“无形的手”拉动市场 “有形的手”管控市场

“无形的手”拉动市场“有形的手”管控市场
回顾中国房地产过去的10年，市场这只“无形的手”拉动楼市搭上了中国经济高速发展的快车道，历经了“黄金时段”和“全民炒房”的节点。

随着2014年国民经济凸显下行压力，央行开始下调贷款利率，中国住房市场在疯狂上涨中隐现不得不调整的迹象，房价只涨不跌的神话或终止于“笑谈”。

过去10年中，房地产需求一般包括四大需求，即真实需求、改善需求、投资需求和投机需求。

不同需求导致“短缺市场”呈现楼市火爆，物价飞涨，价格和价值背离的现象严重伤害了百姓的感情。

政府多次的调控政策都在一定程度上遭遇了来自市场的各种非议。

造成这种现象的原因究竟是什么呢？
原因既简单又复杂。

第一，由于突击式房改，在市场化尚不成熟的情况下，房地产市场出现“消费结构与供需结构错位”、“产品结构与消费结构缺位”、“市场结构与消费结构畸形”的结果。

第二，房地产市场缺少市场化、规范化制度管理和法规化监督管理运行机制，由于房地产开发商与许多地方政府联手，采取非市场化手段恶意追逐房地产高利润导致投机属性彰显，从而人造了一个“全民炒房”的畸形市场，
而普通百姓的刚性需求、改善需求被排挤或压抑，引发公众不满。

第三，许多非房地产行业或企业“跟风式”的介入扩张投资，导致形形色色的投机商、炒房客甚嚣尘上。

在相当程度上推高房价，造成虚假的繁荣。

例如东北、山西、内蒙等地许多煤老板放弃煤矿圈地投资房地产，药厂老板放弃药厂或“分出一杯羹”投资房地产。

可以定义过去的10年，中国房地产约占GDP总规模的20%以上，畸形经济结构营造了房地产开发商赚大钱、投机者囤房抢购赚黑钱、地方政府高价卖地赚财政钱的氛围。

回忆过去，中央和地方政府几乎天天喊调控，政策接二连三的出台，但“调控”最终变成“空调”。

因此，无论是国家层面，还是地方政府和房地产公司，都要以进一步强化“制度管理到位”与“法制规矩补位”为目标，否则闹剧还会重演。

可以预见，未来房地产市场，除了市场这只“无形的手”自行调节外，“有形的手”用法律杠杆、金融杆杆、税赋杠杆、管理制度杠杆以及运行手段撬动房地产市场平稳发展、良性发展，回归本来的消费属性是新常态。

总之，未来房地产市场是法制“管理”不是“管制”，一字之差，差之千里。

未来，房地产价值取向会逐步从“投资或投机”赚取红利时段步入银行金融资本与非金融资本“兼蓄并存”投资楼市态势，预示着今年银行货币政策会继续适度放松，适当降准。

贷款利率还会接二连三地整调，银行会把大量的“水”
放出来，这“水”就是钱，也叫银根。

央行继续增加流动性供给，显然与市场资金偏紧有关。

因此，大势所趋之下未来房地产的唯一出路，就是要提高房地产“资源配置市场化效率”和“产业组织技术效率”。

同时，中国GDP经济总量迈入“常态化”轨道；住宅房地产和商业地产市场格局将从“卖方市场”转变为“买方市场”；政府对房地产的监管也将从“增量监管”逐步实施“存量监管”或“税赋杠杆”监管，城镇化建设会步入“正轨”；国家宏观管理和微观政策的演变将影响不同区域、不同区位的房地产市场差别化发展趋势。

对于步入新常态的房地产市场而言，去行政化并不意味着政府不作为。

在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，不仅要总结过往的教训和经验，更要注重满足居民的合理住房诉求；特别在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，
房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值逐年接近供需平衡之势，房地产“投资资本”将成为常态化下的“理财型资本”；注重房地产泡沫的抑制和防范还会继续
成为新常态下的主题工作之一。

未来5-10年，房地产行业会大力改变“传统生产方式”，逐渐演变为“创新生产方式”。

例如，智能化3D或4D打印
技术造房理念或技术会被推广，产业组织的整合力度与产业组织技术效率会在创新开发中得到提高。

新兴建筑节能材料、
低碳材料、光伏材料的进一步开发和配套使用、会推高新兴房地产建设质量与速度成倍的提高。

预期前5年处于播种阶段，后5-10年呈开发阶段，房势仍会顺风顺水，弹性房价会控制在合理限度内。

但欲知后市如何，还需拭目以待！
作者系北京慈铭健康投资集团项目总监。