2018保利和唐悦色A03地块营销执行方案

本案 在售 潜在入市
雪山片区
本案 预计供应 32万㎡
旭辉星瀚城 预计供应 9.3万㎡
中新国际城 预计供应 7.67万㎡
玖唐府 预计供应 20.6万㎡
万科翡翠山语 预计供应 12.05万㎡
唐冶片区
鲁能泰山7号 预计供应 14.4万㎡
龙湖春江郦城 预计供应量 5.4万㎡
经十东路沿线
万达文旅城 预计供应量 32万㎡
济南严打毛坯变精装“变 相涨价” 7月9日济南城乡建设委发布 《关于规范带装修商品房预 售管理的通知》 一、带装修的商品房应明示 装修价格，二、严禁擅自商 品房装修设计标准；
中央政治局：要下决心解决 好房地产市场问题，坚决遏 制房价上涨， 中央政治局会议指出，下半 年要打好三大攻坚战，保证 经济运行合理，坚定做好去 杠杆工作，把握好力度，下 决心解决好房地产市场问题 ，坚决遏制房价上涨；
02 济南房产市场分析
济南市供应减少，成交遇冷，去化周期较长，多个项目进行价格调整及推出特 价房揽客；
目前济南多个项目进行变相降价，章丘中麓府降价2000进行推售，九珑府成交送车储；济南龙湖天琅 取消精装直降5000元，城市之光推出特价房进行清盘；
02 竞争市场分析
18年下半年高价地入市，品牌开发商云集，供应量倍增至160.77万㎡，其中在售项目供 应量达150.16万㎡，潜在入市项目供应量达10.6万㎡，竞争环境严峻。
合计
18F
36
36
中新国际城 25F
300
225 75
600
龙湖春江郦 16/18F
城
34F 68 68
208
68
68
鲁能泰山7 11F 号 26/30/34F
44 360 272 300 332
208 272 44
1264
万达文旅城 高层
824 116 412 296
668
2316
玖唐府 17/18F
7#西单元、8#楼 启动认筹200组
7#西单元、8#楼 加推，去化140套
去化率40%
7#东单元 启动认筹 认筹70组
7#东单元加推 去化约30套 去化率46%
2#楼加推 共200套
开盘 时间
7.15
楼号 6#9#
2018.7.13
2018.7.29
2018.7.26 2018.7.29
2018.8.5
2018.8.12
2018.8.13
2018.8.19
2018.8.26
A09地块6#/9# 启动认筹 认筹210组
6#/9#首开 去化160套 去化率40%
10#楼启动认筹 10#楼加推 认筹约110组 去化约90套 去化率47%
2 市场 分析
1
市场分析
02 济南宏观市场分析
济南市自2016年十月出台限购政策，至今经历多次升级，并通过调整土拍政策、打击 屯房炒房等保障市场健康稳定发展，十九大确立“住房不炒”基调，2018年7月，政策 更是频出，未来调控仍将是市场常态；
10.2新政 1、限购 2、首付比例 上升
4.15打击囤房炒房 取证3月内不许涨价； 不准随意变更网签； 严打捂盘囤房、捆绑销
8月 1132 200
108
9月 10月 1184 336 100
44 208 528 178 432
208
11月 12月
272 256 288 178
272
货量(万㎡) 32 7.67
14.4
20.6
5.4
308
54
58
216
270
7034
72 132
12.05 9.3
101.42
02 市场分析
02 竞争市场分析
下半年片区精装改善产品全面上市，其中11F、18F与本案直接竞争性产品集中在8-11 月份供货，市场竞争严峻，改善客户争夺战打响。
销售状态
项目 万达文旅城 中新国际城
地块 D11/D14
A09
鲁能泰山7号
三期
在售
玖唐府
一期
龙湖春江郦城
B3
万科翡翠山语 一期
未售
旭辉星瀚城
北区
合计
产品 高层 25F 11F 高层 17/18F 16/18F 34F 18F 高层 9-11F 18F 34F/35F
万科翡翠山 小高层
语
高层
高层
266
旭辉星瀚城 小高层
洋房
576
432
68
108 308 136
216
76
108
1076
108 308 402 216
184
合计
68 694 572 1636 1961 531 836
736
7034
02 个案分析——中新国际城
中新国际城通过近期签约历城二中这一节点大力进行营销宣传，以扩大学区优势来赢得 市场先机，获得优质客户，并通过多频次小规模加推抢占客户资源，为本案核心竞品。
下半年片区在售，产品集中在105-155平，产品重叠度较高。其中万达文旅城、国际 城、玖唐府、翡翠山语、星瀚城项目产品面积段、物业形态与本案形成直接竞争。
项目名称
业态
Baidu Nhomakorabea
90㎡ 90- 100以下 100㎡ 110㎡
110120㎡
120- 130- 140- 150- 160- 170- 180- 190- 200130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡
项目概况：项目共计7个住宅用地，占地面积62万方，建筑面积142万方，其中A04/A07/A10地 块已售罄（毛坯），目前在售A09地块一期产品（精装），A06地块预计年底加推。
项目动态：2018年7月15日首开A09地块6#、9#楼，精装产品；之后多频次加推10#楼，7#楼西 单元与8#楼，7#楼东单元，均是一口价15500元/㎡。8月26日继续加推2#楼，前期因签约历城 二中释放价格涨至16000元/㎡，后因蓄客数量少，涨价难度高，价格重新调至15500元/㎡。
售
10.18十九大 强调房子是用 来住的，不是 用来炒的定位
济南为城市建筑风貌立规矩10栋及以上不能一刀齐 近日，济南出台《济南市关于提高建筑方案设计水平的 指导意见（试行）》。指导意见指出要避免大面积“兵 营式”布局，建筑布置应疏密有致，高低穿插，并集中 设置开敞空间，其中建筑量超过10栋（含）的居住类项 目，高度采用2-4个不同层次，形成梯级化，避免：“ 一刀平齐”
2016年10月 2016年12月 2017年4月 2017年4月 2017年10月 7月19日
7月26日
7月31日
12.26限购升级 本市家庭限购2套 ；外地限购1套， 需提供2年社保。
4.19限购升级 外地首套房60%； 本地二套房60%； 认房认贷认痕迹； 取证2年方可交易； 长清、章丘限购；