民宿的经营成本分析

很多人在提到个性化住宿成本的时候，第一反应可能是成本就是房租，成本就是装修，除此之外大家可能都没有去考虑过在经营管理的时候也会有成本的支出。那么我们今天就来谈谈，关于个性化住宿的成本你应该注意哪些问题呢？

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个性化住宿成本包括哪些内容呢？

根据个人的从业经验，个性化住宿成本基本包括以下五个方面：

1、房租：房屋租赁押金和房租

很多人会提出这么一个同題：我自己就是房东、业主，那在成本里还要不要去算房租？

我认为是需要的，因为房屋拥有自己的本身价值，那么运营成本里面就应该有房租这一项, 不管你经营的物业是否自有，都应该在经营的过程中进行一个合理的计算。房租一般分为押金和租金，很多人在运营的初期或者是筹备期的时候，很容易就会忽略房屋押金这一块，这会导致成本核算的错漏。按照全国部分城市、区域——桂林、西安、成都、杭州、温州、丽江、大理、厦门、三亚，包括一些小城市的调研数据来看，房租一般占到营业额五分之一到六分之一。

2、装修：硬装与软装

硬装：硬装部分是在日常经营或是前期筹备中最容易超支的一部分，因为在利用一幢房屋去做个性化住宿经营时，通常需要対房屋进行一系列的改造装修，在这过程中会遇到很多前期没有预料到的临时性的问题。此外在装修时，对于房子的硬件设施要考虑其使用年限，现在有很多的同行都会走到一个误区：装修的房子只使用两到三年，然后就要进行大的改造装修。这在成本支出上是一个非常大的忌讳，会造成极大的浪费。

软装：很多人在做个性化住宿的时候都会在软装部分进行旧物改造、旧物利用，但是建议大家不要单从自己的个人喜好上去考虑，而是要更多地从消费者心理、消费者习惯上去考虑。

装修是一笔非常大的投入，因此建议在成本计算时把装修费用总数均摊到经营期内去做几年的均摊。

3、人工成本

也会有人提出来这样的问题：我的店没有雇请外人，所有的事务都是由我自己和家人进行打理，这样的话我的人工成本是否等于零。

实际上这和房租是一个道理，全家人都投入到这样一个经营里以后，人的价值也应该有所体现，而不是自家人去做这么一件事的时候就可以不去算人工成本，不算工资和奖金，仅仅只是依靠一个营业利润来获得生活费用。

4、日常损耗

日常损耗分为几个小部分，比如洗发水、沐浴露，甚至部分客栈民宿会提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，还有我们平常的布草送洗，这些都是经营中的日常损耗。这些日常损耗并不能完全等于日常支出，因为日常支出还包活食宿之类的其他成本。

5、维修费用

这一部分包括电器、家具的维修费用，易于理解就不再赘言。

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个性化住宿的成本预算

一般而言个性化住宿经营成本的预算应该注意以下几点：

1、建议把所有成本按照均摊的方式，摊到每一个客房、每一个营业日上，就能了解每一间客房、每一天的运营成本是多少，在制定价格时就可以有一个最基础的保障，知道一间房、一个晩上卖多少钱能保本不亏。

我一直在强调的一点是：高的入住率并不等于有高的利润。因为如果你连每一间客房、每一天的经营成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因为定价低于成本，你就是亏的，而且卖的越多亏得越多。

2、在进行成本预算的时候，要去估算好装修回收期。一般来说，装修的回收期定在3-5年之间比较合理，在此情况下，装修投入的这费用不管是按利率计算，还是按照其他项目的投资対比来看，都较为合理。如果回收期超过5年，基本上就没有什么利润或者是收益可言了。

3、进行成本预算时应该选用一些能够持续长久使用的物品，尽可能地去选择一些被回收的时候还能够保值的物品来进行装修和装饰。现在很多客栈民宿或是短租公寓，在装修选材时并没有考虑到选材的耐用性，这样対自已以后的经营支出会有很大影响。既要注重保值，又要注重耐用性。

4、很多人在做成本核算的时候并没有把房租的递增算进去，建议大家在做核算的时候要把所有租期内的房租平均计算，这样得出的成本才是有效的。

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如何通过成本预算制定价格体系？

公式：

客房数量·客房的最低单价·全年280天（根据数据出来的结论是每年我们都是至少有90天左右是保证能够满房，而且这个满房的价格还不是太低，所以我们真正需要担心的或者是把入住率支撑起来的时间是280天左右）·0.7（入住率的一个统计）=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+转让费回收的每年平摊+装修费用回收的每年均摊

正常情况下，通过公式得出来的两边的得数差额应约等于10万左右。这个公式实际上已经把成本最大化、利润最小化了，因为很多人都是由于前期预期太高，导致后期经营得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一个点上，这样到后面回收的时候才会充满惊喜。

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如何控制单体单店的经营成本？

1、建议大家在筹备之前，做一个超出预算10%-20%的成本预算表，清楚自已要花的钱大多数都在哪里。然后把成本预算表里超过一万块钱以上的项目单独列出来，去做成本的独立核算。

2、在筹备期间，如果成本预算已经定稿，或装修的样板图、效果图已经出来，主题定位、客群定位都已确定之后，只要是涉及十平方或者两个房间以上的区域改造项目，尽可能地只在这些项目上做减少而不是增加。因为客人対房间的要求并没有我们想象的那么多。

3、不必把一个区块的装修一次性做到位，这样投入成本会很高。一些可有可无的装饰品或物品可以在双十一双十二或打折促销的时候去采购添加，能够节省资金。

4、现在很多同行会走入一个误区或怪圈：一家店两到三年以后就放弃原有装修，全盘重新进行大装，其实这样很伤元气。一家店在经营过程中都会发生同地区同行业之间的对比，但我们一再坚持的是，人无我有，人有我未必要有。客人选择个性化住宿产品的时候就确定了这一点，他要的东西并非酒店的单纯硬件奢华体验能够提供的，而是我们能够提供的。此外，两到三年的一个大的全装修，相当于把刚刚收回的资金又再投入到店里，相当于这两到三年是在打白工。

我们去经营客栈民宿，更多的是为了我们自己的生活有所不同。大家可以设想一下，如果每一个人都在想方设法地在两到三年去做房屋的装修翻新，同行看到了以后也会有同样的举动和想法，这样在民宿的聚集地全年到尾就都在装修，带来的结果就是市场环境和自然环境的恶劣，在这样的情况下，就难以为客人提供较高的体验度，难以获取较高的满意度，生意自然也就差了。其实东西可以旧不可以脏，并不是所有配置都豪华得焕然一新就可以做满足客人的心理需要，消费者想要的是回归的概念，而不是单纯奢华的概念。

5、单店单体的经营成本逐年递增，建议大家在每年的维修费用上也做一个比较准确的估算。其实单店单体的经营成本是很难去降低的，而在经营之外，很多时候单体店的经营成