关于进一步加强商品住房预售管理有关问题的通知【2010】65号

廊坊市住房保障和房产管理局
关于进一步加强商品住房预售管理
有关问题的通知
【2010】65号
各县市、区住房保障和房产管理局、各房地产开发企业：为贯彻落实好《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号），进一步加强我市房地产市场监管，规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就商品住房预售管理的有关问题通知如下：
一、严格商品住房预售方案审查
房地产开发企业应当按照以下内容申报商品住房预售方案：
1、项目基本情况。

包括项目名称、坐落位置、总体项目计划开竣工时间、项目分期情况、各种配套设施开竣工安排、规划总平面图中所有指标表；
2、本次预售栋号、预售套数、预售面积、拟竣工交付使用时间、开盘时间；
3、楼盘表（见附表一），包括预售的房号、性质用途、单套面积、单价（或套总价）、价格变动幅度等；
4、装修标准。

主要包括：外墙、内墙、地面、门窗、
厨房、卫生间、电梯、中央空调、供暖系统及供热水系统、其他还可包括中央吸尘、可视对讲安防系统、消防系统等公共设施；
5、房屋预测绘成果备案表；
6、预售资金监管协议书；
7、住房能源消耗指标和节能措施等；
8、住房质量责任承担主体和承担方式。

质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

其中暂定资质的房地产开发企业在申请预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函；
9、公共配套设备、设施、物业会所、规划车位的产权界定和租、售方式安排，物业管理方案，前期物业管理招投标完成情况，维修资金缴交安排等；
10、其他相关资料。

房地产开发企业须严格按照通过审批的预售方案开展预售活动。

已经批准的预售方案中内容发生变更的，应当报房地产开发主管部门备案并公示。

廊坊开发区管辖范围内房地产开发项目，申请商品房预售的，由开发区房地产主管部门对企业情况、投资完成和形象进度等内容进行审核，报市局备案同意后审批。

二、建立商品住房预售款监督管理制度
各县（市）应依法建立商品住房预售款监督管理制度，对商品住房预售款的收存、支出、使用等活动实施监督管理。

房地产开发企业、房地产开发主管部门、承办银行应共同签订商品住房预售款管理协议，约定商品住房预售款的收存及使用条件和方式，解除预售款管理的条件等，明确各方的权利、义务以及违规操作的处罚办法。

在项目建设过程中，房地产开发企业按照工程建设进度、施工合同和相关监理单位出具的证明，向房地产开发主管部门申请分期拨付使用商品住房预售款。

至工程竣工验收后，最高拨付商品住房预售款存储额的95%。

剩余5%作为项目建设保证金，待城市规划行政主管部门确认项目按照规划要求全部建设完成，项目交付使用后，方可申请提取使用。

三、严格预售合同管理和退房管理
1、完善商品住房买卖合同示范文本，全面推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。

商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定。

在合同订立前，要将商品房买卖合同、《前期物业服务合同》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》、临时管理规约向购房人明示，不得强迫购房人签署与示范文本内容相悖的补充合同。

在与购房人签订买卖合同时，应一并签订遵守临时管理规约责任书。

各县、市（区）要建立健全新建商品房、存量房交易合同网上
备案制度，加大监管力度，在今年年底前，全部实现新建商品房合同网上备案。

2、严格预售商品住房退房管理。

（1）商品住房严格实行购房实名制，不得擅自更改购房者姓名。

认购后要及时在网上签订草签合同，并在草签合同30日内签订正式预售合同。

购房人预订商品住房后，未在30日内签订预售合同的，预订要予以解除并公开销售。

（2）严格规范商品住房预订行为，同一套房源预订次数一般不得超过3次。

（3）网上备案的商品房合同须在30日内进行纸卷备案，不得随意变更或撤销。

但由于特殊情况需解除合同的，应双方提出书面申请并说明理由，所退房源应即时公开销售。

四、完善商品住房预售公示制度
1、要继续坚持售前公示制度。

房地产开发企业要将拟预售的楼栋号、套数、面积、价格及全部房源在市、县主流媒体上公示4天以上。

如无违规预售等行为，方可申报预售方案。

2、规范商品住房销售现场公示行为。

（1）售楼处显著位置应悬挂七证：即企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

（2）公示预售方案和预售进度。

应将房地产开发主管
部门批准的预售方案的主要内容，包括项目情况、可售房屋套数、价格、销售进度、工程竣工交付时间等及时公示，公示栏尺寸不小于120厘米*75厘米。

（3）如委托房地产代理销售机构代理销售商品房，须在销售场所的明显位置明示商品房销售委托书和当地房管局出具的代理机构备案证明。

（4）商品房销售人员必须佩带市住房保障和房产管理局颁发的《商品房销售人员上岗证》，方可从事商品房销售工作。

3、探索建立商品房预售集中开盘制度。

房地产开发主管部门要委托新闻单位，及时公开预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处等情况；有条件的县（市）可以考虑建立商品房集中开盘制度，筹建预售商品房集中开盘大厅，建立商品房预售开盘监督员和政策咨询员队伍，建立商品房预售监督管理和服务机制，明确房地产开发企业在取得预售许可后10日内，将预售商品房项目集中到大厅内开盘，并公示相关信息。

五、加强房地产销售代理和房地产经纪监管
1、房地产开发企业实行商品房代理销售的，必须委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。

房地产经纪机构与房地产开发企业须订立书面代理销售委托合同，委托合同应当载明委托事项、委托期限及权限，委托人和被委托
人的权利、义务等内容。

2、房地产经纪机构代理销售过程中，额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

3、房地产经纪机构须将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售地点显著位置公示。

4、房地产经纪机构和执业人员在代理销售过程中不得炒卖房号和赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围；
5、房地产经纪机构应当建立业务资料档案和业务台帐，定期向市、县房地产行政主管部门报送业务报表。

六、建立房地产市场动态监管机制
1、建立日常巡查和联合调处机制。

坚持日常巡查、公布举报投诉电话、集中专项整治相结合，对违规开发建设、违规发布商品房销售广告宣传、违规销售商品房等违法违规行为及时依法进行查处，要加强与土地、建设、规划、工商管理等相关执法科室的协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。

2、加强房地产市场统计、分析和监测。

各县（市、区）要加强对基础数据的收集，结合工作中掌握的项目建设情况
认真核实，确保数据真实准确。

每月4日前及时将商品房建设情况月报表汇总结果报送市局开发办，并且每季度上报一次当地房地产市场发展情况分析报告，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。

3、建立房地产开发企业定期培训制度。

市、县房地产开发主管部门要制定房地产开发企业及从业人员培训计划，定期举办房地产预防违法违规问题专题培训班，商品房销售人员、房地产相关政策专题培训班，强化房地产开发所涉及的法规和工作流程学习培训，不断提升房地产企业从业人员特别是企业管理人员的综合素质，以提高房地产开发企业依法依规开展经营活动的自觉性。

4、加强对房地产开发项目建设的跟踪管理。

房地产开发企业按《房地产开发项目手册》要求，定期填报相关内容，到房地产开发主管部门进行备案，做到一个项目一本手册。

市、县房地产开发主管部门每季度对所属地的房地产开发项目进行一次全面检查；市局每半年对各县（市、区）的房地产开发项目进行一次抽查。

廊坊市住房保障和房产管理局
2010年7月6日
附表一
楼盘表。