资产评估的方法与程序.pptx
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本
—
—
资产的现行 再取得成本
复原重置成本 更新重置成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
❖2、评估思路
实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
功能性
经济性
❖ 3、注意问题（应用前提）
❖ （1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
第二章 资产评估的方法与程序
❖ 第一节 资产评估的方法及其选择 ❖ 第二节 资产评估的途径 ❖ 第三节 资产评估的基本程序
第一节 资产评估的方法及其选择
一、成本法（The cost method）
❖（一）成本法的基本原理 ❖ 1、理论基础 ❖（1）生产费用价值论 ❖（2）资产的价值取决于购建时的成本耗费
K = 30÷20 = 1.5
该类通用设备重置成本 = 500×1.5 = 750(万元)
2、有形损耗（实体性损耗）及其计量
有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
计量方法:
有形损耗率
（1）观察法
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
（2）使用年限法
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
❖ 注意问题
物价指数法计算的是复原重置成本。
[案例2] 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元， 当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格 指数为160％，则：
被估资产重置成本＝
50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）
又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997 年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993 年为11.7％，1994年为17％，1995年为30．5％，1996年为 6．9％，1997年为4．8％，则有：
资产利用率 ＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％ ＝93.75％
由此可确定其实际已使用年限为9.4年。
尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的 继续使用年限。
被估资产重置成本：
= 200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋ 6.9％）（1＋4.8％）× 100％
= 200000×191％
= 382000(元)
（2）功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市 价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的 资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得 被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与 成本的函数关系，确定重置成本。
（a）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的＝参照物 重置成本 成交价
被估资产生产能力 参照物生产能力
（b）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的＝ 参照物 重置成本 重置成本
被估资产生产能力 参照物生产能力
x
❖ 该方法计算的一般是更新重置成本。
[案例3] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年 产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可 以确定其重置成本：
被评估资产重置成本= 4000÷5000× 50000 ＝40000(元)
功能价值法运用的前提条件和假设是资产的 成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种 关系，这种方法就不可以采用。
（4）统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
△ 计算步骤：
（a）将被估资产按一定标准分类。
[案例1] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元， 运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人 工成本500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成 本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
❖（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元) 其中：买 价：50000元 运杂费： 1000元 安装成本：800元（其中原材料300，人工500）
❖（2）间接成本(安装成本)：400元 ❖（3）重置成本合计：52200元。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
被估资产＝ 资产的 重置成本 历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资产的历史成本 （1 ai %）n
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
[案例5] 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义 已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下， 每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以 计算资产利用率：
（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
（c）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（d）据K值计算被估资产重置成本。
某类资产重置成本 某类资产原始成本 K
[案例4] 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代 表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而 该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类 通用设备账面历史成本之和为500万元。则：
1、重置成本及其计量
重置成本
—
—
资产的现行 再取得成本
复原重置成本 更新重置成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
❖2、评估思路
实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
功能性
经济性
❖ 3、注意问题（应用前提）
❖ （1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
第二章 资产评估的方法与程序
❖ 第一节 资产评估的方法及其选择 ❖ 第二节 资产评估的途径 ❖ 第三节 资产评估的基本程序
第一节 资产评估的方法及其选择
一、成本法（The cost method）
❖（一）成本法的基本原理 ❖ 1、理论基础 ❖（1）生产费用价值论 ❖（2）资产的价值取决于购建时的成本耗费
K = 30÷20 = 1.5
该类通用设备重置成本 = 500×1.5 = 750(万元)
2、有形损耗（实体性损耗）及其计量
有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
计量方法:
有形损耗率
（1）观察法
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
（2）使用年限法
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
❖ 注意问题
物价指数法计算的是复原重置成本。
[案例2] 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元， 当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格 指数为160％，则：
被估资产重置成本＝
50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）
又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997 年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993 年为11.7％，1994年为17％，1995年为30．5％，1996年为 6．9％，1997年为4．8％，则有：
资产利用率 ＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％ ＝93.75％
由此可确定其实际已使用年限为9.4年。
尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的 继续使用年限。
被估资产重置成本：
= 200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋ 6.9％）（1＋4.8％）× 100％
= 200000×191％
= 382000(元)
（2）功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市 价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的 资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得 被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与 成本的函数关系，确定重置成本。
（a）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的＝参照物 重置成本 成交价
被估资产生产能力 参照物生产能力
（b）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的＝ 参照物 重置成本 重置成本
被估资产生产能力 参照物生产能力
x
❖ 该方法计算的一般是更新重置成本。
[案例3] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年 产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可 以确定其重置成本：
被评估资产重置成本= 4000÷5000× 50000 ＝40000(元)
功能价值法运用的前提条件和假设是资产的 成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种 关系，这种方法就不可以采用。
（4）统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
△ 计算步骤：
（a）将被估资产按一定标准分类。
[案例1] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元， 运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人 工成本500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成 本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
❖（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元) 其中：买 价：50000元 运杂费： 1000元 安装成本：800元（其中原材料300，人工500）
❖（2）间接成本(安装成本)：400元 ❖（3）重置成本合计：52200元。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
被估资产＝ 资产的 重置成本 历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资产的历史成本 （1 ai %）n
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
[案例5] 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义 已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下， 每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以 计算资产利用率：
（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
（c）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（d）据K值计算被估资产重置成本。
某类资产重置成本 某类资产原始成本 K
[案例4] 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代 表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而 该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类 通用设备账面历史成本之和为500万元。则：