2015.1.6照母山踩盘报告(改)

拾级而上，入眼的是略显荒凉的树枝，喷泉全部都没有开。
大草坪，小花园蜿蜒而上
工作人员在做清洁
美丽的花儿只可远观，不能近赏。
简单的装饰新年的氛围。
项目基本信息一览
楼盘位置
北部新区〃照母山（金州大道重光立交旁）
楼盘规模
总占地398亩，建筑面积937037平方米
绿化/容积率
50%（绿地率30%）/ 2.5
项目重点价值梳理
1、地段 照母山板块几何中心、重光立交旁，成熟地生活环境已经决定了项目的较高溢价空 间。 2、资源 临近六园，医疗教育配置齐全，位于照母山200万方金州商圈核心地带，自身拥有 10万主题体验式商业，含鎏金街铺、MINI MALL和 MINI HOTEL。 4、价格 相对于邻居约克郡1万多的高层，世茂茂悦府7500/㎡的价格比较具有较高的性价 比。
项目重点价值梳理
1.环境 在照母山有湖的产业，依山傍水当得起一番高端大气。 成片的绿地草坪、修缮得很好的公共设施都会更吸引来看房的顾客。 2.地段 位于金州商圈中心，40万方的商业配套。可以预见之后的繁华。 3.教育 在其他产业未确定教育这方面之前，约克郡定下来人民小学、双语幼儿园、 等方面是很吸人眼球 4.品牌 在照母山众多房地产业中，约克郡是最大的一个楼盘。
洋房项目约110万元一套（由于面积相较其他洋房较小，价格也较低）
均价为1-1.5万元/㎡ 购房可享受1.5万元抵5万元的优惠（只有一种）
项目周边配套情况
交通 “三横一纵一轻轨”立体化交通体系，轻轨5号线（规划中）、625路、627路、 826路等公共交通配套。 教育 人民小学、政府规划重点中学、社区幼儿园，方圆五公里内还红黄蓝幼儿园、 巴蜀小学、北大附中、人和实验学校等学校。 医疗 金山国际医院，人和医院，北部新区人民医院，规划中的中山医院。 休闲娱乐 奥体中心（规划中）、蓝湖郡体育公园、保利高尔夫球场、川剧院等。小区内 部自带南法格调会所、知名幼儿园、乒乓球场、羽毛球场、健身路径、篮球场、 游泳池、门球场、足球场等。 商业 协信星光天地、龙湖蓝调天街、永辉超市，西部建材城、天来大酒店等。 还有麦德龙、宜家家居、西部奥特莱斯时尚购物中心。
别墅售价是1万3~2万/平方米 预计2015年4~5月将主推洋房
优惠：总价减3万，再打9.8折 （高层） 交5000抵3万
项目周边配套设施一览
交通 临近轻轨五号线，公交路线暂为 625公交车，站点为约克郡站 教育 人民小学、耀中国际学校、重点中学、社区重点幼儿园 医疗 金山医院、中山医院 娱乐休闲 重光湖、滨湖中心、乐高发现中心、儿童乐园。 商业 香港置地南北两条商业街以及自行打造约40万方配套商业。
横幅、售楼部大厅
售楼处外的装饰
随处可见的装饰以及吊牌
展板
地形图、展板
广告展板
灯箱
吊牌
形象墙
信息桁板
约克郡 · 北郡
香港置业〃 壹號湖 畔这边，从大门到售楼 处有着较长的距离，大 部分都还在修建，想到 南郡的样子，北郡这边 建成的样子也可以期待 一下。
路过施工地区的时候看到了周边醒目的围挡
2.毫无生机：通过在华宇周围和楼盘里面的出入，感觉人员稀少比 较冷清。特别区基本没什么生机感。
3. 品质感较差：
总体感觉华宇和其他楼盘相比，虽然有一些资源优势，开 发商没能有效的利用，让其独特的优势凸显出来，恐怕到 最后也只有靠价格来血拼，这倒给了追求“性价比”的客 户一个机会。
4.性价比： 华宇的优点目前就是价格较低，性价比较高，且买房会赠 送一定面积。 值得一提的是，去看了样板房后和其他楼盘相比它的面积 使用率是最高的，且设计感比较紧凑，这是我觉得华宇最 大的优点。
项目现场包装一览
进门处围挡
信息桁架
导视
区位图
展架
总平面图
户型图
高层样板间一逛
毛呸房，采光是可以
洋房样板间一逛
豪华装修，采光是可以
顶跃挑高4-6m
主人房总是装修的如此高调
从样板间往外看
项目印刷物料一览
宣传海报及折页
折页
项目广告
项目定位：森林洋墅 时间：2013年
以实物作为依托，主打森林洋墅，表现单一，着力感不足，缺乏创新表现形式.打 价格战，却忽视了项目本身所传达的价值信息。
项目现场包装一览
入口桁架（处于闲置状态）
区位图
规划展板
价值展板
项目印刷物料一览
宣传册
户型单页
项目广告看法
【2012年】
平面表现：
缺乏核心价值点的输出，基本靠价格来血拼，但是价格排版不凸 显，广告画面第一眼看不到终点，缺乏个性，没有太大的记忆点。
项目小结
世茂我们只看到售楼处，它的售楼处确实像个皇宫，这能给来访客户很 好的体验感。 世茂一直将品牌作为底牌，从开发商的实力表示对自己的项目很有信心， 也能赢得消费者的信任感和支持度，可是就其服务态度确实有待斟酌的，虽
项目重点价值梳理
1、景观地产 占据照母山片区最高点、视野开阔，可以看得远。 2、产品“性价比” 赠送面积大，改后算是赠送一个书房，总价低。 3、户型设计合理 户型方正紧凑合理，利用率高；楼间距大，采光好。 （销售人员对房子户型很有自信）
项目成交客群分析
1.客户年龄大约在30~40岁，主要来自渝北，江北，北部高新区。 2.客户主要看中其价格与其他楼盘相比较低，性价比较高，大多为自住客。 3.客户对其户型设计比较满意，面积使用率高，但是79㎡户型只有一个卫 生间，看房客户不满意。
项目成交客群分析
成交区域 以渝北区域客户为主，其次为北部新区及江北客户，少量其他区域及区县客户。 成交类型 较经济的产品促使客户以自住为主。 成交理由 品牌十强/物业十强/套房设计（洋房）/性价比高/优质地段 。
项目存在问题分析
1、不便利 项目尚处于发展初期，公共交通少，各项配套还比较欠缺。 2、环境粗糙 目前所了解到的世贸，仅是售楼中心的周边环境就让人望之却步，很难赢得消费者 第一感官的认可。
产品风格
港式风格（待定）
产品形态
高层、别墅、别墅、商业
开发商
重庆浚亮房地产开发有限公司
项目营销概况பைடு நூலகம்
高层项目今年只开了一期， 主力户型面积在4号楼的72-82㎡(已售完)和5号楼的90-104㎡(现只有一楼和80103特殊户型没有卖完），2015年3月计划6号楼开盘。 高层均价在7500-7600元/㎡，最低价格为6900/㎡，最高价格为7700/㎡。 朝向方面房价会有差异（朝向中庭会高一点）
项目成交客群分析
成交区域 以三北区域客户为主，少量其他区域及区县客户。 成交类型 别墅、洋房产品基本上是自住客。 高层产品有部分投资客 成交理由 带读书指标（包括高层） 环境、地段都很好 各种配套设施在目前为至都很好
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项目印刷物料一览
广告物料
户型单页
2014 年广告主要为插画风 主打以教育为主，主题鲜明有记忆点
销售处的围挡
售楼处、以及外部的装饰
售楼处及大厅内装饰 在南北郡都随处可见 的装饰
路边的吊幅
施工外部围挡
项目基本信息一览
楼盘位置 北部新区金州大道(照母山公园附近) 楼盘规模 总占地2000亩，建筑面积200万平米 绿化/容积率 1.78 / 40% 产品风格 英伦风 产品形态 高层、洋房、别墅、商业 开发商 香港置地房地产开发有限公司
第二站 香港置地〃约克郡
以金州大道为界 分为南北两郡
约克郡 · 南郡
进入约克郡，一眼望去全是绿地
草坪上有一些保养得很好的趣味性雕塑和装饰
在售楼处附近维护的很好的儿童设施
再往里走就可以看见重光湖
湖对面正在修建的玥湖园
湖面上还修建了一条廊桥，环境很好
路边、草坪上的标示
售楼部的吊旗
售楼部前的装饰
第三站 世茂茂悦府
项目初印象
世贸茂悦府这个盘，我们着实找了很久，导航找到的地方是他们项目施工的地方，
售楼部完全看不到，也算是误打误撞吧，第二次转车的时候就看到了茂悦府。
茂悦府销售中心附近的环境真的很乱，整个一个施工现场。应该算是四个楼盘里 最让人失望的一个项目吧。
说是电梯坏了，只有走这样的路啦
项目周边配套情况
交通 公交路线：826路、627路（华宇上院站）、轻轨5号线 教育 红黄蓝幼儿园、南坪实验幼儿园、人民小学、星光小学、巴蜀小学、北大 附中、人和实验学校等优质学校、政府规划的两所义务教育的学校。 医疗 金山国际医院、人和医院、北部新区人民医院。 休闲娱乐 奥林匹克体育馆、川剧院、北部中心体育中心等休闲场馆。 商业配套 紧邻新牌坊商圈、观音桥商圈、礼嘉商务中心、龙头寺商圈，目前项目周 边道路体系逐渐完善，依托金山大道、金开大道、金州大道形成了“金三 角”，华宇上院约4000方的自有商业配套规划的约3000方的社区商业街和 约3000方的新世纪超市。
然不太了解房地产行业，但也有可能是由于我们是中午去踩盘的，工作人员
的爱理不理，服务态度可见一斑。也因为这样，我们没有看到他们的样板房， 和开发项目的成果，暂时不予置评，不过世茂多业态复合型的大盘模式，还 是很令人期待后续的发展。 相对其他楼盘，它的单价很低，对于品牌项目来说，这很少见，对客户 来说很有吸引力。
项目营销概况
高层： 高层有3栋，两栋已经卖完，现在只有21号楼刚刚开售。 其中79平户型比91平户型卖得比较好（采光好、户型设计较好、 性价比高） 均价为8800元/㎡ 洋房：在售1、4、5、9、20号楼
其中4、5号楼户型相同，户型是三个顶越，三个标准层、三 个底跃，卖得比其他几号楼好。
标准层均价是11000元/㎡ 底越均价为15000~17000元/㎡ 顶跃均价为14000元/㎡ 洋房4、5号楼享交2万抵3万优惠
时间：2014年 项目定位：全景高层，实景“城”现
依旧主打照母山资源，缺乏个性体现，虽着重退出全景高层这一项 目就，但没有价值体现，且没有注重广告的实效性和沟通性。
项目小结
华宇上院较之其他楼盘销售情况业绩偏低。 1.环境维护不妥：中途有看到花园处的墙壁已脱落，可见其中本来 就不多的健身设施已经破烂不堪，与临近的约克郡差距明显。
售楼处边上有些小店(便利店、小超市、装饰用品店等）目前在照母山有这些还是很少见
喷泉没有水啦，从上往下看，还是很明显能看到围挡后面没打理好
还没用就已经破落成这样，真不能让客户放心啊
项目基本信息一览
楼盘位置 北部新区金山大道旁（毗邻照母山植物公园） 楼盘规模 总占地65529平方米，建筑面积220000平米 绿化率/容积率 35% / 2.5 产品形态 住宅、花园洋房 开发商 华宇集团 代理商 重庆中原房地产开发有限公司 物业公司 重庆华宇物业服务有限公司
环照母山
踩盘
世茂茂 悦府
约克郡
区域重点楼盘
华宇 上院 春山台
第一站 华宇上院
项目初印象
进入照母山，在车上就会看到恒大照母山楼盘，而对面就是相对没那么霸气的华宇上院
下车就是华宇上院售楼处，有围挡、小装饰树、斜坡草坪、就是没看到几个客户
电梯上升，两旁围挡释放销售信息
望眼往上一看就是华宇的项目楼盘，很典型的重庆地势，楼盘一路向上
项目小结
1.香港置地约克郡的营销中心是照母山之前的标杆，不可否认的是约克 郡的环境、服务、配套方面是我们所看四个楼盘里面最好的。 2.在照母山这个富人区商圈里面，约克郡的房价相对于其他的房地产来 说还是高了许多。在众多的楼盘中选择花高价买约克郡是否是一个理性的选 择，还有待考量。 3.过度的造势、炒作会让顾客的期待值变高，而约克郡是否能够做到说 过的承诺（买高层就送学校名额、高端体面的住宅环境等），客户是否认同 还需要考虑。
第四站 协信春山台
项目初印象
沿着马路进去，在项目不远处才看到道路两旁的道旗。
电梯上升，两旁围挡释放销售信息
视 野 宽 了 草 坪 小 喷 泉 花 园 三 栋 洋 房 入 目 可 见 , , , ,
售楼处旁的儿童区，对面还有休息区
让我们走进售楼部。。。
项目基本信息一览
广告公司 主岛广告
南郡项目营销概况一览
项目目前在交房的高层是19号楼
户型是65、69、88、108m²四种
即将要推的高层是1、2、3号楼 上景的均价是8800元/平米 优惠：（团购）2万抵12万 针对客户群：25~30岁
北郡项目营销概况一览
项目目前在售“高层，均价是9千5~1万2 所售户型是75~109m²，109m²卖得最好 楼层和朝向方面有差价（楼层越高朝 向中庭、东南的价格越贵）