中国房地产指数系统全解

中国房地产指数系统全解
(2007-06-24 10:44:43)
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谢青竹
房地产
指数
解释
"国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。

它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。

其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。

"国房景气指数"是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证"国房景气指数"按月发布。

同时，"国房景气指数"是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性等特点。

国房景气指数"的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房
销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。

"国房景气指数"的计算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和"国房景气指数"计算数学模型，八是"国房景气指数"计算结果的分析报告。

通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

竣工面积：项目实际完成的施工面积，且经验收合格。

土地开发面积：项目建设所占土地面积，包括房屋占地面积，绿化占地面积，道路占地面积，景观小品等占地面积。

新开工面积：新开工项目应完成的房屋面积。

房地产开发投资额是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。

房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。

只是发生财务收支或没有用于工程实体的材料和未安装的设备，都不能计算投资完成额。

房地产开发投资额原则上以市场交易价格作为计算依据。

在实际工作中，一般以工程的预算价格计算投资额。

但在预算价格之外发生的工程价差、量差，应视同修改预算价格，投资完成额按修改后的预算价格计算。

实行招标投标的工程，按中标价格计算投资完成额。

房地产开始投资包括房屋开发投资和土地开发投资，以及应分摊计入投资的各项费用。

房地产指数是用来衡量一定时期内房屋、土地及其附属设施价格变化的数字。

目前国内房地产指数主要有两种，即“中房指数”系统和“国房指数”系统。

前者主要由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团主办，后者主要由国家发展设计委员会和国家统计局主办。

每个季度两个房地产指数系统都分别通过媒体发布自己的季度指数。

房地产指数编制的基本方法是以指数第一次编制的前一季度为基期，然后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期指数值。

在具体编制指数时，上述两个国内房地产指数系统有所区别。

“中房指数”是以1994年第4季度为基准，以基期北京市房地产市场房地产平均价格为基准，定指数值为1000点（基值），然后将以后各时间各城市房地产市场平均价格与基期北京相比得到相应时间的中房各城市指数。

例：中房北京指数1994年4季为1000点，1995年1季为1136点，即上升了136点。

假如上海价格水平相当于北京的918/1000，也就是918。

“国房指数”的编制则是先在35个大中城市选定近4000个采价点。

以1997年末季度为基期，以采价数据经处理后为基准，定为100点。

然后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期国房指数值
注：作为自己对房地产知识的积累和学习。