商业企业空间区位选择影响因素分析
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一
的重要 性 。Ａ ｊ ： Ａ ｊ ａ ｉ ｊ Ａ＝ （ ａ ｊ ｊ ） ａ ｉ ｊ ＞ ０ ．
． ．
接近布局还是相距一定距离布局。 对于商业企业来说 ， 其 区位趋 势是在
１
１ 、 建立层次结构模 型。 将决策 问题分
Ａ】 Ａ２ Ａ３ Ａ ４ Ａ ５ １
中， 但饮食店通过竞争有利于产 品的标准 层 次分析法构造系统模型 时， 大体可 以分 化， 接近 竞争者的布局较明显。 因此， 对新 为以下四个步骤 ： １ 、建立层次 结构模 型； 开业 的企业来说 ， 必须要分析竞争者 的数 ２ 、 构造判 断 （ 成对比较） 矩 阵； ３ 、 层次单排 步研究与竞争者间的区位空间关系 ， 是 致性检验 。
Ｉ Ｚ商业 区位
线 市场 的端 点四分之一 分散布局 。 斯考特
认 为 ，宝 石店 的布 局趋势 是分散 大于集
四、 研究结果和分析 （ 一） 层 次分析 法的步骤和方 法。 运用
准则层
空 交 市 场 间 通 场 状 距 条 兄 况 离 件 争
市
地 价 作 用
售范 围会扩大 ， 商业规模等级也有可 能扩 最好， 因而地价也达到最高 。随着 离市 中 和 地价 ； Ｂ 。 、 Ｂ 、 Ｂ 分别表示三种方案。
大 。因此 ， 在重要的交通枢纽 中心常能形 心距离 的增加 ，通 达性和 关联性 逐渐减
成大型 的商业 中心 。
２ 、 构造判 断（ 成对 比较 ） 矩阵。 在确定
弱， 地价也会随着降低 。 但是， 在远 离市 中 各层 次各 因素之 间的权重时 ， 使用 一致矩
是两两相互 比较 。判断矩阵的元素 ａ ｉ ｉ 用
４ 、 商业企业 间的竞争 。 商业企业 的区 心的某些地 段 ，由于环境 综合满足 度提 阵法 ， 即： 不 把 所 有 因素 放 在 一 起 比较 ， 而
ｎ １
表不两个 因素性 比， 一个因素比另 一个因素 明显重要 表 不两个 因素性 比， 一个因素 比另一个因素强烈重要 表示两个 因素性 比， 一个因素 比另一个因素极端 重要 因 素ｉ 与Ｊ 比 较的判断ａ ｉ ｊ ， 则因素ｊ 与ｉ 比 较的 判断 ａ ｊ ｉ ＝ ｌ ／ ａ ｉ ｊ
位选择 和与其 在 同一 区域经营 同种类 型 高， 地价也有上 升的可能性。
的 商 业 企 业 数 量 和 竞 争 力 有 密 切 的关 系 。 对 于 追 求 收 入 最 大 化 的 商 业 企 业 而 Ｓ ａ ｎ ｔ ｙ的 １ － ９标度方法给出。（ 表 １ 、 图４ ）
关于区位空间竞争 的理论， 霍特 林有过精 言 ， 无 疑最 高地价 区位是最佳 的选择 。Ｂ ３
一
般而言 ，交通设施条件好 的市场 区域 ， 地购买者支付土地价格的重要 因子 。 市中
图３
消费者购物所需要 的时间会缩短 ， 空间费 心是全市交通 网络的辐辏点 ， 具有最佳 的
其 中， Ａ 、 Ａ ： 、 、 Ａ 、 Ａ ， 分 别表示市场
用 会 降低 ； 对零售 区位而 言， 其 商品 的销 交通便捷性和可通达性， 其空 间关 联性也 状况、 空间距 离、 交通条件 、 企业间 的竞争
标层 辟 的论述 ， 他认 为， 当需求无 限且非 弹性 等企业不仅位于市区 中心位置 ， 而且周边 目
的条件 下 ，在直 线市场只 存在 两个 企业 的交通业也极为便利 。所 以， 该区位便成 时， 这两个企业应该在距直线市场 的中点 了商业企业最佳的区位选择 。 当然 过高的 处布局 。当需求有 弹性 时， 两者将在距直 地价也阻碍了部分企业对 该区位 的选择 。
５ 、 地价对商业企业 区位选择 的作用 。
个大的零售中心进行， 表示零 售区位具有 特定区位 的商业企业是通过竞争来获得 ，
极强的 空间集聚 性； 相反， 如果 需求空 间 能支付 最高地价 的商业 企业最 终 占有 这
曲线变化 很陡然， 表示市场区 的经济 反
到 的 总 目标 ： ——选 择 哪 个 商 业 企 业 的
区位 。
２ １
７ ５ ５
１ ３
表不两个 因素性 比， 具有同样的重要性 表不两个 因素性 比， 一个因素比另一个 因素稍微重要
Ａ３ Ａ４
Ａ＝
｝争 ｝｝
一
中 间层 ： 即 准 则
５ ７ ９ 倒 数 表２
（ 二） 研 究 过 程
图４ 构造准则层对目标层的判断矩阵
元 素 之 间两 两 对 比 ， 对 比采 用 相 对 尺
４ 、 层次总排序及其一 度 。设要 比较各准则 Ａ 量、 可能 占有市场 的利率， 在此基础上 ， 进 序及其一致性检验 ： 。 、 Ａ ： …＿ Ａ 对 目标 ｚ
Ａ１
Ａ２
竞争中产生联合， 即由于外 部规 模经济而 为 ３个层次： 最 高层 ： 即 目标 层。 表示决策 形成的商业中心。 各大商业企业在竞争中 的 目的、 要 解决 的问题 ， 即层 次分析要 达
表 １ 判断矩阵元素 ａ ｉ ｊ 的标度方法
标度 含义
１
４ ３ ３
度上可 反映城 市 内部 零售区位 空 间的结 又存在着互补关系 ， 对于多 目的购买行为 选 方案 — — Ｂ 、 Ｂ ： 、 Ｂ ， 。（ 图３ ） 构 。如果需求空间 曲线变化平缓 ， 即距离 的消 费者是最佳 的购物空 间选择 。 费用可忽略 ， 表 明所有 的购物 在一个或几
零 售商业 中心分割 ，零售 区位也 趋于 分 映， 是指用来购买土地 的效用或 为预期 经 济收益所付 出的代价 。 地价的高低 与土地
３ 、 交通条件分析 。 交通条件对零售 区 的区位条件有关 。交通 的便利程度 、 空 间
位的作用可通过交通费用 的变化来表 示。 的关联性和 周边环境 的满意度 是影 响土
的重要 性 。Ａ ｊ ： Ａ ｊ ａ ｉ ｊ Ａ＝ （ ａ ｊ ｊ ） ａ ｉ ｊ ＞ ０ ．
． ．
接近布局还是相距一定距离布局。 对于商业企业来说 ， 其 区位趋 势是在
１
１ 、 建立层次结构模 型。 将决策 问题分
Ａ】 Ａ２ Ａ３ Ａ ４ Ａ ５ １
中， 但饮食店通过竞争有利于产 品的标准 层 次分析法构造系统模型 时， 大体可 以分 化， 接近 竞争者的布局较明显。 因此， 对新 为以下四个步骤 ： １ 、建立层次 结构模 型； 开业 的企业来说 ， 必须要分析竞争者 的数 ２ 、 构造判 断 （ 成对比较） 矩 阵； ３ 、 层次单排 步研究与竞争者间的区位空间关系 ， 是 致性检验 。
Ｉ Ｚ商业 区位
线 市场 的端 点四分之一 分散布局 。 斯考特
认 为 ，宝 石店 的布 局趋势 是分散 大于集
四、 研究结果和分析 （ 一） 层 次分析 法的步骤和方 法。 运用
准则层
空 交 市 场 间 通 场 状 距 条 兄 况 离 件 争
市
地 价 作 用
售范 围会扩大 ， 商业规模等级也有可 能扩 最好， 因而地价也达到最高 。随着 离市 中 和 地价 ； Ｂ 。 、 Ｂ 、 Ｂ 分别表示三种方案。
大 。因此 ， 在重要的交通枢纽 中心常能形 心距离 的增加 ，通 达性和 关联性 逐渐减
成大型 的商业 中心 。
２ 、 构造判 断（ 成对 比较 ） 矩阵。 在确定
弱， 地价也会随着降低 。 但是， 在远 离市 中 各层 次各 因素之 间的权重时 ， 使用 一致矩
是两两相互 比较 。判断矩阵的元素 ａ ｉ ｉ 用
４ 、 商业企业 间的竞争 。 商业企业 的区 心的某些地 段 ，由于环境 综合满足 度提 阵法 ， 即： 不 把 所 有 因素 放 在 一 起 比较 ， 而
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表不两个 因素性 比， 一个因素比另 一个因素 明显重要 表 不两个 因素性 比， 一个因素 比另一个因素强烈重要 表示两个 因素性 比， 一个因素 比另一个因素极端 重要 因 素ｉ 与Ｊ 比 较的判断ａ ｉ ｊ ， 则因素ｊ 与ｉ 比 较的 判断 ａ ｊ ｉ ＝ ｌ ／ ａ ｉ ｊ
位选择 和与其 在 同一 区域经营 同种类 型 高， 地价也有上 升的可能性。
的 商 业 企 业 数 量 和 竞 争 力 有 密 切 的关 系 。 对 于 追 求 收 入 最 大 化 的 商 业 企 业 而 Ｓ ａ ｎ ｔ ｙ的 １ － ９标度方法给出。（ 表 １ 、 图４ ）
关于区位空间竞争 的理论， 霍特 林有过精 言 ， 无 疑最 高地价 区位是最佳 的选择 。Ｂ ３
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般而言 ，交通设施条件好 的市场 区域 ， 地购买者支付土地价格的重要 因子 。 市中
图３
消费者购物所需要 的时间会缩短 ， 空间费 心是全市交通 网络的辐辏点 ， 具有最佳 的
其 中， Ａ 、 Ａ ： 、 、 Ａ 、 Ａ ， 分 别表示市场
用 会 降低 ； 对零售 区位而 言， 其 商品 的销 交通便捷性和可通达性， 其空 间关 联性也 状况、 空间距 离、 交通条件 、 企业间 的竞争
标层 辟 的论述 ， 他认 为， 当需求无 限且非 弹性 等企业不仅位于市区 中心位置 ， 而且周边 目
的条件 下 ，在直 线市场只 存在 两个 企业 的交通业也极为便利 。所 以， 该区位便成 时， 这两个企业应该在距直线市场 的中点 了商业企业最佳的区位选择 。 当然 过高的 处布局 。当需求有 弹性 时， 两者将在距直 地价也阻碍了部分企业对 该区位 的选择 。
５ 、 地价对商业企业 区位选择 的作用 。
个大的零售中心进行， 表示零 售区位具有 特定区位 的商业企业是通过竞争来获得 ，
极强的 空间集聚 性； 相反， 如果 需求空 间 能支付 最高地价 的商业 企业最 终 占有 这
曲线变化 很陡然， 表示市场区 的经济 反
到 的 总 目标 ： ——选 择 哪 个 商 业 企 业 的
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表不两个 因素性 比， 具有同样的重要性 表不两个 因素性 比， 一个因素比另一个 因素稍微重要
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一
中 间层 ： 即 准 则
５ ７ ９ 倒 数 表２
（ 二） 研 究 过 程
图４ 构造准则层对目标层的判断矩阵
元 素 之 间两 两 对 比 ， 对 比采 用 相 对 尺
４ 、 层次总排序及其一 度 。设要 比较各准则 Ａ 量、 可能 占有市场 的利率， 在此基础上 ， 进 序及其一致性检验 ： 。 、 Ａ ： …＿ Ａ 对 目标 ｚ
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Ａ２
竞争中产生联合， 即由于外 部规 模经济而 为 ３个层次： 最 高层 ： 即 目标 层。 表示决策 形成的商业中心。 各大商业企业在竞争中 的 目的、 要 解决 的问题 ， 即层 次分析要 达
表 １ 判断矩阵元素 ａ ｉ ｊ 的标度方法
标度 含义
１
４ ３ ３
度上可 反映城 市 内部 零售区位 空 间的结 又存在着互补关系 ， 对于多 目的购买行为 选 方案 — — Ｂ 、 Ｂ ： 、 Ｂ ， 。（ 图３ ） 构 。如果需求空间 曲线变化平缓 ， 即距离 的消 费者是最佳 的购物空 间选择 。 费用可忽略 ， 表 明所有 的购物 在一个或几
零 售商业 中心分割 ，零售 区位也 趋于 分 映， 是指用来购买土地 的效用或 为预期 经 济收益所付 出的代价 。 地价的高低 与土地
３ 、 交通条件分析 。 交通条件对零售 区 的区位条件有关 。交通 的便利程度 、 空 间
位的作用可通过交通费用 的变化来表 示。 的关联性和 周边环境 的满意度 是影 响土