房地产投资之周期研究

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价格变化
120.00%
100.00% 80.00%
来自百度文库
60.00%
40.00%
20.00%
0.00%
-20.00%
-40.00%
走势线
厦门市商品住宅价格同比走势
-60.00%
新房价格同比变化，从2015二三季度同比负增长周期谷底，到2016年11月同比涨幅72%到达周期顶点，再逐步回落到2018-2019年 基本平稳。
因城施策
定案落地
难点——周期
未来无法预知
信息：我们得到的宏观信息和别人一样多 模型：我们建立的分析模型是否更为有效
如何赢得未来
卓越投资人
更有质量的基础数据；更加完善的分析模型 更加丰富的研判经验；更加坚定的执行能力
卓越投资人对未来趋势的理解超过一般投资人 卓越投资人对市场周期的研判超过一般投资人
走势线
在售存量
450 400 350 300 250 200 150 100
50 0
厦门市商品住宅在售存量走势
新房在售存量，经历了2014-2015年的高位后，从2015年四季度开始下降，到2017年年中处于周期低位后，开始持续上升。
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周期感
处于周期 中性位置
处于周期 危险位置
处于周期 有利位置
二、周期的表现
以福建省厦门市为例
二级新房市场周期指标
新房市场周期指标
成交面积 在售存量 去化周期 价格变化
成交面积
90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00
0.00
厦门市商品住宅成交面积走势
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二级新房市场周期表现
从2015年一季度到至今四年时间，厦门市二级市场走过了一个周期——
周期指标 成交面积 去化周期 价格同比 在售存量
周期底部 2015年一季度 2015年一季度 2015年三季度 2015年四季度
周期顶部 2016年二季度 2016年二季度 2016年四季度 2017年二季度
走势线
去化周期
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
厦门市商品住宅去化周期走势 走势线
新房库存去化周期，在2015年一季度达到周期高位后，持续下降，到2016年4月份下降到周期底部，之后持续上升，到2018年3-4 季度达到历史高位。
新房月成交面积，从2015年逐步上涨，到2016年4月达到单月峰值后，逐步回落，持续在低位徘徊 。
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投资之周期研究
投资管理部 李琦
目录
一、为什么研究周期 二、周期的表现 三、周期的特征 四、周期的本质 五、周期的实际使用
一、为什么研究周期
投资这件事
如何理解投资这件事
时间：今天投钱 明天产出 精度：跑赢市场 才算成功
投资研判之三个层次
周期
城市
项目
宏观层面 —— 城市层面 —— 项目层面
投资布局