城市综合体模式研究

• 城市中心的地位重新得以恢复和
加强 • 强调多种功能复合化、并通过内 外部交通系统实现与外部城市系 统实现紧密连接的城市综合体成 为建设主流
• 城市的中心区域随着郊区化进 程和自身环境的恶化出现衰落
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城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市 带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率
城市综合体产品模型与目标城市筛选模型
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城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格 的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式
城市综合体定义
• “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进 行分工和相互联系 • 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 • 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所 在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 • 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应 用提出了更高的要求
广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士 • 各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发
展的市场检验，其中不乏失败案例
• 各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城 市创造了卓越的社会效益 • 不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明 显的差异
• 强调商务中心、餐饮功能配套
• 毛坯房为主
ＳＯＨＯ
住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。
城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了 更高的要求
城市综合体的建设特点
选址中心位置
城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接
现代景观设计
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境 是城市综合体的重要特征 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨 大，同时室内空间要求与之协调 通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市 街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系 城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、 通信手段、安全消防等多种方面
A-首选市场 区域中心
A
区域中心
城市中心 区域中心 城 市 吸 引 力
B
高
低
城市中心 区域中心
城市中心
C
低
高
城市中心
• 以全市商圈范围的消费能力能够 支撑中档综合体项目
低
D-慎入市场
低
C-次选市场 城市时尚度
高
D
低
低
慎入
• 消费能力和意识难以支持综合 体项目
资料来源：九洲远景分析
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类型 选址特点 商圈范围
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈40公里 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈10公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20% • 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5% • 购物80-95% • 餐饮10-20% • 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-40%
• 除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、 •香格里拉 会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设 施满足客人商务相关需求 •洲际酒店 • 设施设备通常采用较高标准 • 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服 务配套功能，价格实惠 • 通常以品牌连锁形式经营 • 在一般商务酒店基础上，强化会议／会展 的设施建设与相关服务 • 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰 富的休闲娱乐设施 • 具有完善的休闲娱乐设施 •如家快捷 •速８
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地
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城市综合体构成元素——住宅
住宅类型
住宅类型 选址特点 目标客户 产品特点 代表开发商
普通住宅
具备基本生活 配套的市区或 郊区
• 大众消费者
• 户内各功能房间完善；户型以２居以上为主 • 一般为毛坯房 • 配套以停车场及公共广场为主 万科
• 投资者 商住楼 商务区域 • 中小企业主
• 既可居住又可办公；部分没有厨房功能
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随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流 的建设模式
现代世界城市建设发展的不同阶段
城市功能分区建设阶段(二站前) 郊区化发展阶段(二站后---70年代) 城市功能组合发展阶段(70年代至今) • 城市的建设者意识到城市中心的 衰落对于城市未来发展的不利影 响，同时反思功能分区建设的弊 端
主力店
• 3-5个主力店
代表项目
• 香港ifc
• 城市中心区域 城市购物中心 • 10万平米以上 区域购物中心 • 区域中心 • 5-8万平米
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场 • 2-3个主力店 • 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
资料来源：九洲远景分析
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该产品将具有广泛的城市普适性
产品选址
城市类型与选址条件匹配矩阵 B-次选市场
高
市场类型
吸引力 时尚度
高 高
类型
说明
• 城市中心往往已进驻或即将进驻中 高档购物中心，竞争激烈 • 区域中心机会相对较多，当地能够 支持本产品消费能力 • 中高档综合性缺乏足够支持消费力， 更适合中档大众购物综合体 • 对于消费能力较全国的区域也可以 考虑进入 • 竞争对手往往不会进入该类市场
• 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态
资料来源：九洲远景分析
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目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并 实现或积极推进跨区域发展
中国城市综合体产品成功案例（1）
• 目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达
甲级写字楼
商务区或区域 中心
乙级写字楼
市区
• 中档装修 • 1万平米左右 • 建筑标准陈旧
丙级写字楼
市区
• 普通装修 • 小于1万平米
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城市综合体构成元素——酒店
酒店类型
酒店类型 选址
城市中心 商务区 区域中心
目标客户
经营特点
代表项目
商务酒店
以公务出差的旅客为 主，包含境外游客
社会效益： • 都市综合体不仅是现代国际大都市 的标志，更是催生繁荣与文明、激 发城市活力的发动机 • 都市综合体很好地克服了纯粹居住、 商务所造成未来发展的局限，具有 很强的自我成长、自我繁荣、持续 发展的生命力 • 作为城市功能集中体现的都市综合 体，对区域经济具有标识性、对城 市中心具有强化作用
能量中心
• 北京金源茂
• 高档住宅区附近 生活方式购物 • 自然条件优越 • 核心商圈1公里 中心 • 次级商圈3公里 • 1-5万平米
• 主力店面积占比0-50% • 美国COCOWALK
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城市综合体构成元素——写字楼
写字楼类型
类型 选址 建筑特点
• 建筑品质一流 顶级写字楼 商务核心区域
资料来源：九洲远景分析
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商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的 购物中心都具有鲜明的个性
中国城市综合体产品成功案例（2）
• 万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境 设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所 • 港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一 个城市的地标性商业 • 万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档 市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模 最大的综合体产品 • 瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收 益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母 • 来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分 迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范
经济效益： • 通过多种功能的聚合，综合体实现 了对城市生活多方面消费需求的全 面满足 • 综合体在经营上有明显的价值互补 优势，各种功能在一天中的不同时 段运行，最大限度的提升了物业的 整体价值和收益
• 各种商业配套的建设为政府带来大
量的税收，并增加就业
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B. 城市综合体概述 B1.城市综合体定义 B2. 案例研究
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城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互 补的高效率大型建筑综合体
代表性的城市综合体： –美国：纽约洛克菲勒中心 –日本：幅冈博多运河城 –中国：深圳华润中心 • “城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功 能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 • 城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提 升综合体的整体价值
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超大的空间尺度
立体内外部交通 联接
高科技设施集成
城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合
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购物中心
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公寓
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写字楼
城市综合体构成 要素
4 住宅
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酒店
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城市综合体构成元素——购物中心
购物中心类型
经济型酒店
商业中心附近 选址灵活
国内游客及中小企业 商务差旅客人为主
会议/会展酒店 市区或郊区
团体会议及会展服 务接待为主
•北京九华山庄 •五洲大酒店
旅游度假酒店 远郊或旅游风景区 景区游客接待为主； 季节性明显
• 突出个性化服务；创造放松环境 • 酒店建设强调与自然环境的结合
•三亚天域酒店
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• 城市的发展突出按照居住、工 作、游憩和交通等不同功能分 区建设的规划思想
• 为应对城市规模积聚扩张所带 来的一系列社会问题，伴随着 汽车时代的到来，城市的发展 出现了郊区化趋势 • 居住和商业功能开始向郊区转 移，城市周边出现卫星城
• 区域建筑发展偏向功能单一化，
相互之间缺少必要的联系 • 城市中心规模巨大化，形成城 市中心区，同时出现人口过度 集中、城市环境恶化等问题
服务配套
设施设备
租户特点
• 有商务中心、高档餐厅、 • 品牌高效中央空调系统 • 知名大型跨国公 大型会议厅、休闲设施 • 顶级装修 司 • 智能化楼宇自控系统 • 地上／地下停车位充足 • 通常为5万平米以上 • 金融机构 • 先进的数据通信 • 建筑品质优良 • 高档装修 • 通常2-5万平米 • 建筑标准有所落后 • 有商务中心、高档餐厅、 • 品牌高效中央空调系统 • 大中型各类企业、 大型会议厅、休闲设施 机构 • 智能化楼宇自控系统 • 地上／地下停车位充足 • 先进的数据通信 • 有部分商务配套 • 有地上／地下停车位 • 有中央空调系统 • 有楼宇自控系统 • 无综合布线 • 无中央空调系统 • 几乎没有服务配套 • 无楼宇自控系统 • 无综合布线 • 小型私营企业 • 中小型私营企 业为主