论居民生活居住区居民自治

论居民生活居住区居民自治

人民群众安居乐业是我们的一项极为重要的工作。只有安居才能乐业,如果居无定所,整天为居住生活犯难,就会分散精力,甚至根本无心思去工作,更谈不上乐业了。少数困难没房住,政府采取建设廉租房等办法予以解决。但时下令人烦恼的事是,有房子住甚至还生活在很豪华的小区,却总是不得安宁。因停车的问题,水、电、气的问题,电梯问题,房屋漏水问题,环境卫生问题,安全问题,物业服务等等问题,不知哪一天会摊上哪个问题,“风正气顺”的事很少,麻烦缠绕着你,总让你头疼。严重的还会引起一定区域的骚乱。这对人民生活安定幸福,对社会稳定,对经济社会发展都会有恶劣影响。这些其实就是一个社会管理的问题,就小区而言如何管理?采取什么管理模式才能取得最佳的效果?才能让居民安居乐业?本文认为:最符合中国国情的管理模式莫过于采取小区居民自治的方式。试析如下:

一、当前小区物业管理的模式及其性质、优劣

当前居民小区管理的模式主要是村(居)民委员会管理和物业管理两种模式。村(居)民委员会管理的性质和特点下文再论,本题中分析研究物业管理模式的性质与特点。

(一)物业管理模式的起源与发展

物业于19世纪60年代起源自英国。当时的英国工业处于发展时期,农村人口不断涌入城市,住房和租金的矛盾日益尖锐,业主的经济收益得不到保障。当时,有一位名叫奥克维姬?希尔的女士为其出租的物业制定了一套管理办法,要求承租户严格遵守并执行。从此,物业管理得到了业主和政府有关部门的认可和重视,其成功经验被推广到世界各地。而今,物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的一个重要部分,在国际上流行并蓬勃发展起来。

物业制度在我国的建立和发展则是20世纪80年代的事了。由于我国住宅小区大规模建设,物业管理就成了问题,深圳市首先到香港及其他富有物业管理经验的国家考察学习。1981年3月,深圳市物业管理公司诞生,这是我国内地第一家物业管理公司。此后,物业管理作为一个行业在我国迅速发展起来,物业管理和从业人员数量不断增加。

1994年建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,该办法第四条规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管

理公司统一实施专业化管理。”第五条规定:“房地产开发在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。”这是我国内地首次以法规的形式规定城市住宅小区实行物业管理模式。20XX年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施。《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理,由业主和物业管理按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”无疑此标志着我国住宅小区全面实行物业管理化社会化。

(二)物业管理的性质及其优劣

根据上述《物业管理条例》第二条的规定,物业管理行业是。是以盈利为目的,依法自主经营、自负盈亏、独立核算的商品生产或服务的经营单位。这就决定了物业管理的性质无疑也是以盈利为目的。

物业管理的优势是:

1、专业性强

物业管理拥有专业的管理人员,具有专业知识,具有有关物业管理的技术,为搞好物业管理储备了足够的人才队伍。

2、经验丰富

物业管理在长期的物业管理工作中,积累了一定的有关物业管理经验,有利于应对处理物业管理中出现的问题。

物业管理的缺点是:

1、对立性强

物业管理是独立的服务行业,与居民小区无隶属关系,他们之间的关系是:我服务,你付费。服务和被服务永远是不可能完全融洽的,都是为了各自的利益,甚至为了各自的利益达到矛盾不可调和的境况。实践中,这样的事例大量出现,媒体经常报道。

2、缺乏热心

由于物业管理人员并非是本小区居民,两者之间难以建立起自家人的“感情”。限定在服务层面,服务总是存在态度好坏的问题,好的时候热心不用质疑,坏的时候,热心就值得怀疑了。事实上,物业管理人员与小区居民就这样“金钱般”关系的相处着,难以达到“心连心”的程度。

3、费用昂贵

物业管理费是按照居民房屋平方数按每平方每月多少钱来计算的。物业管理费没有统一的标准,城市不同,标准不一样,即便是同一城市,不同的小区标准也不同。如北京市有的小区每平方每月收费2元多,有的就得3元多等等,而在

一般的地级城市每平方每月8角钱,贵点的也只有不到2元钱。通过对某小区的调查分析如下:某小区住有700户,平均100平,物业管理费每平方每月只有8角钱,这个小区每年的物业管理费收入是:700户×100平×元/平月×12月=6720XX 元。该小区开两个门,共有8个保安轮流值班、每班4个、1个水暖工、1个电工、1个绿化工、3个清洁工、1个经理、1个会计,共16人,平均工资1500元左右,全年工资额为288000元。余384000元归物业管理收入。收费高的就更不用说了,反正就是要盈利的,不盈利谁干。如此丰厚的利润,不是用于小区居民,而是养了一个行业。对于这些人来说,真是天上掉馅饼!而对于小区居民而言,为居住生活的开支也忒大了吧!不要说这些钱具体到每一户也不多,但是,居民买房已是倾其所有,甚至负债累累,这样做无疑是雪上加霜。更何况居民的收入不容乐观,收入也不能太多地费在“住”上,还有“衣、食、行”等诸多的花费等着主人的那点收入。也许有人会说:物业收费里含有维护管道、绿化等,事实上这些支出很少,况且新建的小区是一个完整的功能齐全的,其费用居民在买房时已经支出(即房价里已经包括),一定的时间内,不用负担费用,因为都有一定的保修期。国务院《建设工程质量的管理》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”据上述规定,居民在保修期内是不需要负担上述项目发生的费用的。令人不解的是,居民从买房时起就支付着这些费用。即便是过了保修期,也应按实际发生的费用让有关居民分摊,而不应让全体居民先负担。

二、村(居)民委员会管理的性质和特点

原居住在城镇的村(居)民新建小区有的仍有所属村(居)委负责各项事业的管理,有的只是把物业交给物业管理公司负责,这种情况的,村居有收入的富裕的,由村(居)委负责费用,收入低或没有收入较贫困的村(居),则采取居民适当负担费用的办法。还有的是,村(居)委和居民都负担一点,或村(居)委拿大头居民拿