房地产项目投资分析.ppt
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计划内容的一种计划方法。
单代号网络图：由节点表示活动，节点间 带箭头的短线代表活动间的逻辑关系
活动：A、B、C、D、E
双代号网络图：由节点间带箭头的短 线代表活动，由节点描述活动间的逻辑 关系。
活动：AB、BC、BD、DC、CE
案例：某一工程项目基础施工 计划图 横 道 图
网络图
（三） 项目投资环境评价
④ 投资方案策划：项目投资经营方案、开 发建设方案、市场营销方案的计划。
⑤ 可行性研究：项目规划设计方案、投资 经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方 案调整优化过程。
⑥ 评价决策：对项目方案及可行性研究结 论所作的评价，对项目投资方案作出决策。
（二）房地产项目投资方案
项目投资方案：由项目规划设计方案、 开发建设方案、投资经营方案构成的关 于项目计划体系的具体安排。
第二讲 项目投资策划与投资环境 评价
策划与房地产项目策划 项目投资方案 投资环境评价
（一）策划与房地产项目策划
1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方 法，系统方法和创造性思维，进行环境分析， 优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设 计并制定计划与行动方案的过程。
（1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术
按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境
（2）房地产项目投资环境要素
社会政治环境
社会秩序 社会服务 社会信誉
社会制度
硬件 态度 效率
决策民主性 管理透明度 行政效率 廉洁性
法律环境 文化环境
法规的完备性 法制的稳定性 执法的公正性
风俗习惯 价值观念 教育水准
3 .房地产项目投资策划
① 投资机会研究：依据市场信息，寻找投 资机会
一般投资机会研究、具体项目投资机会研究 ② 投资方案构思：项目市场定位及方案
（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、 规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设 计、创意设计等等）。
③ 项目规划、目标设计：项目计划经济指 标的确定及项目平面、立面的布置和安排。
自然环境 基础设施环境
地理位置 地质地貌 自然风光 气候
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、 土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会 再生产过程的经济活动。
2、投资构成的四要素 （1）投资主体：实施投资的行为主体
投资主体形式的四项条件：
投资决策权、 投资资金运用权
所有权和经营权、 承担投资风险，享有投资 收益
（2）投资客体：投资对象、目标、标的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（5）工业厂房、仓库、停车厂
（6）休闲物业：健身房、游乐场、活 动中心、剧院、电影院、网球场、高尔 夫球场等
（7）特种物业：车站、码头等
2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大 （8）与环境关系密切
国民经济
宏观经济环境
居民消费
经济环境
市场环境
经济政策
市场吸纳量 市场供应量 市场购买力
国民生产Βιβλιοθήκη Baidu值 国民经济增长率 通货膨胀
居民收入 存款余额 消费总额
财政政策 利率 产业政策
财务环境 资源环境
市场价格
竞争
资金
成本
利润 人力 土地 原材料 能源
同类楼盘分布 同类楼盘入市时间 竞争者实力 融资渠道 融资成本 营销成本 税费 同类项目社会平均盈利水平 盈利水平
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
划划 划
分
析
与
招施 监质
评
标工 理量
价
计计 计计
划划 划划
市场分析与研究
（2）常用计划编制方法 ① 网络计划法：利用网络关系来描述项目
（3）投资目标：投资目的、动机 赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目
（二）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别 墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场
1. 投资环境：拟投资地区在一定时期内所具 有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和 条件的总和。
（1）投资环境要素的分类 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化 条件
按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境
1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建设方案 项目投资经营方案
（1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建（配套）设施的单项设计方案
（2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案
房地产项目投资分析
第一讲 房地产项目投资概论 第二讲 项目投资策划与 投资环境评价 第三讲 项目投资效益评价 第四讲 项目投资风险 第五讲 项目营销策划
广州大学经济与管理学院潘蜀健 2003年8月13日
第一讲 绪论：房地产项目投资概论
投资 房地产项目投资
（一） 投 资
投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类
2、项 目 策 划
项目策划是指以项目实施方案为核心的，全 面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、 计划编制、技术经济分析与效益评价工作。
（1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、 不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力在于创意和构思
单代号网络图：由节点表示活动，节点间 带箭头的短线代表活动间的逻辑关系
活动：A、B、C、D、E
双代号网络图：由节点间带箭头的短 线代表活动，由节点描述活动间的逻辑 关系。
活动：AB、BC、BD、DC、CE
案例：某一工程项目基础施工 计划图 横 道 图
网络图
（三） 项目投资环境评价
④ 投资方案策划：项目投资经营方案、开 发建设方案、市场营销方案的计划。
⑤ 可行性研究：项目规划设计方案、投资 经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方 案调整优化过程。
⑥ 评价决策：对项目方案及可行性研究结 论所作的评价，对项目投资方案作出决策。
（二）房地产项目投资方案
项目投资方案：由项目规划设计方案、 开发建设方案、投资经营方案构成的关 于项目计划体系的具体安排。
第二讲 项目投资策划与投资环境 评价
策划与房地产项目策划 项目投资方案 投资环境评价
（一）策划与房地产项目策划
1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方 法，系统方法和创造性思维，进行环境分析， 优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设 计并制定计划与行动方案的过程。
（1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术
按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境
（2）房地产项目投资环境要素
社会政治环境
社会秩序 社会服务 社会信誉
社会制度
硬件 态度 效率
决策民主性 管理透明度 行政效率 廉洁性
法律环境 文化环境
法规的完备性 法制的稳定性 执法的公正性
风俗习惯 价值观念 教育水准
3 .房地产项目投资策划
① 投资机会研究：依据市场信息，寻找投 资机会
一般投资机会研究、具体项目投资机会研究 ② 投资方案构思：项目市场定位及方案
（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、 规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设 计、创意设计等等）。
③ 项目规划、目标设计：项目计划经济指 标的确定及项目平面、立面的布置和安排。
自然环境 基础设施环境
地理位置 地质地貌 自然风光 气候
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、 土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会 再生产过程的经济活动。
2、投资构成的四要素 （1）投资主体：实施投资的行为主体
投资主体形式的四项条件：
投资决策权、 投资资金运用权
所有权和经营权、 承担投资风险，享有投资 收益
（2）投资客体：投资对象、目标、标的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（5）工业厂房、仓库、停车厂
（6）休闲物业：健身房、游乐场、活 动中心、剧院、电影院、网球场、高尔 夫球场等
（7）特种物业：车站、码头等
2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大 （8）与环境关系密切
国民经济
宏观经济环境
居民消费
经济环境
市场环境
经济政策
市场吸纳量 市场供应量 市场购买力
国民生产Βιβλιοθήκη Baidu值 国民经济增长率 通货膨胀
居民收入 存款余额 消费总额
财政政策 利率 产业政策
财务环境 资源环境
市场价格
竞争
资金
成本
利润 人力 土地 原材料 能源
同类楼盘分布 同类楼盘入市时间 竞争者实力 融资渠道 融资成本 营销成本 税费 同类项目社会平均盈利水平 盈利水平
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
划划 划
分
析
与
招施 监质
评
标工 理量
价
计计 计计
划划 划划
市场分析与研究
（2）常用计划编制方法 ① 网络计划法：利用网络关系来描述项目
（3）投资目标：投资目的、动机 赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目
（二）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别 墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场
1. 投资环境：拟投资地区在一定时期内所具 有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和 条件的总和。
（1）投资环境要素的分类 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化 条件
按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境
1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建设方案 项目投资经营方案
（1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建（配套）设施的单项设计方案
（2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案
房地产项目投资分析
第一讲 房地产项目投资概论 第二讲 项目投资策划与 投资环境评价 第三讲 项目投资效益评价 第四讲 项目投资风险 第五讲 项目营销策划
广州大学经济与管理学院潘蜀健 2003年8月13日
第一讲 绪论：房地产项目投资概论
投资 房地产项目投资
（一） 投 资
投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类
2、项 目 策 划
项目策划是指以项目实施方案为核心的，全 面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、 计划编制、技术经济分析与效益评价工作。
（1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、 不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力在于创意和构思