上海中关村虹桥创新中心推广思考

上海甲级写字楼空置率-1
一季度上海甲级写字楼净吸纳量达119,883㎡
剩下三个季度预计入市有13个项目，将新增863,600㎡
2014年四季度上海写字楼空置率为8.6% 2015年一季度上海写字楼空置率为8.1%
截至2015年一季度，全市存量面积达580万㎡
资料来源：第一太平戴维斯
上海甲级写字楼空置率-2 2015年一季度新入市项目：
International Business Centre
国际商务中心
International Transportation Hub
国际交通枢纽
6:30 太阳还未起床
晨曦在路上奔跑
9:00 对这座城市而言 每个人都能成为它的代言人
9:30 听秘书汇报一天的工作日程
10:00 准时出现在会议室
22126
6.00
4.00 2.00 0.00
1.61 2.56 中外环
26857
郊环外
11749
2015年上半年成交面积结构
面积段
去化结构占比
300以上
31%
39% 4% 3% 7%
250-300
200-250 150-200 100-150 50-100 50以下 0
300㎡以上大面积办公产品热度较高
双大堂设计，充分体现尊贵感
小高层：200㎡以上甲级标准，灵动空间，定制办公尺度
独栋：2900㎡以上殿堂级 总部办公
环境：18000㎡生态绿化 花园办公新标准
独特屋顶花园设计，绿色生态办公 下沉式庭院设计，舒适惬意办公环境
朱家浜景观河带
精致屋顶花园
配套：紧邻虹桥第五大道 40万㎡商业尽显繁华
5%
10% 6% 13% 10% 23% 23% 12%
50-100㎡小面积去化稳定，此段多为酒店式公 寓产品
2014年去化面积 2015年去化面积
500000
13%
1000000
1500000
2015年上半年成交面积排行
大户型定位下，办公楼项目成交要脱颖而出，大宗整购是关键。
项目 徐汇万科中心 中环协信中心 虹桥协信中心 绿地中央广场 MAX未来 华润上海万象城 银城商务广场 创智天地企业中心 宜山路711号商办综合楼 虹桥绿谷广场
中心资源导向型： 中心地段；便捷出行；丰富配 套；人居氛围。
政策规划导向型：
虹桥区域
强规划，政府政策偏向引导形
成的。
那我们应该从哪个角度切入？
我们
本 案
是处于正虹桥CBD核心地带的世界级商务区
本 案
我们
是连接大虹桥商务区与浦西传统商务板块的纽带
我们 是大虹桥门户，虹桥商务区连接市区的重要枢纽
这里
吸取国内外经验，科学规划，厚积薄发 打造一座世界级商务中心
【虹桥商务区五大优势】
区位优势 交通优势 成本优势
既为上海连通长三角的桥头堡；又为联系亚太、面向世界的 门户，是连接世界的桥梁。 世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖轨、路、空三位一体， 56种换乘模式的多元化聚集，一小时长三角都市圈显现同城 效应。 远期客流总量约100万人次/ 日。 所带来国际化人流、资金流
10:30 送别来自北京的客户
11:00 发现建筑的妩媚
11:30 收到来自纽约的商务合同
12:30 与日本的客户约在希尔顿
13:30 办公桌上放着一份来自北京中关村的传真
15:00 慵懒的午后，只需一杯好茶，一缕暖阳
15:30 老板从伦敦打来了越洋电话
17:00
忙碌的一天，即将收尾
未来日均百万级流动人口
引领财富聚集
独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获取信息、调配
资源、开拓市场，尤其是企业总部在运营成本上的降低。 是上海明确重点发展的功能区域，重点新推低碳实践区，是 世界商务区联盟的会员。得到国家财政部、商务部的大力支 持，并已明确将成为现代服务业综合试点区 。
为各产业聚集发展提供了 重大便利
区域 徐汇南站 闸北彭浦 闵行华漕 闸北彭浦 嘉定江桥 闵行金虹桥 浦东陆家嘴 杨浦五角场 徐汇田林 闵行华漕
物业形态 标办 标办 标办 标办 酒店式公寓 标办 标办 标办 标办 标办
成交面积 （㎡ ） 49634 45296 39586 36153 28653 28280 24824 23549 22546 20680
套均总价 1734 1554 1206 1429 73 7922 10550 598 6251 1846
2015年上半年成交金额排行
整栋项目出售 ，带动整体销售上涨
项目 徐汇万科中心 银城商务广场 保利One56 上海国际航运服务中心 虹桥协信中心 中环协信中心 华润上海万象城 绿地中央广场 宜山路711号商办综合楼 虹桥绿谷广场 物业形态 标办 标办 服务式公寓 标办 标办 标办 标办 标办 标办 标办 成交金额 （亿元） 17.17 16.88 15.58 14.71 11.46 10.26 9.51 8.72 7.50 7.38 成交均价 （元/㎡） 34588 68000 91116 94799 28951 22643 33614 24117 33273 35702 成交面积 （㎡） 49634 24824 17096 15514 39586 45296 28280 36153 22546 20680 成交套数 （套） 99 16 39 12 95 66 12 61 12 40 套均面积 （㎡ ） 501 1552 438 1293 417 686 2357 593 1879 517 套均总价 （万元） 1734 10550 3994 12256 1206 1554 7922 1429 6252 1846
二、市场洞察
在地产圈儿混 就得从市场中看看我们的突破点在哪里
上海甲级写字楼租金态势
一季度末，上海中心商务区甲级写字楼平均租金 浦东：9.2元/平方米，上涨0.7% 浦西：8.3元/平方米/天，下跌0.2%
截至一季度全市甲级写字楼租金达8.36元/㎡/天 连续四季度环比上涨
资料来源：第一太平戴维斯
有潜力，有突破方向 但是还要看看市面上哪一类更吃香
偶像范儿
阳光范儿
文艺范儿
【定位】
三、形象定位
我们区域内的地产朋友都在卖什么？
卖生态
虹桥协信中心
卖配套
融信绿地国际
卖交通
旭辉恒基中心
豪强林立，想要上位 我们卖什么？？？
卖家世
科技地产龙头，引领中国科技地产发展潮流与趋势
【 中 关 村 品 牌 影 响 力 】
本 案 中 环 内 环
东西向： 紧贴上海东西向主轴北翟路；
城际： 车行2分钟至东西向沪宁高速；
车行10分钟至南北向沈海高速；
南北向： 距中环仅2公里；内环5公里； 国际： 10分钟至虹桥国际机场。
外 环
我们
本案
静安 长宁 徐泾
人民 广场
地处二号线沿线，唯一横穿上海的地铁线
所到之处 尽显繁华
陆家 嘴

四大核 心优势
【
资
源
整
合
力
】
【城市规划理念和持续创新精神】
【 全 业 务 链 开 发 能 力 】
品牌：中国“硅谷”——中关村“一区三园”

大兴生物医药基地

中关村软件园

中关村生命科学园
嘉兴中关村长三角创新园
青岛蓝色生物医药产业园
无锡中关村软件园太湖分园
如今
中关村首次入驻上海
独栋写字楼交易案例
整栋交易频现市场，支撑当季写字楼成交量放大
2015年第一季度，上海写字楼物业总成交量较去年增长109.4%，达267,936㎡ 主要得益于大宗整栋写字楼成交，具有一定的偶然性
小结
大宗整购是成交关键所在
上半年迎来一股商办销售热潮，但商办市场库存压力仍较大
如今应当顺势而出，抢在商办销售热潮中上市
成交均价 （元/㎡） 34588 22643 28951 24117 15583 33614 68000 26674 33273 35702
成交套数 99 66 95 61 615 12 16 105 12 40
套均面积 501 686 417 593 47 2357 1552 224 1879 517
17:30 夜幕降临，告别一整天的忙碌
18:00 下班后，走几步和闺蜜约在虹桥第五大道逛街
19:00 坐上回家的地铁，一路穿越城市的繁华
20:00 卸下了一身的疲倦
23:00 收拾心情 迎接崭新的一天
大虹桥区域商办项目繁多，竞争压力巨大
如何脱颖而出，如何上位
六个维度诠释上位
野心
郊环市场长期严峻；
平方米 500000 400000 300000 200000 100000 0 内环内
成交均价 56904
存销比（去化周期：年） 9.94
2015年 去化量
12.00 10.00 8.00 比 值
供求比
2.52 1.84 内中环
31070
4.30
4.96 3.09 1.61 2.42 外郊环
带来对上海，乃至全国科技地产的格局改变 增强对区域未来发展的更多联想……….
想要上位
卖家世就够了吗？
答案一定是：不
正如前面所说 我们还要秀潜力
还要 炫姿色
生态舒适的园区型商务办公产品
本案位于临空经济园区，并非传统市中心商圈中的超高层写字 楼，更类似于园中园的园区形态 项目特点： 大堂门厅奢华挑高8.5米 EVR中央空调系统；全程智能化管理系统 三重生态保障，拥揽绿色有氧办公
政策优势
受政策的保驾护航，受上海/中 央政府的大力支持
后发优势
虹桥商务区广泛吸收国内国际商务区建设的经验，取百家之 长，创虹桥之新，厚积薄发，打造一座世界级商务中心
吸取国内外经验，科学规划， 厚积薄发
市场同质化竞争愈演愈烈 小鲜肉的竞争呈现白热化的态势
试着从市场分析 看看突破口究竟在何处？
【突破】
张江
因此，我们不是大虹桥，而是真正的 正虹桥CBD！
所谓背靠大树好乘凉
大虹桥，大交通，大配套
必需为我所用
东有陆家嘴，西看大虹桥的格局已然呈现
21世纪初城市目光聚焦——陆家嘴
如今， 在世界级的虹桥商务区带动下
大区域价值也将迎来新一轮井喷
这里
亚洲最大的会展中心
200万方整体规模，50万㎡展览面积超越世人的想象

来自百度文库
卖家世：中关村的品牌基因，无法匹敌的地位；
秀潜力：区位/虹桥商务区的发展前景
交通/“三位一体”的 交通枢纽；


炫姿色：产品/灵动办公到企业独栋的产品跨度
环境/18000㎡绿化生态办公
配套/虹桥第五大道+自身的丰富配套
一个核心五大特征
高区位
全配套
大品牌
“北科建” “中关村”
大交通
优环境
好产品
我们除了天然优势外 还要看一看一些要规避的不足
这里
首个世界级“三位一体”综合性交通枢纽
东京都 纽约 法兰克福 巴黎
交通枢纽构成： 铁路、高速公路
交通枢纽构成： 铁路、高速公路；
交通枢纽构成： 铁路、高速公路；
交通枢纽构成： 铁路、高速公路；
这里
独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获取信息、调配资源、开拓市场
为产业聚集提供极大便利
这里
是上海明确重点发展的功能区域，得到国家财政部、商务部的大力支持 将成为现代服务业综合试点区
陆家嘴：海航大厦 徐汇：环贸广场二座 长宁：虹桥南丰城三期
全市大部分商区空置率均有所下降 仅淮海中路和陆家嘴，在新增供应的影响下 空置率分别上升5.9%和0.5%
浦西区域新增供应量增加 空置率相应略有上升
资料来源：第一太平戴维斯
2015年上半年环线供需结构
办公物业存量合计862万平米，整体去化周期在4年左右；各条环线均供大于求，中外环及外
潜力/突破/定位/粉丝/包装/公关
•
• •
潜力——区位价值
突破——市场洞察 定位——形象定位
•
• •
粉丝——客户研判
包装——视觉表现 公关——推广策略
【潜力】
一、区域价值
娱乐圈儿？体育圈儿? 各种小鲜肉 各种潜力股
地产圈儿 我们才是真正的小鲜肉
让前所未有的大区域前景 来印证
上海写字楼七大成熟片区分布图
2. 3. 4.
T/威胁：
1. 2. 3. 供应：区域内供应量极大 租金：随供应量增长，租金上涨必将减缓、甚至降价，售价 支撑力减弱； 大环境：大量央企总部迁入世博区，会带走上下游企业向世 博区靠拢。
品牌：打造上海的中关村
阶段：国家会展中心启用，大虹桥商务市场热潮 市场：上半年上班市场销售热潮，应时而上 配套：紧邻40万㎡商业“虹桥第五大道”
S/优势：
1. 2. 3. 区位：大虹桥的核心区 交通：国际性交通，便捷通达 环境：生态、舒适
W/劣势：
1. 2. 3. 小交通：项目至地铁稍远 价格段：非常规小面积散售办公产品，限制了中小投资客的 购买； 入市：相比周边大多项目入市较晚
4.
产品：小高层的灵动办公，独栋优于市中心项目
O/机遇：
1.