房地产市场结构与指标

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第二节房地产市场结构与指标

一、房地产市场结构（考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考点）

（一）房地产市场的垄断竞争关系【教材新增内容】

市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。

由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。

【2012年试题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。

（）

答案：√见教材P36

【2011年试题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A．完全竞争

B．垄断竞争

C．寡头垄断

D．完全垄断

答案：B 见教材P35

（二）房地产市场的数量比例关系

从对市场指标进行数量比例关系分析角度看，房地产市场结构可分为：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。

（1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。

（2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。

（5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。

【2009、2007、2005、2004年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。

A．物理结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．总量结构

答案：BCDE

【2008年试题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A．均衡

B．周期性失衡

C．结构性失衡

D．区域性失衡

答案：C

解析：总量结构平衡，产品结构失衡。

二、房地产市场细分（重要考点）（2010、2008、2005年考点）

（一）按地域范围细分

按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按增量存量细分（难点）

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。

（四）按交易方式细分

房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

【2005、2007年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

答案：C

【易混淆点辨析】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”是不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。

答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，而转让除买卖外还有继承、赠与等其他合法转让方式的内涵。新建成的房地产产品一般只有销售这一种转让形式；集体土地使用权变成建设用地使用权称为“出让”，变成建设用地使用权后再次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。

（五）按目标市场细分

可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。

A．按存量增量细分