关于房地产价格泡沫分析模型的研究综述

关于房地产价格泡沫分析模型的研究综述

摘要：改革开放以来，随着中国经济的快速发展，房地产行业作为国家经济的支柱产业之一，其发展备受瞩目，本文回顾了国内外学者关于房地产价格泡沫产生的原因主要包括投机，银行信贷支持，金融系统过度支持，总结了相关的分析模型，分析房地产价格泡沫的危害，应对房地产泡沫的解决措施。

abstract： with the rapidly growth of china’s national economy， the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. the reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank， excessive support of the financial system. some relevant analysis models have been summaried. the hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.

关键词：房地产；价格泡沫；模型

key words： real estate；price bubble；model

中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03

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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研

究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。

1 房地产泡沫产生的原因

1.1 国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状 hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。harrison 和kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。

1.2 国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状刘琳认为，过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用

房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。

对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。

2 房地产泡沫检测模型

2.1 国外研究模型 tirole[8]和weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（shi1ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，flavin和merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此west构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。

campbell和kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；delong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。allen和gorton（1991）[14]证明，即使所有的参

与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的代理问题也会产生泡沫，allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，abraham[15]和hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。hing lin clan，shu kan lee and kai yin woo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。kar-yiu wong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终

又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。

2.2 国内研究模型袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照jean tirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产