策划方案-世联北京宣武区中信大吉项目前期策划报告120 精品

✓银行：北京银行、建设银行、农业银行、中 育才中学 国银行、工商银行、招商银行；
✓邮局：牛街邮局；
✓电话局：樱桃园电话局；
本项目给了我们太多的兴奋点
内城 100万平方米 08年奥运
中信品牌的地产转化
历史/文脉/地脉的传承 文物、古树的想象力
地铁4号线07年通车 国际传媒大道
打造文化地产模式 创建北京新型商务区
项目选择理由
销售价格6800-7480 元/平方米，销售周期 18个月，销售速度平 均为25套/月
35 32 30
25
24
20
15
数量
10
10
9
5
4 2
0 环境 就近 位置 现房 户型 价格
金融街进驻知名企业扫描源自中国人民银 行总行中国银行业 监督管理委
员会
中国保险监 督管理委员
会
中国证券监 督管理委员
报告核心 制订“以获利为前提”的开发策略
第一部分：基于现状提出问题
A. 外部环境（市场现状）
1、片区认知（南城/宣武）
区域典型印象
地脉:
进京赶考的举子和文人墨客居住场所对 外地人的吸引力
文脉:
会馆/故居/名人荟萃
北京城的政府视角
东城：依靠本身的文化旅游 资源、王府井商业街以及涉 外使馆区的优势，发展较为 迅速
崇文区
历史定位
传统文化区
传统商业区
原居住情况
危旧平房、大杂院
危旧平房、大杂院
道路交通情况 区域开发
广安门大街、菜市口大街、 广安门大街、崇文门外大街、
地铁四号线
地铁五号线
SOGO百货、国际传媒大 新世界中心、新世界商场、
道（缓慢）
大都市街
开发结果
区域开发失败、只在 SOGO周边形成聚集
区域开发成功、新世界商圈 的规模聚集效应已经形成
区域住宅项目价 格箱体
7000-9000
8000-12000
——如何通过形象的确立，改善区域印象是项目成功的首要问题
A. 外部环境（市场现状）
2、目标消费者（住宅）
置业目的：改善居住条件
主要价值取向：
• 就近（地缘性强）
将住宅与安静和舒 适紧密联系，对城 市有一定的依赖性
• 交通便利 • 环境好、安静 • 板楼、居住舒适度高 • 社区绿化面积较多
住
新世界中 开始推
心二期 售 ；新
4.4万平 景家园一
方米商业 期、新世
开业 界家园一
期入住
开发策略：区域开发——房地产开发 公建开发——住宅开发
南城——贫民聚集地、市政设施匮乏、环境差、人员混杂、发展缓慢 宣武——传统文化、破旧、人群素质低、近年交通情况好转、整体规 划没有明显改善；
历史 现状
宣武区
中信大吉
项目策划报告
基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究
[FOCUS] 一期的开发策略
分期开发实施
项目指标
位置
宣武区/两广路/菜市口 大街/南横东街/粉房琉 璃街之间
总用地面积
43.65万平方米
可建设用地面积
38.06万平方米
住宅部分
约78万平方米
公建部分
约30万平方米
地段
距离天安门3公里（5 分钟车程） 距离长安街1.5公里
会
中国人民保 险集团
中国证券登 记有限公司
中央国债登 记结算有限
公司
中国平安保 险公司北京
分公司
中国建设银 行总行
中 行信 北实 京业 分金 总银 行融 部华 险泰 股街 ，公财 份司汇3产 有大集保限电中券了信国有3银限集大河公团国证司总家交通京部金银分，融行行监3北大深行管保圳北机发京险构展分集银 行，团国9信 限大总证公部商券司及业有 银5太 北3平 京行0洋 分保 公险 司
“政府有一个规划，但没有什么进展”
万和世家客户特征描述
项目位于白纸坊东街、 万寿公园西侧，总建筑 面积10万，全部由7-9 层板楼组成，共计446 套房
主要诉求点为公园、 内城低密度板楼等。
主力户型137平方米 （3室2厅2卫）
➢主要以三口之家为主 ➢地缘性极强，多为在项目周边生活多年 ➢具有多次购房置业经历，购房主要的目的为改善 居住条件 ➢对居住环境和舒适度的要求较高 ➢工作地集中在项目周边和金融街，少量在CBD
投资12.9 亿崇外大 街大市政 改造和扩 建工程开
工
新世界中 心一期 20万平
方米建成 并投入使
用
出资5.8 正仁大厦 新景家园 新怡家园
亿进行广 投入使用； 居民回迁、 一期12
安大街— 新世界中 新裕家园 万平方米、
—瓷器口 心二期服 3、4号 新世界家
大市政拆 务式公寓 楼入住 园二期入
迁；11月 泰华公寓
西城：为传统行政办公区， 并依靠金融街商务核心区的 规划，迅速成为北京的热点 区域
崇文：发展缓慢，今年依靠 崇文门新世界商圈及大都市 街的成熟，略有起色
宣武：坚持在丰厚的宣南文 化的基础上推出国际传媒大 道规划，但进程缓慢
西城-行政金融功能启动 宣武-传媒文化功能启动
东城-涉外商务旅游功能启动 崇文-现代商业功能启动
✓超市：华强超市、美廉美超市、上海华联超 市、沃尔玛；
✓医院：广安门中医院、宣武医院、健宫医院、 友谊医院、北京市急救中心、宣武区妇幼保健 医院；
✓公园：大观园、陶然亭公园、万寿公园；
菜市口小学 华强超市
妇幼医院
本项目
美廉美
万寿公园
健宫医院
上海华联
十五中
陶然亭公园
友谊医院
✓学校：十五中、十四中、育才中学、北京师 大附中；北京小学、实验一小、菜市口小学；
主要购物场所：SOGO、百盛、西单
认为区域最缺乏的商业设施：中高档休闲娱乐 （如健身房、KTV）
购房区域：本区域、朝阳、海淀
住宅消费者对区域的认知（访谈摘录）
“交通方便、有地铁” “有很长历史、很多文物” “生活方便，但设施普遍老化” “环境乱、人员混杂”
“没有东边和北边发展快”
“比东城、西城差多了，不够繁华” “公共绿地少，只有一个陶然亭公园” “饮用水不好、水硬”
内城地王
占地43.65公顷 建筑面积108万平米
本项目
城市资源的集成
广安门中 医院
菜百
大观 园
西单赛特 君太百货
西单商场 中友百货
时代广场
北京小学 宣武医院
庄胜崇光 十四中
回民中学
急救中心 实验一小 沃尔玛
师大附中
✓大型商场：菜百新世纪、庄胜崇光、时代广 场、中友百货、君太百货、西单商场、西单赛 特；
北京城的民间意象
东城富 西城贵 崇文穷 宣武破
居住层面上的等级秩序 形成北京目前城市肌理
西城贵 东城富 宣武破 崇文穷
1993年
1994年
崇文门新世界发展轨迹
1995年
1998年
2000年
2001年
2004年
2005年
与崇文区 签订全面 合作协议 和旧城改
造项目 （1.3平 方公里）
合同
新世界 中心一 期开工