上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告(189页)

本案
一级核心功能划分
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P10
项目属性与核心问题
新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发 展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务 上海安亭国际汽车城
四个组团： 服务主导（研发、商务、 居住服务） 墨玉路站：商务服务 汽车城站：居住服务 昌吉路站：研发服务
休闲主导（主题服务） 体育休闲、轨道引导主题 联动嘉定新城 制造主导（区域服务） 城铁站点作用的发挥 城铁站周边的交通接驳系 统建设 南北向交通的衔接构筑 教育主导（教育服务） •同济核心功能圈组团，研 发导向。 •黄渡工业区臵换生产性服 务业组团或教育组团。 •黄渡老镇功能，形成生活 组团。
商业定位
第二章嘉定房地产市场
剖析现有市场，找寻规 律，预测需求；
住宅市场销售情况
第四章开发顺序
商业市场销售情况
酒店式公寓 市场销售情况
第五章收益测算
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P2
项目属性与核心问题界定 嘉定房地产市场研究 定位推导及定位方向 整体开发思路梳理 成本核算及收益分析
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P3
业态 研发园区 商务园区 楼宇型商务办公
数量 3-5 1-2 10
规模 300-400 万平米 105万平米 30万平米
P12
清华科技园
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项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
居住功能区将建设400万平方米的居民社区， 新增人口7.5万
居住规模： 共约400万平方米。新增居住人 口7.5万， 住宅类型： SOHO型社区 商住混合居住区 普通社区 国际高端社区
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汽车城核心区域

本案

一级核区中心位臵
安亭镇
P5
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里， 涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业
上海国际汽车城成立于2001年， 规划面积68平方公里，规划范围西 起江苏省昆山交界，东至盐铁河， 北至郊区环线，南至沪宁高速公路。 主要功能有：汽车制造、研发、贸 易、博览、运动和旅游等6大功能。 制造区14平方公里（其中上海大众6 平方公里、零部件配套区8平方公 里）、核心区（贸易区、研发区） 7.43平方公里、教育区1平方公里、 赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4 平方公里； 知名大项目： •F1赛场 •汽车贸易展览（4S一条街、二手 车交易市场、汽车展览馆、汽车城 公园） •同济校区
上海安亭国际汽车城项目 市场调研及整体定位报告
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P1
第一章项目属性与核心 问题界定
从区域规划提供利好条 件并通过本体分析找出 本案出路策略；
项目所处区域发展前景 （区域未来环境）
地块分析 （项目发展战略）
第三章定位推导及 定位方向
住宅定位
核心问题界定 （项目核心）
酒店式公寓定位
本案
汽车博览公园
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P18
项目属性与核心问题
地块四至
项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅 一路之隔，拥有稀缺的景观资源
米泉南路
安驰路
博园路
高泉路
汽车博览公园 汽车博览公园
本案地块
铃木汽车
四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路 之隔，拥有稀缺的公园景观
尚上城
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A B
C
D
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P21
项目属性与核心问题
地块内部昭示性
地块内商业人流形成两个商业节点（即大转角 十字路）商业价值较高，昭示性较强

地块内有两纵两横商业动线，并形成四个商业节点（即大转角十字路），商业价值较高， 昭示性较强；
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P22
整体发展战略
SWOT
SWOT
优势-----Strength 劣势-----Weak
上海安亭国际汽车城住宅规划图
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项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
预计2020年汽车城核心产业人口达到20万， 居民人口达到16万，人口总数将达到36万
2020年上海安亭国际汽车城新增人口 产业人口
制造业：10万 研发：6万
其他服务性：4万
产业人口： 一、制造业 2012年新增4.8万，2015年7.4 万，2020年9.1万。 二、研发 2012年新增研发人员6400人； 2015年1.8万；2020年5.5万。 三、其他生产性服务业 新增2012年2000人，2015年 7000万人，2020年2.1万。 居住人口： 一、本地居住人口 2008年本地居住8.5万，人 口综合增长率0.51%。 预测2012年8.7万，2015年 8.8万，2020年9.0万。 二、就业导入人口 2012年新增0.8万，2015年 2.9万，2020年6.6万。 三、外来居住人口 2012年新增2000人，2015年 4000人，2020年1.0万人。
国际学校
新建商业
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P15
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人 员留下来，预计到2020年汽车城人口将达36万
为解决汽车城缺乏居住人口 的局面，核心发展制造业和 研发两个产业，大量吸引高 科技人才在此入住。
发展核心产业 导入居住人口
大力发展商业，丰富和 提升商业环境，目前已 有嘉亭荟大型购物中心 在建设。
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P6
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业 配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”
城市 服务

汽车城由多产业链组成，整 车全国五大整车基地排名第 二，零配件产值排名第一。 但由于项目分散，整体带动 不足。加之汽车城的开发是 以“形象”开发为主，建设 初期规划了很多区域休闲设 施，而忽略了常住人口对商 业生活配套需求，造成商业 氛围缺乏，留不住当地的大 量的汽车产业人员在此居住 ，上汽工程院每天1000多科 研人员下班后乘坐班车回往 市区居住生活，造成汽车城 今天只有“汽车”没有“人 ” 的尴尬局面。
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休闲主导 制造主导
服务主导
本案
教育主导
P11
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
研发园区
服务主导区包含商务、研发和居住三大功能， 其中商务办公和研发可引入6万产业技术人员
研发园区
研发园
中关村科技园 创智SOHO区 研发园
本案
创智soho区
安达鲁西亚科技园 创智SOHO区
功能 创智天地 商务办公
1）文化：新建文化中心，中型馆。
2）体育：游泳馆、网球、羽毛球等。 3）教育：增加中小学、双语幼儿园， 新建国际学校。 4）医疗：建设综合性医院，近期为二 甲远期可升级为三甲，引入专科 医院，加快肝胆医院建设 零售规模：
百度文库
肝胆医院 综合医院 文化中心 体育中心 教育机构
新建商业面积：50-80万平方米。
工业
住宅
区域 休闲
汽车城：以“形象”为本开发模式
德国人：安亭太孤独了
上汽工程院30辆班车回市区
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P7
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
+
规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变， 同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人
+ + + +
汽车制造
汽车物流
汽车研发
汽车贸易
汽车博览
汽车旅游
板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主 导区
新的规划将汽车城核心区 内分三级，一级核心为综 合服务、二级核心教育板 块、三级核心为研发板块 ，本案位于一级核心综合 服务。
一级核心综合服务拥有两 种功能，以顾浦河为界， 西侧服务主导、东侧生活 主导，本案地块属于生活 主导区内。 生活主导区内有住宅、商 业、公寓以及高星级酒店 等生活配套设施。 核心区三级核心
1、项目体量较大，开发周期长； 2、商业配比过高，办公总量大； 3、酒店占用资金压力较大，回现周期长 4、区域目前人气不足；
SWOT
机会-----Opportunity
1.地块四面临街，紧邻地铁，出行便捷； 2.临近汽车城博览公园拥有自然景观； 3.项目体量大，具有聚集效应； 4.位于汽车城一级核心圈居住功能区内；
汽车制造
保持在整车制造领域的领先性 中高档车制造为主 新能源汽车制造
居住
房地产 居住服务
商贸
零部件贸易 城市商业服务
汽车研发
重点培育校企联动研发 推动零部件供应商、新能源汽车研发 战略性引入第三方研发
休闲
汽车城展览 赛事休闲 城市休闲娱乐
教育
高等教育 衍生研发等产业
提升商业 消费环境
完善生活 配套设施
引进医院、幼儿园、 小学、中学等家庭生 活配套，完善区域内 生活需求
汽车城未来发展重点：产业集中化和完善商业配套，扩大制造业和研发产业， 引入高科技人才，同时提高居住环境，完善成活配套设施，解决人口导入后的 生活居住问题，彻底解决汽车城目前只有“汽车”没有“人”的尴尬局面； 本案属于汽车城重点打造的居住区域，项目拥有“天时地利人和”的环境，不 断的人口导入将对本案的发展起到至关重要的作用。
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P16
项目属性与核心问题界定
区域环境 地块分析
核心问题
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P17
项目属性与核心问题
地块周边环境
交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业商 务办公及贸易区，居住人口明显不足
东侧：本案东侧主要 分布有汽车研发区和机 动车质量检测中心； 南侧：项目南侧坐落 着占地1150亩的汽车博 览公园； 西侧：本案西侧不仅 有尚都国际小型居住社 区，更多的分布着汽车 贸易、会展、二手车等 汽车产业功能区； 北侧：项目北侧分布 有新城尚上城居住社区 和商业土地性质的瑞安 地块，同时11号线也紧 邻本案北侧。
居住人口
本地居住：9万
36万
就业导入：6万
外来人口：1万
预计2020年汽车城核心产业人口达 到20万，居民人口达到16万，人口 总数将达到36万。
本报告是严格保密的。
P14
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
服务设施：
新增商业50—80万平方米，同时增设文化、 教育、医疗、体育等配套服务设施
上海国际汽车城商业生活配套规划图
本报告是严格保密的。
P20
项目属性与核心问题
地块外部昭示性
地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路和 安泉路均为断头路，昭示性顺序A、B、D、C

本案位于安亭东部及国际 汽车城的南部，因此大量 消费客群将会有西边和北 边来本案，因此，安驰路 与米泉南路昭示性最好， 其次为安驰路与高泉路。 博园路因位于项目和汽车 公园之间，平时通行车辆 较少，可视性和可达性均 较差，故博园路两头昭示 性最差。
本报告是严格保密的。
P8
项目属性与核心问题
上海安亭国际汽车城
上海安亭国际汽车城功能新定位
国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城
发展汽车制造和研发产业、大力提高生活居住服务业
研发园区
大型社区
本报告是严格保密的。
P9
项目属性与核心问题 新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育
上海安亭国际汽车城

项目属性与核心问题界定
区域环境 地块分析
核心问题
本报告是严格保密的。
P4
项目属性与核心问题
区域环境

上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基 地，本案处于汽车城一级核心内的中心位臵
上海国际汽车城规划面积68平方 公里，西起昆山，东至盐铁河， 北至郊区环线，南至沪宁高速公 路。主要以：汽车制造、研发、 贸易、博览、运动和旅游等6大 功能为主。大众三厂及研发团队 、德国舍弗勒亚太总部及研发中 心等诸多企业已进驻； 汽车城分为三级核心，一级核心 为综合服务、二级核心教育板块 、三级核心为研发板块，本案位 于一级核心综合服务区的中心位 臵。 ——从2001年汽车城已成功运作 十年，目前汽车城正进行新一轮 的扩容和城市人口的导入，完善 相应的生活配套，成为宜商宜居 的魅力新城。
SO战略发挥优势，抢占机会
WO战略利用机会，克服劣势
1. 汽车城规划调整，重新制定产业 1. 抓住汽车城规划调整的大好机遇，利用 1. 在整个项目分期开发同时，和政府一起做区 方向及服务配套等一系列举措， 便捷交通及不可复制的景观优势，塑造 域商业氛围培育及人口导入型开发； 将安亭上海国际汽车城建设成为 核心地段的优质产品，使区域价值与项 2. 跟随汽车城发展节奏进行项目分期开发，注 沪西活力宜居新城； 目价值均达到市场极致； 意住宅、商业两者开发周期的平衡，最后开 2. 汽车城新一轮的人口导入计划， 2. 面对汽车城新一轮的人口导入，有针对 发酒店； 为项目带来了住宅、商业大量消 性为这一群体定制相关产品。 3. 针对商业不同价值，采取出售和保留两种模 费群； 式，办公产品可依据汽车城产业规划，有针 对性的设计产品。
P19
项目属性与核心问题
项目经济指标
本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高容 积率城市综合体项目，但商业体量配比较高
16c-06地块内必须建设一座高度为150米得五星级酒店（所占用指标为商业指标），作为区 域内标志性建筑。住宅高度不少于24米。 本案总建筑面积约31万平方米，其中住宅体量10万平方米，商业面积7.1万平方米，办公面 积13万平方米，商业体量配比较高。