最新2018年中国房地产行业分析报告

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第一章房地产业运行环境分析
第一节全国宏观经济运行概况分析
一、2008年上半年主要宏观经济指标
表1 2008年上半年主要宏观经济指标一览
资料来源：国家统计局
二、中国经济增长率连续4个季度回落
图1 08年上半年GDP增长率走势
2008年2季度的经济增长率自2007年3季度以来连续第4个季度回落，当季同比增长%，较2008年1季度回落了个百分点，较去年全年%的增长大幅回落了个百分点。

观察分项数据，经济增长的放缓主要来自于当季顺差增长继续明显减速，此外，在比较小的程度上与2季度实际投资增长的回落也存在一定的关联。

而2季度顺差增长的下降则与大宗商品价格飙升密切相连，当然也与汇率调整、国际需求回落等因素相关。

考虑到这些因素的发展，预期顺差增长将进一步放缓，并引导经济增长继续回落。

三、实际投资增速放缓明显
图2 08年上半年固定资产投资增长情况
尽管城镇固定资产投资名义增长近几个月有回升势态，但考虑价格因素，进入08年以来实际投资增速放缓明显，经济过热有所缓解。

从新增固定资产投资情况来看，来自银行贷款的比例不断下降，企业仍有投资热情和投资资金。

中央和地方政府加大了对经济适用房和廉租房建设的投入，部份抵消了从紧货币政策和商品房滞销对房地产投资的影响。

由于国际市场初级产品价格走高的刺激和国内需求旺盛的拉动，能源、原材料行业投资增长强劲。

目前存在投资与消费关系不协调，投资率持续偏高的问题。

这会造成产能出现严重过剩，同时产生银行呆坏账，甚至有引发金融危机的风险。

四、工业增加值增速继续下降
图3 08年上半年工业增加值增长率情况
2季度工业企业增加值同比增长%，较一季度下滑5个百分点，也是自2007年4季度以来第3个季度下滑，除了受灾害影响之外，出口下降、紧缩性货币政策等造成企业运行环境恶化是工业增长率下降最为主要的原因。

在未来的一段时间内，这些因素还将继续对工业增加值产生下行压力。

五、社会消费品零售总额加速增长
图4 08年上半年社会消费品零售总额增长情况
前文提到经济增长进一步减速的趋势明显。

投资和出口的实际增速下滑是造成经济增长下行的主因，而消费是拉动经济“三驾马车”中唯一的亮点，名义增速和实际增速都出现了同比上升，对经济减速起到了重要的缓冲作用。

上半年社会消费品零售总额同比增长%，比上年同期上升个百分点；扣除物价因素，实际增速为%，也比上年同期上升个百分点。

从整个上半年来看，剔除春节和雪灾因素，社会消费品零售总额的增速呈现逐月加快的趋势，单月来看，6月份社会消费品零售总额同比增长%，比5月份加快个百分点；扣除物价因素，实际增速%，比5月份加快个百分点。

图5 08年上半年各类商品销售额增长情况
国家商务部也于同期发布了上半年对千家商业企业零售指数的监测数据，千家核心商业企业零售指数同比增长%，高出去年同期个百分点，扣除物价因素，实际增长%，比去年同期回落个百分点。

其中6月份千家核心商业企业零售指数同比增长%。

上半年核心零售企业零售指数同比增长%，增幅高出去年同期4个百分点。

从国家商务部对千家核心商业企业的监测数据来看，上半年金银珠宝销售额同比增长%，增幅居各类商品之首，食品、家用电器分别增长%和%。

饮料、烟酒、服装、日用品、化妆品、家具、汽车涨幅在17%至20%之间。

六、通胀仍在高位
图6 08年上半年价格指数走势（1）
上半年，居民消费价格总水平上涨%，6月份同比上涨%，环比下降%；上半年工业品出厂价格同比上涨%，6月份上涨%；上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨%，6月份上涨%。

随着夏粮连续五年增长，2008年夏粮同比增长%，生猪存栏数增长达到5%，非食品价格影响逐渐减少，前期我们对CPI走势的分析基本正确。

诚然，CPI作
为与普通民众日常生活最密切的指标之一，谁也不能否认其作为通胀指标的重要性，代表了消费领域的物价水平。

但我们认为，GDP平减指数则包括消费在内的全部商品和服务，如包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等，更具有代表性。

图7 08年上半年价格指数走势（2）
在我们欢呼二季度CPI走势下行时，作为更全面的GDP平减指数继续上行，说明了我们通胀压力并没有减轻。

同时原材料和PPI的大幅上涨值得警惕。

就行业而言，PPI与CPI的背离将增加上游行业的盈利能力，压缩下游行业的利润空间，银行在信贷投放的选择上，应当有所警觉。

物价指数快速上升，如出现恶性通货膨胀，将影响社会稳定，政治成本巨大，为了遏制通货膨胀的势头，预计政府短期内不会放松紧缩性货币政策，如若CPI 出现反弹，不排除央行在下半年加息的可能。

七、出口大幅回落带动GDP下滑
图8 08上半年走势年GDP
上半年我国出口6666亿美元，增长%；增速同比回落个百分点，明显低于2003-2007年同期出口增速。

考虑人民币对美元升值因素，以人民币计价的上半年出口同比增长只有%，增速同比回落个百分点。

上半年我国累计贸易顺差为亿美元，比去年同期下降%，净减少亿美元。

以人民币计价的上半年我国贸易顺差比去年同期下降约%，增速回落个百分点。

据国家统计局测算，2005-2007年，外需分别拉动我国GDP增长%、%、%，这三年我国经济增长持续快速增长，外需和出口快速增长起了关键作用。

今年上半年我国出口和贸易顺差增速大幅回落将会拉低经济增长速度。

图9 08年上半年贸易顺差增长情况
在不考虑初级产品进口均价大幅上涨和美元贬值影响时，会有进口快速增长、国内需求仍然旺盛的错觉，但考虑两个因素影响后，进口增速其实是处于下行通道中，这说明我国经济增长已经明显降温。

自去年上半年开始的针对出口和贸易顺差快速增长、经济增长由偏快转向过热的宏观调控已经取得明显成效。

如果仍保持目前的宏观紧缩力度，经济增长进一步下滑将不可阻挡。

因此，为防止经济滑向滞胀或通货紧缩，但同时为了避免CPI反弹，预计下半年宏观调控将保持上半年的状态，既不加大力度，也不会有放松的打算。

八、货币信贷增速双双回落
图10 08年上半年货币供给情况
今年6月份的金融运行数据显示，M1、M2增速均比上月末有所回落，但M1增速回落的幅度明显加大，M1增速与M2增速差距有所扩大。

具体来看，M1增速为%，增幅比上月末低个百分点，M2增速为%，增幅比上月末低个百分点。

自5月末开始M2增速反超M1增速的情况在6月份继续持续，且两者之间的差距有所
扩大。

从原因来看，与6月份信贷增速的回落以及储蓄存款的加速回流有关，同时也表明当前货币流动性有所减弱。

图11 08上半年信贷规模增长情况
6月份的信贷投放规模为3324亿元，同比少增1190亿元。

从二季度信贷投放的情况看，规模上与去年同期基本相当，也体现出了信贷投放季度管理的特点，即每个季度第一个月份的信贷投放规模相对较多，随后两个月份的信贷投放规模相对较少。

从整个上半年信贷投放规模看，人民币贷款增加24525亿元，同比少增899亿元。

6月末的人民币贷款余额增速为%，比5月末回落个百分点。

九、人民币存款强劲增长
图12 08年上半年人民币存款增长情况
人民币存款在上半年强劲增长，增加49649亿。

其中：居民户存款增加22070亿，同比多增13798亿；而6月末外汇各项存款余额1638亿美元，同比下降%。

上半年外汇存款仅增加30亿美元，同比少增23亿美元，不过绝对数量依然较大。

国内存款强劲增长主要受股市调整及外汇流入两方面因素影响。

此外，通胀压力下加息预期也吸引资金回流银行体系。

观察细项数据，企业的定期存款增速较快，这说明企业家对未来的信心不足，在实体经济中追加投资的欲望不够强烈。

十、银行贷存比继续下降
图13 08年上半年银行贷存比变化情况
自今年4月份以来，银行贷存比持续下降，6月份贷存比与2008年3月份的低点持平，回落至%。

我们认为，存款强劲增长给银行经营带来更高的成本压力。

因为存款加速回流，且回流存款多以定期存款形式存在，付息成本率的上升将会对各银行2008年拨备前利润产生较大负面影响。

此外，从紧货币环境中，在存款加速回流的同时，各项贷款增速趋缓。

由于我国银行结构尚不合理，中小企业资金需求得不到满足，出现冷热不均的格局。

十一、清点“热钱”
图14 08年上半年人民币兑美元情况
截止6月底，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长%。

6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元；6月份当月贸易顺差亿美元，同比下降%。

虽然贸易顺差降低，但是进出口总值仍在大幅上升，达到亿美元，同比增长%。

外汇储备和贸易顺差对债券市场的影响，主要是带来本币汇率变动的压力，进而影响“热钱”的进出。

2008年上半年人民币升值势头迅猛。

图15 08年上半年“热钱”衡量指标情况
按照国际收支平衡表，外汇储备应当来源于贸易顺差和FDI，但是在我国显然这三者之间的关系离等式太远。

即既非来自于经常项目亦非来自于资本项目的外汇储备增加就是“热钱”，但是在我国资本项目严格管制的情况下，“热钱”可能仍有一部分是通过“贸易”的形式进来。

尽管如此，用“外汇储备增加-贸易顺差-FDI”仍不失为一个衡量“热钱”的较好的指标。

“热钱”衡量指标也处于下行趋势，即使这一指标并不十分准确。

我们由此得出结论，至少短期看，人民币的升值压力是在下降。

综上所述：
2008年上半年通胀仍然处于高位，虽然GDP高于合理的增长水平，但是下滑的趋势明显。

这种两种制衡力量决定了宏观调控的基调不会有明显的改变。

即仍然会是以防通胀为核心，实施从紧的货币政策和稳健的财政政策。

其实这样的判断已经在人大财经委关于经济形势和下阶段政策变化中已经得到了体现，这主要集中在以下三个方面：
一是总体经济形势的判断。

一季度的总体评价是“当前总体经济形势比预期的好”，“经济朝着宏观调控预期的方向发展”。

二季度的总体评价是“当前经济社会发展形势是好的”，“经济继续朝着宏观调控的预期方向发展”。

两种表述基本一致，表明总体环境并没有发生大的变化，经济增长还没有成为国家担心的问题。

二是经济中存在问题的判断。

通货膨胀仍然是排在第一位的问题。

农业生产和农民增收、节能减排也是两次都提到的问题。

除此之外，根据最新的经济形势的变化，也增减一些问题。

新提出了四个问题：一是外贸出口形势不容乐观；二是煤电油运保障供应的难度加大；三是外汇储备增长过快；四是资本市场波动较大，房地产市场不确定性增加，潜在金融风险增加。

可以预期，新提出的问题将引起宏观调控部门更多地关注，可能成为新的政策着力点。

这次删除了一季度曾经强调的“固定资产投资反弹压力仍然存在”的提法，这意味避免投资过热将不再是宏观调控迫切解决的问题。

从2季度的情况看，由于信贷紧缩和企业盈利预期不佳，企业投资的积极性开始明显下降，投资过热的风险已经有了明显的降低。

三是政策基调和政策措施的判断。

这次会议基本上延续了4月份以来一直坚持的政策基调，把治理通胀放在突出位置（注：由于形势的变化，4月底开始国家文件就不再有防经济过热的提法了）；稳健的财政政策和从紧的货币政策的提
法也没有改变。

据此，可以认为，总体上宏观调控基调并没有发生改变。

进一步看，管理层主要通过局部政策的调整来应对经济中突现的新问题。

一是明确提出要通过推进价格改革，抑制不合理需求，增加有效供给来控制通胀。

这反映了国家在治理通胀方面的新思路，也反映了国家进一步推进要素价格改革的决心，管制的要素价格的放开仍然值得期待；二是出口以及出口企业盈利增速大幅度下滑的势头已经引起国家的高度重视，国家正考虑作一些必要的政策调整来缓解出口企业的困难；三是热钱流动以及房地产、资本市场等资产价格波动已经引起管理层高度关注，出于防范金融风险考虑，国家将加大对短期跨境资本流动的监管，采取措施促进资本市场和房地产市场的稳定发展；四是针对中小企业融资难的问题，进一步加大对中小企业的金融支持力度。

总体上看，由于经济增长和通胀形势很不明朗，仓促改变原有的政策有较大的风险，管理层主要通过总体稳定、结构调整的政策来应对复杂的经济局面。

预期政策大局的改变，譬如明确摒弃从紧的货币政策要到形势进一步明朗化的四季度才会实现。

第二节房地产行业政策环境分析
2008年2季度，政府继续运用土地、金融、限制外资进入等手段，持续对房地产业进行调控，这些政策的出台必将对我国宏观经济及房地产行业产生重要影响。

一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段
2008年2季度，国家税务总局、国土资源部等相关部门对土地市场的宏观调控手段不断完善，先后发布了《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》、《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》和《违反土地管理规定行为处分办法》等一系列政策。

这些政策的实施有助于稳定土地市场，并将从源头上对房地产行业的平稳运行发挥积极的促进作用。

土地政策参与宏观调控的内容是丰富的，政府可以通过控制土地供给的数量、供给结构、供给方式、供给主体等多个方面影响经济运行，而且，在调控时可以运用经济、法律和行政等多种手段，这可以使政府能有更多的选择、更有效地实现宏观调控的目标。

但值得注意的是，目前我国房地产市场还不是真正意义的市场经济，而是地方政府主导的运作体制，具体体现就是房地产业的命脉——土地资源掌握在地方政府手里，这导致土地供应不能及时与市场需求相适应。

地方政府垄断土地供给，就会形成一个新的利益链条，即房产价格越高、开发利润越大，开发商竞拍土地的热情就越高，地方政府获得的直接经济利益就越大。

在利益链条作用之下，让开发商和地方政府利益一体化：开发商通过囤积土地谋求推高房价的举措，最终也会体现在地方政府的经济利益增长上，由此作为执行处罚囤积土地主体的地方政府，怠于执法自然不足为奇。

因此，为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部根据《中华
人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，对2000年3月2日以来施行的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（以下简称《暂行办法》）进行修订后，发布了《违反土地管理规定行为处分办法》(以下简称《处分办法》)，并于6月1日起开始施行。

《处分办法》共24条，近3400字。

与《暂行办法》相比，《处分办法》新增加的内容主要表现在四个方面：一是根据国务院文件及其配套规章、制度中要求追究责任的内容，增设了相应条款。

例如，对批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设的行为要追究责任等。

二是根据新出台的有关土地管理方面的规章和制度要求追究责任的内容，增设了相应条款。

例如，对国有建设用地使用权出让、征地中存在的种种问题明确了责任。

三是明确了查处土地违法违纪案件中有关部门加强协作配合的程序性规定。

四是突出了土地违法的“行政首长问责制”。

《处分办法》指出，行政机关在征收土地过程中，有下列行为之一的，对有关责任人员给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：批准低于法定标准的征地补偿方案的；未按规定落实社会保障费用而批准征地的；未按期足额支付征地补偿费用的。

《处分办法》还规定，县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，对有关责任人员给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分；对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的，县级以上地方人民政府主要领导人员将受处分。

严格意义上讲，《处分办法》并非房地产行业的调控政策，而是对国家工作人员的行政处分，《处分办法》第二条也明确了《处分办法》的适用人群，即与土地管理有关的国家工作人员，因此，此《处分办法》与土地竞标者、土地受让者、土地使用者等等非国家工作人员无关。

但从另一个角度来看，《处分办法》对房地产行业产生的长远影响不容忽视。

首先，严肃了土地市场秩序，有利于房地产开发企业的公平竞争。

长期以来，土地市场存在不少的违法批租、违法转让等现象，一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田等行为，一方面造成了国家的资产损失；另一方面也混乱了土地市场秩序。

此次《处分办法》的出台，是相关土地监督部门向土地管理中的违法行为下达的最后通牒，表明了监督部门对土地管理中“执法必严、违法必究”的决心。

可以预见，未来土地市场将形成公开、有序的阳光市场，这必将有利于房地产开发企业在土地市场上的公平竞争。

其次，促进了土地管理工作，并进而增加房地产开发用地资源。

目前，土地管理成为参与国家宏观经济调控的重要手段，加强土地管理和调控，既是制约经济社会发展的重要因素，又是国家加强宏观调控，抑制经济增长过快、固定资产投资及房地产开发投资增长过快的迫切需求。

《处分办法》的出台，对于土地管理的国家工作人员的行为包括违法行为和不作为，都作了明确的规定并实行“行政首长问责制”，这必将有利于增加土地使用效率，并进而增加房地产开发用地资源，从而增加土地的供给。

再次，加快了闲置土地入市步伐，并最终形成房地产市场的有效供给。

事实上，为了防止开发商囤积土地，有关部门早就做出了规定：1999年4月26日国
土资源部通过的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

但是，从执行情况来看，这一打击囤地行为最直接的《办法》却在现实中执行不到位，真正被收回的土地少之又少，《办法》丧失了威慑力。

《办法》的失效暴露出的是一个深层的问题，即我国房地产市场存在隐形的利益链条。

在此背景下，《处分办法》的出台，配合2008年一季度出台的《关于促进节约集约用地的通知》、《土地登记办法》、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》、《土地调查条例》等一系列的政策法规，可以形成比较完善的土地清查制度，促进土地清查工作，并最终推动存量土地（闲置土地)形成房地产市场的有效供给。

或许有人认为，此次《处分办法》的出台以及之前诸多的土地调控政策，都是管理部门打压楼市的手段。

事实恰恰相反，这些土地方面的政策法规，不仅不是打压楼市，而且还是保障楼市持续、稳定、健康发展的重要措施。

《处分办法》的出台，规范了土地市场秩序，保障了开发企业在土地市场上的公平竞争环境；《处分办法》的出台，完善了土地管理的制度，保障了土地调控依据的产生；《处分办法》的出台，促进楼市有效供给的增加，调节楼市供求关系，平稳房价走势……这些无不对中国房地产市场持续、稳定、健康的发展提供了保障，让房地产市场获益长久。

二、金融政策环境变化将对房地产市场产生重要影响
为抑制通货膨胀和防止经济过快增长，央行货币政策继续“从紧”的基调在2008年2季度没有发生改变：一是“提高第二套房贷首付及利率”政策基调没
有松动，但在执行过程中也出现了部分银行包括外资银行和房贷新政打擦边球的现象；二是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，央行以1个百分点的幅度提高存款准备金率，这将进一步缩小房地产行业的贷款规模，进而影响房地产市场供求关系；三是5月份以来，证监会密集放行了部分房企的再融资计划，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业等公司发行公司债的申请相继获得证监会的审批。

有分析认为，在目前市况及地产行业现状下，证监会对房地产公司再融资的态度正在发生转变，更有部分房产企业将其解读为政策救市的信号。

无疑，作为资金密集型的房地产行业而言，金融政策环境的微妙变化对整个行业的影响都是不容忽视的。

1、“提高第二套房贷首付及利率”政策没有松动
3月以来，关于商业银行第二套房贷政策“松动”的传言开始出现：先是有媒体报道，上海房地产中介行业称第二套房贷款政策出现“松动”迹象，然后是报道北京部分商业银行在界定第二套住房的具体细节上略有调整……就在此传言由初现端倪逐步转变成蔓延扩大的趋势之时，相关政府部门不约而同地重申了贯彻落实国家调控房地产市场的政策措施：上海银监局3月30日表示，经调查核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象，与此同时，建设银行、招商银行等先后发表声明，全面否认相关放贷松动的市场传闻。

5月5日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

事实上，从央行、银监会2007年联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及其《补充通知》以来，购买第二套房贷款首付比例和利率水平的提。