最新2018年中国房地产行业分析报告

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第一章房地产业运行环境分析

第一节全国宏观经济运行概况分析

一、2008年上半年主要宏观经济指标

表1 2008年上半年主要宏观经济指标一览

资料来源：国家统计局

二、中国经济增长率连续4个季度回落

图1 08年上半年GDP增长率走势

2008年2季度的经济增长率自2007年3季度以来连续第4个季度回落，当季同比增长%，较2008年1季度回落了个百分点，较去年全年%的增长大幅回落了个百分点。

观察分项数据，经济增长的放缓主要来自于当季顺差增长继续明显减速，此外，在比较小的程度上与2季度实际投资增长的回落也存在一定的关联。而2季度顺差增长的下降则与大宗商品价格飙升密切相连，当然也与汇率调整、国际需求回落等因素相关。考虑到这些因素的发展，预期顺差增长将进一步放缓，并引导经济增长继续回落。

三、实际投资增速放缓明显

图2 08年上半年固定资产投资增长情况

尽管城镇固定资产投资名义增长近几个月有回升势态，但考虑价格因素，进入08年以来实际投资增速放缓明显，经济过热有所缓解。

从新增固定资产投资情况来看，来自银行贷款的比例不断下降，企业仍有投资热情和投资资金。中央和地方政府加大了对经济适用房和廉租房建设的投入，部份抵消了从紧货币政策和商品房滞销对房地产投资的影响。由于国际市场初级产品价格走高的刺激和国内需求旺盛的拉动，能源、原材料行业投资增长强劲。

目前存在投资与消费关系不协调，投资率持续偏高的问题。这会造成产能出现严重过剩，同时产生银行呆坏账，甚至有引发金融危机的风险。

四、工业增加值增速继续下降

图3 08年上半年工业增加值增长率情况

2季度工业企业增加值同比增长%，较一季度下滑5个百分点，也是自2007年4季度以来第3个季度下滑，除了受灾害影响之外，出口下降、紧缩性货币政策等造成企业运行环境恶化是工业增长率下降最为主要的原因。

在未来的一段时间内，这些因素还将继续对工业增加值产生下行压力。

五、社会消费品零售总额加速增长

图4 08年上半年社会消费品零售总额增长情况

前文提到经济增长进一步减速的趋势明显。投资和出口的实际增速下滑是造成经济增长下行的主因，而消费是拉动经济“三驾马车”中唯一的亮点，名义增速和实际增速都出现了同比上升，对经济减速起到了重要的缓冲作用。上半年社会消费品零售总额同比增长%，比上年同期上升个百分点；扣除物价因素，实际增速为%，也比上年同期上升个百分点。从整个上半年来看，剔除春节和雪灾因素，社会消费品零售总额的增速呈现逐月加快的趋势，单月来看，6月份社会消费品零售总额同比增长%，比5月份加快个百分点；扣除物价因素，实际增速%，比5月份加快个百分点。

图5 08年上半年各类商品销售额增长情况

国家商务部也于同期发布了上半年对千家商业企业零售指数的监测数据，千家核心商业企业零售指数同比增长%，高出去年同期个百分点，扣除物价因素，实际增长%，比去年同期回落个百分点。其中6月份千家核心商业企业零售指数同比增长%。上半年核心零售企业零售指数同比增长%，增幅高出去年同期4个百分点。

从国家商务部对千家核心商业企业的监测数据来看，上半年金银珠宝销售额同比增长%，增幅居各类商品之首，食品、家用电器分别增长%和%。饮料、烟酒、服装、日用品、化妆品、家具、汽车涨幅在17%至20%之间。

六、通胀仍在高位

图6 08年上半年价格指数走势（1）

上半年，居民消费价格总水平上涨%，6月份同比上涨%，环比下降%；上半年工业品出厂价格同比上涨%，6月份上涨%；上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨%，6月份上涨%。

随着夏粮连续五年增长，2008年夏粮同比增长%，生猪存栏数增长达到5%，非食品价格影响逐渐减少，前期我们对CPI走势的分析基本正确。诚然，CPI作

为与普通民众日常生活最密切的指标之一，谁也不能否认其作为通胀指标的重要性，代表了消费领域的物价水平。但我们认为，GDP平减指数则包括消费在内的全部商品和服务，如包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等，更具有代表性。

图7 08年上半年价格指数走势（2）

在我们欢呼二季度CPI走势下行时，作为更全面的GDP平减指数继续上行，说明了我们通胀压力并没有减轻。同时原材料和PPI的大幅上涨值得警惕。

就行业而言，PPI与CPI的背离将增加上游行业的盈利能力，压缩下游行业的利润空间，银行在信贷投放的选择上，应当有所警觉。

物价指数快速上升，如出现恶性通货膨胀，将影响社会稳定，政治成本巨大，为了遏制通货膨胀的势头，预计政府短期内不会放松紧缩性货币政策，如若CPI 出现反弹，不排除央行在下半年加息的可能。

七、出口大幅回落带动GDP下滑

图8 08上半年走势年GDP

上半年我国出口6666亿美元，增长%；增速同比回落个百分点，明显低于2003-2007年同期出口增速。考虑人民币对美元升值因素，以人民币计价的上半年出口同比增长只有%，增速同比回落个百分点。上半年我国累计贸易顺差为亿美元，比去年同期下降%，净减少亿美元。以人民币计价的上半年我国贸易顺差比去年同期下降约%，增速回落个百分点。

据国家统计局测算，2005-2007年，外需分别拉动我国GDP增长%、%、%，这三年我国经济增长持续快速增长，外需和出口快速增长起了关键作用。今年上半年我国出口和贸易顺差增速大幅回落将会拉低经济增长速度。

图9 08年上半年贸易顺差增长情况

在不考虑初级产品进口均价大幅上涨和美元贬值影响时，会有进口快速增长、国内需求仍然旺盛的错觉，但考虑两个因素影响后，进口增速其实是处于下行通道中，这说明我国经济增长已经明显降温。自去年上半年开始的针对出口和贸易顺差快速增长、经济增长由偏快转向过热的宏观调控已经取得明显成效。如果仍保持目前的宏观紧缩力度，经济增长进一步下滑将不可阻挡。因此，为防止经济滑向滞胀或通货紧缩，但同时为了避免CPI反弹，预计下半年宏观调控将保持上半年的状态，既不加大力度，也不会有放松的打算。

八、货币信贷增速双双回落

图10 08年上半年货币供给情况

今年6月份的金融运行数据显示，M1、M2增速均比上月末有所回落，但M1增速回落的幅度明显加大，M1增速与M2增速差距有所扩大。具体来看，M1增速为%，增幅比上月末低个百分点，M2增速为%，增幅比上月末低个百分点。自5月末开始M2增速反超M1增速的情况在6月份继续持续，且两者之间的差距有所