第20章 房产税制度

第二节 房产税的纳税人和征税基础
5.房产未取得产权证书期间的纳税人 凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双
方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的 实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产 税。
6.无租使用其他单位房产的纳税人 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税
单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房 产税。
第一节 房产税概述
二、房产税的主要特征 （一）房产税是个别财产税
保有环节的财产税主要分为一般财产税和个别财产 税。一般财产税对纳税人拥有或支配的所有财产综 合课征；特别财产税对纳税人拥有或支配的某些特 定财产（如土地、房屋等）分别课征。房产税属于 个别财产税。
（二）房产税在特定区域征收
房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。 考虑到农村的房产大都用于农民居住，为了不增加 农民负担，对农村地区的房产不征收房产税。
第二十章 房产税制度
朱为群 上海财经大学
本章概述
房产税概述 房产税的纳税人和征税基础 房产税的税收负担 房产税的税额计算 房产税的征收管理
第一节 房产税概述
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的 价值或租金收入，向其产权所有人征收的 一种税收。
房产税的征税依据是1986年国务院颁布的 《Fra Baidu bibliotek华人民共和国房产税暂行条例》，自 当年10月1日起开征。房产税暂行条例的施 行细则由省、自治区、直辖市人民政府制 定，抄送财政部备案。
第二节 房产税的纳税人和征税基础
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的纳税 人
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实 际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除 10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不 能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分 开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房 产核定房产原值；房产出租的，依照租金收入 计征。
全国开征的税种之一。同年8月8日，政务院发布《城市房地产 税暂行条例》，将房产税和地产税合并，统称为城市房地产税， 限定在城市征收。1973年在简化税制的原则下，把试行工商税 的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，但保留城市房地产税 这一税种，仅对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续 征收。 1984年进行工商税制全面改革，将城市房地产税分为城镇土地 使用税和房产税，但暂缓开征。1986年9月15日，国务院颁布 《房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。 根据国务院国务院第546号令 ，1951年8月8日政务院公布的 《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1 月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，应依 照《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》） 缴纳房产税。
第二节 房产税的纳税人和征税基础
7. 免收租金期间出租房产的纳税人 对于出租房产免收租金期间房屋租赁行为，仍
然应征收房产税，应当由产权人按照房产原值 缴纳房产税。
8.开发的商品房出售前的纳税人 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，
对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不 征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使 用或出租、出借的商品房应按规定缴纳房产税。
（四）房产税有两种计征方式 房产税的计征分不同情况区别对待：对于自用的应税房
产按房产余值征收，对于出租的应税房产按租金收入征 收。采取这两种计征方式，是因为考虑到纳税人的不同 经营形式特点，以便于征收管理，但在现实中也容易造 成不同经营形式下税负的不公平。
第一节 房产税概述
三、房产税制度的演变 1950年1月，政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税就作为
第二节 房产税的纳税人和征税基础
一、房产税的纳税人 （一）一般规定 房产税由产权所有人缴纳。房产产权属于
全民所有的，由经营管理的单位纳税。房 产产权属于集体或个人所有的，由集体单 位或个人纳税。
第二节 房产税的纳税人和征税基础
（二）特别规定 1.承典人作为纳税人 产权出典的，由承典人纳税。所谓出典，是指产权所有
第二节 房产税的纳税人和征税基础
二、房产税的征税对象 房产税的征税对象是房产。这里的房产，是以房屋
形态表现的财产，指有屋面和围护结构（有墙或两 边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、 工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
需要指出的是，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、 烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精 池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑 以及各种油气罐等，不属于房产。另外，加油站罩 棚也不属于房产，不征收房产税。
未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人 纳税。
第二节 房产税的纳税人和征税基础
3.房屋承租人作为纳税人 对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个
人未按规定向房产所在地的主管地方税务机关 申报纳税，主管地方税务机关可以依照有关税 收法律规定的方式将《纳税通知书》送达承租 人，由承租人在规定的期限内找到出租人并通 知其进行纳税申报并缴纳税款，承租人不能在 主管地方税务机关规定的限期内找到出租方并 缴纳税款的，视为出租人不在房产所在地，应 由承租人缴纳房产税。
第一节 房产税概述
（三）房产税对经营性房产征收 对城市县城、建制镇和工矿区的居民非营业用房产（即
个人自住住房）不征收房产税。这是由于房产税开征时， 我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况 极少。由国家拨付经费的单位自用房产也被排除在征税 范围之外，这是因为考虑到这类单位的自用房产多用于 非经营目的。
人为取得资金，将房屋在一定期限内典当给他人使用的 一种融资行为。由于在出典期间，出典人虽然保留房屋 产权的回赎权，但承典人对房屋享有支配权，因此，税 法规定由实际支配人——承典人按房产余值纳税。这与 房屋出租时由产权所有人按租金收入纳税不同。
2.以代管人或使用人为纳税人 对于产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权