商业项目产品规划建议报告

顾问公司产品规划建议与评价的主要 内容
总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发 分期）
业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面 积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、 排污）、营业与辅助空间关系
交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直 与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时 间、不同营业时间）
庐 山 路 济南路
商河路
西 西 西 西城
四三二
路路路
东城
市政府 本案
本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服 装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区
序号 商场名称
面积 商业形态
1 众城商场 6000平 商场
2 金座商城 3000平 商城
3 天瑞商厦 5000平 商城
4 时代家具城 2000平 专业市场
项目周边有13条公交 线路，连接东城各主要 街道和已建小区 两车道的胶州路是东 城南北向交通要道，人 流、车流均相对较大 目前地块附近停车场 地十分有限，对私家车 出行消费者有一定影响
现状社区道路 规划道路
项目空间规划
一般商场首层层高不低于5.4米，其他楼层层高4.8米，最低不宜低于 4.5米。基于本项目功能空间特殊性及规划限高，建议各楼层层高为：
根据发展战略，确定项目各类型业态角色 定位及发展策略
业态 服饰、小商 品
农贸市场
餐饮
休闲娱乐
角色定位
发展策略要点
主题业态、盈利核心
良好的商场环境、分散的经营模式 规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格 与农贸市场形成协同效应
吸引区域人流的“磁极” 内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实 现百货、超市功能
2
（日杂部分放在农贸市场）
1
农贸市场、临街商铺
-1
农贸市场、车库
项目规划条件
规划指标与规划要求
规划指标：
用地面积：12468平米 容积率：不大于2.5 建筑密度：不大于55% 建筑高度：不大于24米
规划要求（关键）：
1. 总建面不小于6000平的农副产 品经营场所，经营内容包括蔬菜、 水产、肉蛋等；
现状与约束条件
项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象 明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定 位和业态规划有很大的影响。
项目核心问题
1. 如何从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争
中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值
商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、 广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形 象
东营胶州路商业项目
项目属性界定
本项目位于东营市东城市区核心位置，传 统胶州路商圈内
本项目位于东城核心位置， 步行10分钟可达市政府
本项目至西城济南路商业 区的交通距离约20公里，私 家车行使需20-30分，公交 车运行近一小时
5
工业品市场 大棚
2500平 集贸大棚
6
工业品市场 内部商业街
8000平
商业街
7 南部商业街 3200平 商业街
8 沿街商铺 6000平 沿街商铺
总计
约3万平
4
6
5
3
2Hale Waihona Puke Baidu
18
本案
7
业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%； 餐饮、娱乐缺乏
项目核心问题
项目目标和限制条件
项目目标 尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本 项目进一步提升与政府良好的合作关系； 通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现， 并在未来实现商业良好的经营；
顾问公司产品规划建议与评价的作用
规划：商业地产“第一生产力”
1、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的 开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还 要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图， 二是建立与设计师对话的平台。
2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但 对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商 业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空 间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。
配套业态
风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求 为目标
完善区域商圈业态结构 小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求 为目标
商业形象定位
鑫都生活广场
规模大 商品多 环境好 价格低
业态定位
楼层
业态
5
家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球
4
服装服饰
3
鞋、箱包、工艺品、玩具、童装
日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货
已签约回迁户统计
朝向 业主 一层 二层 三层
朱振发 227.5 227.5
胶州路
工商局 90
90 40.35
南环路 市府办 234.715 234.715
东环路 粮店 492 492
北环路 凌志 50.5 50.5
四层 40.35
合计 455 260.7 469.43 984 101
胶州路是东城南北向交通要道，公交系统发达；人流、车流相对较大， 现状地上停车位有限，对私家车出行消费者有一定影响
2. 如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市
场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值
项目发展战略
以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标 市场；
以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需 求为原则，打造生活型区域商业中心；
避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈 多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业 态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应， 以较大的规模、良好的环境、极其丰富的商品、较低 的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。
2、回迁安置总面积4360平米（6 个产权单位），全部布置在建筑 平面外围；楼层、朝向、出入口 要求严格；
3、不得建设宾馆、写字楼、建面 500平米以上超市。
回迁商户具体要求
回迁安置初排示意
一、二层 三、四层
注：市府办回迁房屋中 需包含建面为25~75平的 商品房17套； 其他朝向的1~2层需分割 出建面不超过85平的商 品房不少于6套； 各回迁户需设置外向独 立出入口
分楼层、分朝向回迁商户面积要求统计
朝向 胶州路 南环路 东环路 北环路 总计
一层 317.5 200 551.5 111 1180
二层 317.5 200 551.5 111 1180
三层 250 690 60
0 1000
四层 250 690 60
0 1000
合计 1135 1780 1223 222 4360