购物中心体验式业态的探索和发展以吾悦广场
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总建筑面积2000㎡，包含34家创意店铺、十万余种创意 产品，是全国首个环境景观化、业态主题化的室内购物 街区，如今已成为天津新青年家喻户晓的潮聚圣地。 镇街之宝“神兽寺”，这里供奉着奇葩的“天津四大神 兽”——鬊（shun）鸟、走鸡、幺蛾子、拿拿龙。可膜 拜、可祈愿、可求签、更可拍照互动，在这里传统地域 文化与时尚文艺风格碰撞出颠覆性的幽默效果，成为骑 鹅公社地。
张家港吾悦广场
从张家港的港口城市特点中汲取灵感，建筑设 计象征流水汇集。
1、特色性 – 建筑设计
吴江吾悦广场
建筑设计结合吴江城市特点，以蚕茧和丝绸为 设计主线打造的综合体项目。将成为吴江区新 商业地标。
2、文化性 - 产品研发
镇江·丹阳吾悦广场
丹凤朝阳、活水兴商 丹阳中心城市综合体和城市新中心
2、文化性 - 产品研发
南昌吾悦广场
项目位置：南昌东元路京东大道 面积：地上约7万平方米， 地下面积1.5万平方米 商业楼层：地上四层、地下一层 车位：超过1600个
长春吾悦广场
项目位置：长春皓月大路正阳街 面积：地上约6.4万平方米， 地下面积1.2万平方米
商业楼层：地上三层、地下一层
车位：超过1500个
起步于1993年，总部位于上海，是业务涉及 住宅地产、商业地产、商业运营和物业经营
這城市里全有。每个小朋友可以在這八十多个項目里
去实习和服务。每去一个项目都会作好记录。大人是 不能陪伴的，但可以在场外或通过电视視、看得到小 孩們们学习的情況。
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
上海
艺术 人文 自然
上海K11：国内“体验式购物中心”的领跑者，其
围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣
6、丰富性--业态组合
快时尚集群 2011年启动快时尚
引进全球七大快时尚品牌
6、丰富性--业态组合
儿童零售集合点 电玩嘉禾影院 影城 健身 书局、 儿童游乐 美发 儿童艺术中心 成人培训 儿童早教
吾悦在中国
长春
二、三线城市布局
常州 长沙 镇江 南昌 苏州
一线城市布局
上海
七座城市 九个项目 陆续开业
丹凤朝阳 活水兴商
3、舒适性 – ห้องสมุดไป่ตู้间
中庭全开放式大天窗
武进吾悦广场 建造了中庭全景可开启式天 窗，创造“西洋镜”式的奇特视觉体验为 江南首创。
3、舒适性 – 环境
常州 吾悦国际广场
亲水音乐喷泉——“悦生活”
占地面积： 33000㎡ 总建筑面积： 310000㎡ 商业面积： 110000㎡ 商业楼层： B1F—6F 机动车车位： 1300个车位及周边800个社会停车 位 其他功能配套：精品住宅约80000㎡，150米高 5A甲级写字楼约38000㎡
4、互动性--企划创新
尊重顾客
重视顾客
围绕年轻人的喜好
把最新的生活方式带给他们 把一线城市最新潮的活动带 给他们
4、互动性--企划创新
光猪跑预热
5、情景性--美陈陈列
互动式美陈微创新
微创新 接地气
美陈互动、商家陈列等方面也紧跟“体验式”战略走。 以打造绿色和人文商业，强调细节为消费者创造最舒适空间体验感。
长沙望城吾悦生活广场
望城区商业综合体先河 “城市生活发动引擎”
项目位置：长沙市望城区雷锋大道与银星路交 叉口，享有雷锋大道、西三环线、金星大道三 条城市主动脉。 占地面积：约1.2万平方米 总建筑面积：约8万平方米，其中商业建筑面积 5.5万平方米 商业楼层：地上四层、地下二层 车位：超过700个
服务的大型房地产集团公司
新城控股 香港主板上市 旗下公司新城地产 B股上市
集团总资产超过500亿元，员工总人数逾
4000人
未来五年商业战略目标
进入中国商业地产第一梯队
累计25个mall
持有商业200万平方米
商业收入达到
10亿
发展战略
区域聚焦 高速周转 产品多元化
1+3城市布局战略
长三角区域扩展至珠三角、
天津
购物中心发展特点: 3、发展不平衡
截止今年年底，全国购物中心数量达
2542家，比去年增加253家。
到2015年将达到3885家。 到2025年中国购物中心将超10000家。 其中一二线城市商业体量占比超过80%
购物中心发展特点: 4、业态比例变化大
2010年前后购物中心业态比例零售、餐饮、配套为5:3:2 现在：餐饮美食可以达到35-45%，百货零售35-45%，休闲娱乐15-25%， 购物中心的配套比例高达35%
线上体验
淘宝去年发布发展报告显示：全国2006个县城的网购成交
人均消费力和购物次数，都全面超越一二线城市
三四线城市打造体验式购物中心要点
经济地位、城市规模（面积与人口）、城市级别
体量适中 业态丰富
商圈唯一性、业态相对简单、高认知品牌需求高
消费理念相对保守、消费者年龄结构偏大
创新适度
CONTENTS
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
东京
主题 儿童 体验
东京儿童职业体验城Kidzania：有街道、商业
街、住宅楼、工厂、工地、飞机场、科研所、剧场警
察署、体育馆、医院、牙防所、理发店、美容店、报
社、银行、证券所、消防署、食品开发所、建筑工地、 快递公司、钟表店、摄影棚、音乐制作所、出版社、 宠物病院等八十多個工商企事业。凡是社會上有的，
6、丰富性--业态组合
武进吾悦广场
四线城市标杆
时尚生活旗舰MALL
构建一个具有一定平衡性的
全业态旗舰MALL
6、丰富性--业态组合
品牌招商——
注重引进知名成熟品牌 注重差异特色品牌引进
40%的餐饮品牌 首次进驻常州
海底捞、外婆家、避风塘、醉亭记、星期八酸菜鱼 敦煌小亭、炉鱼、新辣道、九锅一堂…
吾悦系 . 三大商业产品线
上海·青浦吾悦广场
在上海的首座城市综合体，一站式城市商业中心、青浦中心
总建筑面积：17.5万方； 商业面积：10万方。
停车场：1200个
BF：主力超市 1F：知名服饰、珠宝、快速餐饮等 2F：快时尚、少淑女装；户外、运动、休闲服饰
3F：电玩、儿童、培训、餐饮、家居
4F：特色餐饮，休闲娱乐 5F：影院 主力店：家乐福、大光明、孩子王、铜锣湾KTV、 丰收日、玩具反斗城、茉莉幻想、新华书店、 H&M、优衣库、C&A等
赏、人文体验、自然观光融合在一起，K11 将自己
定位为购物艺术中心和艺术舞台。 上海K11，其最显著的亮点，莫过于别出心裁地抓住 了都市人对田园生活的向望与渴望，把原先的部分
屋顶车库则将改造成“都市农庄”。
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
潮流 时尚 创意
天津大悦城骑鹅公社：天津最文艺的主题化购物街区，
渤海湾、中西部地区
5高战略
高强度投资、高增长市场、 高试销产品、高资产周转、 高组织效能
中国城市新中心
THANKS!
以心致诚 因你而真
全球之首
占总量一半
购物中心发展特点: 2、追求大新全
奢侈 观光 第一
迪拜购物中心(Dubai Mall)：“世界上最大的零售商场”
占地500万平方英尺（约46万5000平方米），相当于50个足球 场的面积，连同其所有辅助设施、附属建筑在内、总共占地 900万平方英尺（约83万6000平方米） 10到15个Mall中Mall、大约1000个商店，有16000个停车位。 有世界最大的水族馆，最大的黄金市场，奥运比赛规模冰场， 6层楼高的巨幅屏幕影院，探险公园，沙漠喷泉等。 这些数据都将刷新世界纪录。
购物中心体验式业态 的探索和发展
殷跃平
2014.10.29
CONTENTS
吾悦广场 体验业态之探索
购物中心之体验业态
购物中心发展特点: 1、总体规模大 全球在建购物中心面积为3900万平方米
在建面积排名前10位 上海（330万平方米）、成都（320万平方米）、深圳（270万平方米）、 天津（250万平方米）、伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京、广州 中国占了8席 购物中心规模位居
零售
餐饮 配套
零售 餐饮 配套
观点一
购物中心在三四线城市的机会与蓝海
购物中心 消费模式 商业业态 体验感受
数量较少 急需升级换代
亟需更新
与一线城市接轨
观点二
购物中心由购物型向体验型转变
电商挤压
多元化和个性化需求
同行竞争 新技术新媒体的推波助澜
体验式购物中心
观点二
购物中心由购物型向体验型转变
三大产品线
国际广场：时尚奢华
定位于上层中产阶级 ( 中小企业主、 职业经理人、学者/资深技术人员、 国家中级管理者阶层等，年龄集中 在30-45岁)
城市广场：动感潮流
定位于初级中产阶级 (初级白领、个 体业主、年龄集中在20~35岁)
生活广场：家庭生活
定位于社区商业中心，为中大型社 区服务或覆盖小型社区周边人群
吾悦广场 体验业态之探索
购物中心之体验业态
吾悦广场体验业态发展思路
六 性
特色性
舒适性
情景性
文化性
互动性
丰富性
1、特色性 - 项目定位
一道商业风景线
张家港吾悦广场
张家港首座最大体量的城市综合体 第一个真正意义上的城市综合体
1、特色性 - 项目定位
吾悦广场下沉式广场 BF海洋馆
暨阳湖欢乐世界
1、特色性 – 建筑设计
张家港吾悦广场
从张家港的港口城市特点中汲取灵感，建筑设 计象征流水汇集。
1、特色性 – 建筑设计
吴江吾悦广场
建筑设计结合吴江城市特点，以蚕茧和丝绸为 设计主线打造的综合体项目。将成为吴江区新 商业地标。
2、文化性 - 产品研发
镇江·丹阳吾悦广场
丹凤朝阳、活水兴商 丹阳中心城市综合体和城市新中心
2、文化性 - 产品研发
南昌吾悦广场
项目位置：南昌东元路京东大道 面积：地上约7万平方米， 地下面积1.5万平方米 商业楼层：地上四层、地下一层 车位：超过1600个
长春吾悦广场
项目位置：长春皓月大路正阳街 面积：地上约6.4万平方米， 地下面积1.2万平方米
商业楼层：地上三层、地下一层
车位：超过1500个
起步于1993年，总部位于上海，是业务涉及 住宅地产、商业地产、商业运营和物业经营
這城市里全有。每个小朋友可以在這八十多个項目里
去实习和服务。每去一个项目都会作好记录。大人是 不能陪伴的，但可以在场外或通过电视視、看得到小 孩們们学习的情況。
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
上海
艺术 人文 自然
上海K11：国内“体验式购物中心”的领跑者，其
围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣
6、丰富性--业态组合
快时尚集群 2011年启动快时尚
引进全球七大快时尚品牌
6、丰富性--业态组合
儿童零售集合点 电玩嘉禾影院 影城 健身 书局、 儿童游乐 美发 儿童艺术中心 成人培训 儿童早教
吾悦在中国
长春
二、三线城市布局
常州 长沙 镇江 南昌 苏州
一线城市布局
上海
七座城市 九个项目 陆续开业
丹凤朝阳 活水兴商
3、舒适性 – ห้องสมุดไป่ตู้间
中庭全开放式大天窗
武进吾悦广场 建造了中庭全景可开启式天 窗，创造“西洋镜”式的奇特视觉体验为 江南首创。
3、舒适性 – 环境
常州 吾悦国际广场
亲水音乐喷泉——“悦生活”
占地面积： 33000㎡ 总建筑面积： 310000㎡ 商业面积： 110000㎡ 商业楼层： B1F—6F 机动车车位： 1300个车位及周边800个社会停车 位 其他功能配套：精品住宅约80000㎡，150米高 5A甲级写字楼约38000㎡
4、互动性--企划创新
尊重顾客
重视顾客
围绕年轻人的喜好
把最新的生活方式带给他们 把一线城市最新潮的活动带 给他们
4、互动性--企划创新
光猪跑预热
5、情景性--美陈陈列
互动式美陈微创新
微创新 接地气
美陈互动、商家陈列等方面也紧跟“体验式”战略走。 以打造绿色和人文商业，强调细节为消费者创造最舒适空间体验感。
长沙望城吾悦生活广场
望城区商业综合体先河 “城市生活发动引擎”
项目位置：长沙市望城区雷锋大道与银星路交 叉口，享有雷锋大道、西三环线、金星大道三 条城市主动脉。 占地面积：约1.2万平方米 总建筑面积：约8万平方米，其中商业建筑面积 5.5万平方米 商业楼层：地上四层、地下二层 车位：超过700个
服务的大型房地产集团公司
新城控股 香港主板上市 旗下公司新城地产 B股上市
集团总资产超过500亿元，员工总人数逾
4000人
未来五年商业战略目标
进入中国商业地产第一梯队
累计25个mall
持有商业200万平方米
商业收入达到
10亿
发展战略
区域聚焦 高速周转 产品多元化
1+3城市布局战略
长三角区域扩展至珠三角、
天津
购物中心发展特点: 3、发展不平衡
截止今年年底，全国购物中心数量达
2542家，比去年增加253家。
到2015年将达到3885家。 到2025年中国购物中心将超10000家。 其中一二线城市商业体量占比超过80%
购物中心发展特点: 4、业态比例变化大
2010年前后购物中心业态比例零售、餐饮、配套为5:3:2 现在：餐饮美食可以达到35-45%，百货零售35-45%，休闲娱乐15-25%， 购物中心的配套比例高达35%
线上体验
淘宝去年发布发展报告显示：全国2006个县城的网购成交
人均消费力和购物次数，都全面超越一二线城市
三四线城市打造体验式购物中心要点
经济地位、城市规模（面积与人口）、城市级别
体量适中 业态丰富
商圈唯一性、业态相对简单、高认知品牌需求高
消费理念相对保守、消费者年龄结构偏大
创新适度
CONTENTS
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
东京
主题 儿童 体验
东京儿童职业体验城Kidzania：有街道、商业
街、住宅楼、工厂、工地、飞机场、科研所、剧场警
察署、体育馆、医院、牙防所、理发店、美容店、报
社、银行、证券所、消防署、食品开发所、建筑工地、 快递公司、钟表店、摄影棚、音乐制作所、出版社、 宠物病院等八十多個工商企事业。凡是社會上有的，
6、丰富性--业态组合
武进吾悦广场
四线城市标杆
时尚生活旗舰MALL
构建一个具有一定平衡性的
全业态旗舰MALL
6、丰富性--业态组合
品牌招商——
注重引进知名成熟品牌 注重差异特色品牌引进
40%的餐饮品牌 首次进驻常州
海底捞、外婆家、避风塘、醉亭记、星期八酸菜鱼 敦煌小亭、炉鱼、新辣道、九锅一堂…
吾悦系 . 三大商业产品线
上海·青浦吾悦广场
在上海的首座城市综合体，一站式城市商业中心、青浦中心
总建筑面积：17.5万方； 商业面积：10万方。
停车场：1200个
BF：主力超市 1F：知名服饰、珠宝、快速餐饮等 2F：快时尚、少淑女装；户外、运动、休闲服饰
3F：电玩、儿童、培训、餐饮、家居
4F：特色餐饮，休闲娱乐 5F：影院 主力店：家乐福、大光明、孩子王、铜锣湾KTV、 丰收日、玩具反斗城、茉莉幻想、新华书店、 H&M、优衣库、C&A等
赏、人文体验、自然观光融合在一起，K11 将自己
定位为购物艺术中心和艺术舞台。 上海K11，其最显著的亮点，莫过于别出心裁地抓住 了都市人对田园生活的向望与渴望，把原先的部分
屋顶车库则将改造成“都市农庄”。
国内外体验式购物中心（案例） 购物中心发展特点 : 2、追求大新全
潮流 时尚 创意
天津大悦城骑鹅公社：天津最文艺的主题化购物街区，
渤海湾、中西部地区
5高战略
高强度投资、高增长市场、 高试销产品、高资产周转、 高组织效能
中国城市新中心
THANKS!
以心致诚 因你而真
全球之首
占总量一半
购物中心发展特点: 2、追求大新全
奢侈 观光 第一
迪拜购物中心(Dubai Mall)：“世界上最大的零售商场”
占地500万平方英尺（约46万5000平方米），相当于50个足球 场的面积，连同其所有辅助设施、附属建筑在内、总共占地 900万平方英尺（约83万6000平方米） 10到15个Mall中Mall、大约1000个商店，有16000个停车位。 有世界最大的水族馆，最大的黄金市场，奥运比赛规模冰场， 6层楼高的巨幅屏幕影院，探险公园，沙漠喷泉等。 这些数据都将刷新世界纪录。
购物中心体验式业态 的探索和发展
殷跃平
2014.10.29
CONTENTS
吾悦广场 体验业态之探索
购物中心之体验业态
购物中心发展特点: 1、总体规模大 全球在建购物中心面积为3900万平方米
在建面积排名前10位 上海（330万平方米）、成都（320万平方米）、深圳（270万平方米）、 天津（250万平方米）、伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京、广州 中国占了8席 购物中心规模位居
零售
餐饮 配套
零售 餐饮 配套
观点一
购物中心在三四线城市的机会与蓝海
购物中心 消费模式 商业业态 体验感受
数量较少 急需升级换代
亟需更新
与一线城市接轨
观点二
购物中心由购物型向体验型转变
电商挤压
多元化和个性化需求
同行竞争 新技术新媒体的推波助澜
体验式购物中心
观点二
购物中心由购物型向体验型转变
三大产品线
国际广场：时尚奢华
定位于上层中产阶级 ( 中小企业主、 职业经理人、学者/资深技术人员、 国家中级管理者阶层等，年龄集中 在30-45岁)
城市广场：动感潮流
定位于初级中产阶级 (初级白领、个 体业主、年龄集中在20~35岁)
生活广场：家庭生活
定位于社区商业中心，为中大型社 区服务或覆盖小型社区周边人群
吾悦广场 体验业态之探索
购物中心之体验业态
吾悦广场体验业态发展思路
六 性
特色性
舒适性
情景性
文化性
互动性
丰富性
1、特色性 - 项目定位
一道商业风景线
张家港吾悦广场
张家港首座最大体量的城市综合体 第一个真正意义上的城市综合体
1、特色性 - 项目定位
吾悦广场下沉式广场 BF海洋馆
暨阳湖欢乐世界
1、特色性 – 建筑设计