昆明市西山区团结乡策划报告

团结乡策划报告目录

前言

一、项目地块环境（区位）分析

1、地理位置

2、地质地貌状况

3、地块周围景观

4、环境、污染情况

5、地块周围的交通条件

6、周边景点

二、地块优劣势（SWOT）分析

1、地理条件分析

结论

三、项目地块经济分析

1、规划条件

2、销售收入与物业状态经济分析图如下：

四、定制别墅的产品定位

1、产品定位

2、产品特性

3、环境定位

五、营销卖点

六、目标客群定位

前言

经与昆明市华信房地产开发有限公司邀请，本公司就昆明市华信房地产在昆明市西山区团结乡中的77.22亩住宅开发用地作前期规划性策划。

本策划从六个方面论述本公司通过市场调查及思考、讨论后对此项目所作的前期项目开发定位策划。通过此论述，希望能给昆明市华信房地产做开发决策提供帮助。

一、项目地块环境（区位）分析

1、地理位置

项目区位于云南省昆明市西山区团结乡，距昆明市20公里，团结乡滑草场以东，俯瞰景观包含整个团结乡滑草场，阳光充足，空气清新，自然景观良好。

2、地质地貌状况

项目区面积5.1公顷（约77.2亩）。其规划范围的确定是由西边滑草场以及由滑草场延伸的道路。规划区地形变化大，属于山坡缓坡地段，区内无建筑物，有大量植被。

3、地块周围景观

该项目的正前方是团结乡滑草场是全国最大的滑草场，1880米的赛道于2001年建成，同年被上海基尼斯赛道总部认证成为全世界最长的滑草赛道，曾于2005年中国昆明国际文化旅游节区间举行“经典地产”杯万人赤足登山比赛。

这里绿树浓荫，鸟语花香，景致开阔而幽雅，回归纯净美好的大自然，在蓝天白云下尽情奔跑、玩耍，在广阔的草地上追逐，在温暖的阳光下开展丰富多彩的文娱活动，不但开阔了视野，有一种回归大自然的感觉。

由于昆明的天气四季如春，滑草场一年四季都可以滑草，在滑草场附近还

有很多的农家乐，在此您可以品尝到各类山茅野菜，云南特有风味小吃，是昆明人周末休闲度假的好去处。

4、环境、污染情况

项目地块周围无工厂，四面环山，天然的自然环境，空气良好。

5、地块周围的交通条件

（1）、自驾车：总路程在30公里左右。

（2）、不打算自己开车前往的，可选择乘公车到黄土坡客运站或者黑林铺，然后搭乘当地乡民的私车（大多都是面包车）前往。

6、周边景点

1、团结乡滑草场（岔路口左转是滑草场，右转是青龙潭景区）

2、豹子箐森林公园

3、卧云山景区

二、、地块优劣势（SWOT）分析

1、地理条件分析

就此项目用地的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，SWOT图如下：

S（优势）W（劣势）

天然自然环境娱乐

空气良好银行

无污染、无工业邮局

医院

O（机会）T（威胁）

利用天然的自然环境让居住者有一种回到占无威胁

大自然的感觉

结论

根据SWOT分析来看，该项目地块在市政配套及区位位置方面具有很大的

劣势，并考虑到该项目用地交通方便，利用天然的自然环境，这样的优势，可以开发出天然舒适的别墅住宅区。

三、项目地块经济分析

1、规划条件

该项目用地性质为居住用地，适建多层住宅及其配套公共服务设施；规划总用地为51478平方米（77.22亩）总建筑面积为34048.2平方米建筑密度不大于25%，容积率不大于0.6，绿地率不下于52%。

2、销售收入与物业状态经济分析图如下：

四、定制别墅的产品定位

1．产品定位

定制别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。

2．产品特性：

（1）、建筑形态：独体别墅、双拼别墅。

（2）、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。

（3）、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。

（4）、建筑使用率：建筑使用率很高。

（5）、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。

（6）、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。

（7）、自然通风采光优良。

（8）、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。

（9）、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。

3、环境定位

项目布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、等。绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水

底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界。

五、营销卖点

定制别墅的卖点有如下几方面：首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、天然的大自然风光、智能化物业配备、一体划的配套。

卖点的概念转化：

1、生态概念：三重景观的规划与理念建造

2、品位概念：现代建筑元素、大面积开间

3、景观概念：亲光、观景的全景社区

4、舒心概念：智能化配备和贴心物管服务

六、目标客群定位

定制别墅针对的目标客群主要为昆明市区及周边的这部分客源，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。