从机会成本的角度看待地价与房价的关系

辑演绎的需要。失之毫厘，缪之千里。历史成本和机 成本就是“放弃该宗地而重新购买同样类型的地块所
会成本就是经常容易混淆的概念。张五常认为，“ｃｏｓｔ 要支付的代价”。在这里，机会成本有三层含义：第
译作‘成本’有问题，因为中文‘成本’这一词往往 一，当地价上涨不是很厉害，土地的机会成本就是当
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中国房地产金融·理 论 探 索
假设其他因素不变，地价上涨幅度完全传导给房价， 这其实也有客观原因，由于实行分税制以来，财权事
那么房价的涨幅约为 ３．１％（θ ／β ＝ １２．３％／４），调 权不等，地方财政财政收入匮乏，加速了土地储备制
整后房屋销售价格指数为 １０３．１（土地交易价格指数 度的异化过程，地方财政变成了土地财政。其二，土
本，特别是一些国有房地产企业依靠官方资源在历史 般说来，房价成本主要包括地价机会成本、建筑安装
上获得大量划拨土地或者低价地，这些土地的历史成 成本、各项配套成本、各种税费和企业合理利润等几
本都远远小于土地的机会成本。此外土地不同于普通 个部分。国土资源部刚刚公布的地价房价比只是土地
商品，普通商品可以即时生产，通过大规模的生产平 的历史成本和当前的房价之比，而不是土地的机会成
地的历史成本可能高于机会成本，例如 ２００７年出现 价，并根据项目具体因素好坏相应的加减，如绿化或
的一些“地王” 的楼面地价至今仍然高于现期的地 户型好坏等因素进行调整。如该开发商开盘时如遇到
价，开发商理智之策是“退地”或者推迟开发时间。 周边出现“地王”，其定价会参照“地王”的楼面地
更多的情况则是土地的机会成本高于土地的历史成 价，而不是根据历史上自己获得土地的成本定价。一
无论地价还是房价的轮番上涨，不能将其归结于 土地管理部门的过错或者是开发商的黑心所致，而是 一系列事件的结果，是一系列制度的缺失造成了地价 和房价的轮番上涨。
首先是土地制度的异化。其一土地储备制度的异
Ｐ 房 ＝ Ｃ 地 ＋Ｃ 土建 ＋Ｃ 配套 ＋Ｉ税收 ＋Ｒ 利润 （１）
Ｐ 房 ＝ β Ｃ地 （２）
前重置成本，即重新购买同样位置同样规模的地块所 ２ 地价和房价不同的形成机理
要支付的代价；第二，当地价上涨迅速，土地的机会
房价形成的机理不同于地价形成的机理。房价是
成本是重置成本加未来的地价预期，当未来的地价预 在土地的机会成本形成的，而地价是在房价预期价格
期越来越大时，开发商就会拖延转卖土地或延迟房地 上形成的。值得注意的是，我们通常所讨论的地价和
史成本是通过招投标而取得土地的拍卖价格。在一个 发商会重新考虑调整房价，其房价建立在广渠门最新
平稳的土地市场上，土地开发形成商品房的时间越 的楼面价基础上，与历史成本无关。这就是市场比较
短，土地供求关系越平衡，土地的历史成本越逼近于 法的定价策略在实践中的运用。开发商定价的方式一
土地的机会成本。反之，则两者的差距越来越大。土 般通常选择位置、品质及设计相当的周边楼盘比照定
化。２００１年 ４月 ３０日，国务院颁布的《关于加强国有 土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场 的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购 储备制度。土地储备制度是政府加强垄断城市土地供 应的新的政策工具，具有确保增值政府土地收益等好 处。我国土地储备制度是借鉴于西方发达国家，却成 为地方政府谋取地方利益的重要工具，土地储备制度 的目标和手段发生了变异。西方土地储备制度的重要 目标就是抑制土地投机和平抑土地价格，其手段是不 管以出租方式还是出售方式供应储备土地，一般都不
地规划用途价值与最高价值之间的差别。如果规划管 础上的（现阶段重新购置同样一宗地需要花费的代
理不是很严格，这种差异导致开发商通过寻租改变土 价，在这里我们简单地用重置成本代替机会成本），当
地的用途。既定的规划用途与最有价值的用途之间的 前的房价等于土地的重置成本加土建成本加各种配套
价格差距越大，开发商越有动力积极寻租改变土地的 费加税金和利润。土地的重置成本不等于土地的历史
论难题。
的。没有选择就没有成本。说成本是最高的代价，也
１ 历史成本和机会成本的含义
就是说放弃的是最有价值的机会。你考虑选甲，要放
在经济学家眼里的成本含义与普通人的认识很不 弃的有乙或丙或丁……哪一个要放弃的有最高的价
相同，这并不是经济学家故作玄虚，而是理论论证逻 值，就是你要取甲的成本。通俗地来说，土地的机会
定土地成本价格的因素是房屋的预测销售价。
出了 ４．５，如果β的值为 ２，则超出了 １．４。这多余的
３ 房价和地价之间的关系
部分来自于何处呢？土建成本、配套费用以及税金变
我们所讨论的房价和地价之间的关系并非是指绝 化不大，可以忽略不计，多余部分的必然来自于开发
对量之间的关系，而是房价的增量与地价的增量之间 商的利润。这种超额利润又来自开发商的垄断定价能
交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，
上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价
究竟是地价上涨引起房价上涨，还是房价上涨引 与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了
起地价上涨，一直是争论的焦点。不久前，国土资源 一个房地产的建设周期。由于房地产建设周期的缘
部公布了６００多个项目的房价地价比，有的项目地价 故，当前的房价并不是在土地历史成本上形成的，而
下，地价涨幅完全传导给房价，房价的涨幅也应该在 实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。土地
５％左右。即使按照开发商的观点，β的值为２，即房 一级市场（征地）的政府垄断和二级市场（建设用地） 使
价是楼面地价的２倍，同样在其他因素不变的前提下， 得地方政府有能力控制土地供给规模、节奏、地段、
房价的涨幅应该在 １０％左右。
机会成本上。
先要对在得到的地块上建成房屋时的销售价进行预
此外，土地的机会成本是变动的，随着土地市场 测，用成本法计算得出土地价格。房地产开发建成的
供求关系的变动而变动，土地的历史成本是静止的， 房屋成本基本由四个方面组成，如开发房地产每平方
是在过去某点形成的。在现实中，为了区别土地的历 米应缴纳的各种税费； 建设房屋的建筑安装工程成本
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中国房地产金融·2009·第 11 期
作，包括该地块现房销售价调查，建筑成本调查、地 整）。如果β的值为２时，假设条件不变，房价的涨幅
质条件调查、周边自然环境调查等等，最终预测出该 应为 ６．２％，房屋销售价格指数为 １０６．２。但是实际上
地块建成房屋时销售价。因此可以说，诸多因素中决 房屋销售价格指数为 １０７．６，如果β的值为 ４，则超
和房屋销售价格指数具有不同的计价基础，因此要调 地出让制度的异化。为促进地方经济发展，各级政府
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都对工业用地实施成本价，对房地产用地采取“价高 种原因应征未征。金融手段承担起过重的抑制投机的
者得”的政策，实施“双轨制”的供地制度。也正是 任务，但是金融手段在抑制投机方面却存在天生的缺
价涨幅超过了调整后的房价涨幅，不仅是由于土地制 形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房
度的异化，而且是开发商的垄断定价能力所致，这反 地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过
映出我国深层次的房地产制度缺失问题。
当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的
关键词：房价；地价；机会成本；历史成本
史成本和土地的机会成本，土地估价师往往利用土地 每平方米单价；开发商的各种管理成本，用预测的房
的“重置成本”或者“市场比较法”来判断当前土地 价减去以上三个方面的成本，剩余就是建房的土地成
的价格，也是机会成本的概念在现实中的灵活应用。 本了。土地成本的高低决定开发商的利润丰寡。开发
准确地说，重置成本比较接近于“机会成本”的含义。 商在参加土地使用权招拍挂之前已做了大量细致的工
产开发；就是实际上的“捂地捂盘”。在日本房地产 房价形成的机理是指当前的房价和当前的地价。因此
泡沫破灭之前，特别是东京中心区土地荒废的现象非 即使我们想讨论某一问题，也必须建立在共同的讨论
常严重，即土地的机会成本过高的缘故。第三，当土 基础上。
地的用途还可能改变时，土地的机会成本是当地的土
房价的决定机理：当前房价是建立在机会成本基
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从机会成本的角度 看待地价与房价的关系
□ 钟庭军
中图分类号：Ｆ ２９３．３０
有历史的含意”（张五常，２００２）。在西方的经济学教
文章编号：１００６－７３８８（２００９）１１－００１４－０４
科书中，ｃｏｓｔ往往意指“机会成本”。
文献标识码：Ａ
首先必须了解一下房地产开发的过程。土地的开
用途，各地经常出现的经济适用房最后变成了商品房 成本。举例来说，假设某开发商于２００５年获得广渠门
就是机会成本过大的结果。
一宗地，当时的楼面地价为 ５０００元 ／平方米，现在
再者，历史成本不同于机会成本。历史成本即会 该项目处于正在开发阶段或是项目后期，今年广渠门
计成本，就是形成商品的各要素成本之和。土地的历 又出现楼面价为 １６０００元 ／平方米的土地，因此该开
在１４％，有的高达５０％，平均地价在房价的比重为２３％ 是在土地的机会成本的基础上形成的。
左右，把房价和地价的关系之辩再次推向高峰。地价
其次有必要介绍一下“机会成本”的概念。 在新
和房价的关系究竟是怎么样？如何看待地价在房价所 帕尔格雷夫词典将机会成本定义为“特指拒绝备用品
占的比重，笔者尝试从机会成本的角度来分析这一理 或机会的最高价值的估价”。成本是因为有选择而起
摘要：地价和房价越来越成为社会关注的焦点， 发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发
本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系，并 商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发
认为房价和地价的形成具有不同的机理，房价形成于 和经营，从通过土地招投标获得土地到取得商品房销
土地的机会成本，地价形成于房屋的预测价。实际房 售许可证上市交易至少要经过两到三年的时间。即先
的关系。当房地产需求旺盛（包括消费需求和投资性 力，这又与我国的土地制度以及房地产制度缺失有着
需求），那么地价就能顺利传导到房价上，并可能以 息息相关的联系。
更大幅度上涨。我们利用一个小模型来说明房价涨幅 ４ 地价房价轮番上涨与制度的缺失
和地价涨幅之间的关系。Ｃ 地代表当年的地价，Ｃ 土建 代表土建成本，Ｃ 配套是各种配套费用，Ｉ税收是企业所 需要支付的税费，Ｒ 利润是企业的利润。β代表房价是 当年的地价的倍数。Ｐ 房代表当前的房价，Ｐ ＊房表示未 来某点的房价。
幅必然小于地价的涨幅。我们假设β的值为 ４，表示 采用招标、拍卖方式，主要是在严格的成本测算后采
地价占房价的比重为 ２５％，换句话说，房价是楼面地 取协议方式出让。而我国地方政府部分城市的土地储
价的 ４倍，也是国土资源部调研的结果。如果地价上 备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾
涨幅度θ为 ２０％，那么在假定其他因素不变的前提 向，特别是２００２年推行土地“招、拍、挂”政策以来，
用途结构。为了追求土地高收益，统一采用“招拍挂”
显然，当地价占房价的比重不同时，对房价的上 制度，甚至故意造成人为的短缺和“土地饥渴症”，更
涨幅度贡献也不同。以２００７年为例，土地交易价格指 制约了合理的土地价格机制的形成，偏离了引进国外
数为 １１２．３，如果β的值为 ４，即地价占房价的 ２５％， 土地储备制度的原旨，造成地价和房价的迅速上升。
衡供求关系，普通商品的历史成本近似等于土地的机 本和当前房价之比。从这个角度来说，国土资源部的
会成本，因此普通商品的定价模式可以是历史成本加 观点未能正确区分历史ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ本（会计成本）与重置成本
一定的利润。而商品房和土地却具有一定的垄断性， 的差别。
其生产具有滞后性，商品房的定价模式建立在土地的
地价的决定机理：在取得土地时，土地开发商首
把数学式（２）代入（１）可得 Ｃ 土建 ＋Ｃ 配套 ＋Ｉ税收
＋Ｒ 利润 ＝ （β －１）Ｃ 地
假设 Ｃ 地上涨θ，
那么未来某时点的房价
Ｐ
＊ 房
＝
Ｃ地（１＋θ）＋（β－
１） Ｃ地 ＝（θ ＋β）Ｃ地
因此房价的涨幅为（Ｐ
＊ 房
－ Ｐ
房）／ Ｐ
房
＝
（θ
＋
β －β）Ｃ 地 ／β Ｃ 地 ＝ θ ／β
也就是说，在其他因素不变的前提下，房价的涨