项目设计方案分析

项目设计方案分析

目前方案按照占地151亩，2#、4#地块容积率均按照4.5设计，幼儿园位于北边地块，日照标准为1.5小时的原则进行调整。

一、设计结果：

2#、4#地块容积率均接近4.5，安置总量为45.07万平方米，住宅安置量：41.49万平方米，商业安置量：3.0万平方米，社区配套面积：0.24万平方米，幼儿园面积：0.34万平方米，基本满足安置需求，2#、4#安置量如下：

（一）2#地块住宅安置量：26.05万平方米，商业安置量：1.83万平方米，社区配套面积：0.20万平方米，幼儿园面积：0.34万平方米，共计：28.42万平方米；

（二）4#地块住宅安置量：15.44万平方米，商业安置量：1.17万平方米，社区配套面积：0.04万平方米，共计：16.65万平方米；

二、存在的问题：

（一）建筑楼间距小，单元之间错动较多，小区品质不佳，有可能成为另一种“城中村”。（二）由于住宅单元摆放规律性不强且有一定的旋转夹角、层高变化较多，高度参次不齐，造成城市天际线不统一、立面形式美感不足以及地下车库利用率低、使用不便等问题。（三）为了减少住宅日照自身遮挡，沿宏达路商业层数变化较多，造成商业沿街立面不连续以及商业平面利用率低等问题。

（四）2#地块幼儿园放在地块中间，接送人流需进入小区内部，不利于小区后期管理。（五）市技术管理规定中规定：日照影响只考虑新建建筑高度1.36倍阴影线几何范围内（最大影响范围不超过150米）的情况。目前4#地块内有两栋新建建筑对150米外的现状建筑存在日照遮挡，还需要当地规划局核准。

（六）其中4#地块商业和多层住宅需要做屋顶绿化，绿地率才能满足控规30%的要求。（七）为了提高住宅建筑面积，将其北侧阳台改为封闭阳台按全面积计算（阳台封闭是否按照全面积计算，还需当地规划局核准），由此住宅面积增加约0.6万平方米。