主要行业的就业人数统计
行业
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦
铁 岭
营口市科光房地产开发有限公司
SMC（中国）有限公司营口办事处
营口铭誉塑业有限公司
瑞士国际投资公司
营口特易购置业有限公司
广东发展银行营口分行
沈阳用友软件有限公司 辽宁兰陵市高有限公司
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财富中心写字楼基本信息
位置 渤海大街市府路1-1号（市政府东侧）
规模 15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层，
世联研究案例
从驱动力解读城市发展（以 营口城市为例）
分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸
营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为 对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化 宜居城市的转变
从：现状工业城市
未来的营口市将发展
成为经济社会繁荣、生活闲适 便利、功能完善、独具魅力和 活力的新都市
营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力Baidu Nhomakorabea著增强
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产业功能 消费功能 经济发展——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右，
对外吸引
力
居住功能
09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良 好基础
营口市2000年GDP仅为 170亿元，增长率10.7%，到 2004年营口GDP增长速度已 经提高了21.20%，总体经济 发展迅猛，经济实力不断增 强，2008年经济总量较2004 年翻一番，2009年经济总量 继续快速增长，城市综合竞 争力显著增强
对外吸引
字楼市场发展较慢，需求表现不足
力
消费功能
营口市地区生产总值三产的贡 献比例较一产二产呈现增长缓慢。 受到城市产业结构的影响，营口 办公市场需求量较小
营口市大型企业多选择自建的 形式，如银行、电力及通讯类， 对于办公物业的需求较少
君临天下项目规划写字楼办公 物业，但选择在项目后期开盘
财富中心写字楼入住企业：
设备设施 中央空调， A座为两部内乘电梯， B座为2部观光电梯
客户 贸易类企业、人寿，80-200平米
租售状况
A座装修好的2..1元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平 米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻企业 为贸易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开 始出租（据说要整层出租），
沈阳 大连 鞍山 锦州 营口 抚顺
人均GDP （元）
63426
73134
84258
37994