住房市场价格分析

2003-2005年武汉住房市场价格分析

一、2003—2005年武汉住房价格变化轨迹

为了便于分析，这里先对一些概念做一个界定。住宅是专供人们居住用的房屋，从使用主体上看主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。住房价格则是正常市场交易条件下住房的权属部分或全部发生转移时的市场价格。从取得所有权(使用权)的方式看，存在租赁住宅价格和用于销售的住宅价格两种概念，对后者进一步细分可以得到商品住房价格和二手住房价格。在一些相关的数据统计(住宅加权价格指数)中我们习惯于对商品住宅和二手住宅分别统计，对于租赁住宅的价格则是通常不在计算范围内。同时鉴于武汉市租赁市场的长期低迷，本文主要对商品住宅和二手住宅的价格变化进行讨论。

2003-2005年总的来说住房价格上扬明显。l、商品住房价格变化可以用稳定增长来形容。商品住房价格：2005年第三季度商品房均价为3307.79元／平方米，在2003年第一季度的基础上上涨了48. 56%；分阶段看2004年全市商品住宅均价为2667.64元／平方米，较2003年每平方米上涨314元，其中第四季度全市商品住宅均价达28 35.6元／平方米，创当时同比涨幅之最；2005年第三季度以21.9%同比涨幅刷新最高涨幅。2、二手住房价格经历了2003、2004年的涨势后，2005年下半年开始趋于平稳。二手住房市场在2003年的表现

不俗，2003年二手住宅成交3.0013万套，同比增长13.67%，不含出售公房，成交面积达251.14万平方米；2004年全年二手住房均价为1582.97元／平方米，同比增长37.1%，而商品住房均价同比增长13. 4%，前者几乎是后者3倍；2004年第四季度，二手住房均价达1856. 43元／平方米，同比增长53.5%。2005年前两个季度延续了上年度迅猛上涨的趋势，二季度二手房均价为2139.66元／平方米。三季度根据武汉市房地产预警预报办发布的指数显示，二手房平均价格为2 063.7元／平方米，比二季度跌了3.55%，与去年同期相比涨幅为33. 6%；且交易套数比上季度减少2551套，跌幅为30.72%。2005年前十个月的二手住宅均价为2048.66元／平方。

二、2003—2005年武汉住房价格变化轨迹特点分析

2003-2005年住房价格总的看来是保持着一种上涨的趋势。循着武汉住房市场留下的这条轨迹我们可以总结出一些特点，对这些特点的把握有利于我们对武汉楼市的现状做一个评价。

1、商品住房价格稳步走高，二手住房价格大起后趋于稳定。

根据各个季度商品住房的平均住房价格，我们可以得到更具有说服力的数字——2003-2005年第三季度的季度环比增长值1.1%，1. 4%，3.6%，5.1%，5.8%，3.0%，4。5%，3.04%，5.5%，7.2%。这些数字说明除了2004年第三、四季度较各自上季度环比增长幅度出现波动之外，住房价格增长的趋势没有变。同时这种幅度的增长应该说是比较健康平稳的。

二手住房价格变化轨迹则要显得“陡峭”得多。2003年—2004年是二手住房市场从弱到强飞速发展的一年。如果2003年还只能说是以成交量取胜的话，那么2004年二手住房市场价格的涨幅则让全中国都惊呆了，2004年全年二手住房均价为1582.97元／平方米，同比增长37.1%，居全国第一。武汉综合物价水平则居全国第八。20 05年上半年，增长热度不降反升，第二季度同比上涨39%。但是随着6月l号的到来，二手住房市场一下子进入了观望期，三季度首次出现量价双跌。之后二手住房价格增幅趋缓，前10个月二手住房均价为2048.66元／平米，与上月相比涨幅不大，二手房成交量较上月有所回升。

2、商品住房价格和二手住房价格同步增长，但是租赁住宅价格没有相应的表现。

尽管二手住房价格与销售量的增长速度要明显高于商品住房，但是两者之间还是处于一种协调状态。二手住房的高增长一方面是由于其本身的基数要比商品住房低得多，另一方面则是由于大规模旧城改造形成的被迫需求涌向市场造成的。仅2003年该市共拆除房屋292万平方米，加上拆除的违章建筑，总量逾300万平方米，其中动迁24996户。这部分群体客观的经济条件使他们都倾向于二手住房。而近段时间二手住房房价趋稳，除了政策原因外，一级住房市场价格水平和增长速度也是一个重要原因。所以剔除这些因素，商品住房和二手住房市场的价格波动还是处于一种均衡的互动状态。但是这

里值得指出的是租赁市场始终没有得到相应的发展，而是在较低的水平徘徊。2004年四季度的租赁价格分别为5.42元／平方米／月，7. 84元／平方米／月，8.10元／平方米／月，5.84元／平方米／月。

2005年第二季度房屋租赁价格同比环比零增长。没有活跃的租赁住房市场的支撑，住宅市场价格持续走高是不正常的，也是危险的。

3、住房价格区域差距有扩大倾向。

价格的区域差距问题在商品住房和二手住房市场都存在。(见表格l、2、3)对下面这三个表的分析，我们可以得到以下几点结论：首先，各区域间住房价格的差距比较，这种差距同时成比例存在于商品住房、二手住房和租赁住房市场。其次，住房价格的普涨并没有把这种差距缩小。尽管青山区和东西湖区的增长幅度甚至超过江汉区和江岸区，但是价格的绝对差距还是不断拉大。最后，区域价格的两极化日趋明显。

三、启示

1、宏观政策的差异性作用

宏观政策确实对武汉住房市场产生了影响。但是对于商品住房和二手住房的影响力度是不一样的。对于商品住宅市场，这种影响具有临时性的特点，更多的是起一种心理预期作用。市场对政策的消化能力比较强。2004年一二季度房价5.1%、5.8%的涨幅，使政府从控制

过度开发、抑制盲目投资、打压投机行为着手进行调控。但是这也只是使三季度的涨幅回落到了3.04%。2005年是新政年，甚至在6月份一度使武汉住房价格出现下跌，但这种下跌并没有影响到二季度住房平均价格的上扬，且2005年三季度商品住房的增长率为7.2%。

在二手住房市场则是完全不一样的情形。可以这么形容：“涨也政策，跌也政策”。这与二手住宅市场主体消费者的经济情况有很大关系。他们对价格反映比较强烈。所以政策的制定必须谨慎。2004年二手住宅飞速上扬与政策是分不开的。2004年武汉相继出台了二手房契税下调为l%、公有住房使用权过户费下调、部分房改房免收土地收益金等政策，也让一些本来要购商品房的转而购买二手房。而2005年6月l号开始实施的关于转手二手房征收营业税的规定，无疑是二手住房市场的冬天。第三季度武汉二手住房市场首次价量双跌，这之后二手住房价格平稳。

2、投机成份比重不大

政府宏观调控的目的在于打击住房投机。武汉商品住房市场的反映可以部分说明了投机比例并不多，居民还是以自住为主。而二手住房市场的反映之所以比较大，与其购房对象中很大一部分来自旧城改造中的拆迁户有关。目前二手住房市场价格平稳。

3、武汉住房价格上涨基本上是合理健康的