西安高新区科技路城市综合体项目定位报告

高新区目前市场供应状况
高新区经过16年的发展，已经从原 来规划的10余平方公里扩大到目前 的52平方公里，本项目周边以开发 成熟，先目前高新区供应量主要在
2期 1期
高新区南部
3期 目前市场主要供应区域
本项目所在区域土地资源稀缺，供应量少
高新区住宅市场去化情况
2006年西高新普通住宅各面积段销售面积 分布图
科技路项目整体发展定位
合富辉煌房地产（陕西） 2007年12月8日
项目整体发展策划工作计划
第一阶段
市场调研关键参数研究及 项目初步定位
市场关键参数研究 地块价值 各类物业发展分析 项目物业组合方式研讨 项目初步规划要素
第二阶段
项目规划设计建议
规划的相关经济技术指标 外部规划设计建议 内部规划设计建议 功能区规划设计建议 商业布局及面积确定 商业业态布局建议
居住区域
城东 西高新 25.8% 6.6%
工作区域
城南 40.9% 城内 18.7% 城北 2.2% 城西 5.8%
在高新及南郊居住 的人群占到了66.7% 市场购房人群大多数会选择离 自己工作区域近的地方购房
南郊、高新生活及工作的人群是客群重点
中小户型户型关键点
高新水晶岛已售户型比例
0% 2% 0% 19% 5% 1% 0% 6%
光华路 以低档餐饮为主
爱家超市 约8000平米
科技路 以中偏档餐饮为主
随着高新区的发展，高新区商业逐步成熟，前景看好
酒店价值
高新区酒店物业稀缺商务客群云集
写字间价值
项目靠近商务核心区，商务写字间饱和
客户吸纳价值
新开发区，属移民区 西安CBD，白领聚集
具备较强的区域客群辐射能力
项目价值分析结论
50平米以下 50－70 70－90 90－110 110－130 130－144 144－180 180—220 220—260 260平米以上
枫林绿洲已售户型比例
3% 3% 3% 0% % 4% 2 6% 50平米以下 50－70 70－90 90－110 110－130 130－144 144－180 180—220 220—260 260平米以上
商业价值 写字楼价值 酒店价值
客群吸纳价值
□西安房地产市场开发投资收支良好
•
•
近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个 平稳增长期
相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体 上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．
300 252.3 250 200 150 100 67.9 50 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 45.6 23.8 29.1
2749
2836
2975
3098
01年
02年
03年
04年
05年
百度文库
06年 07上半年
0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
□西安市地产板块布局
城北板块
整体区域形象差，楼盘相对集中，中档 楼盘为主，城北及外来客户为主
城西板块
中档楼盘为主，吸引区域 客户及西高新中端客户
2、给出下阶段策划原则
4、针对点式建筑的销售抗性作专题
研究
第二部分：发展策划基准点
发展策划基准点
基点一：投入土地款后，开发商不再投入资金 基点二：整体项目利润的2/3可以转化为持有物业，1/3利润以
现金形式出现
基点三：不持有商业物业
第三部分：项目价值分析
项目的价值点
地段价值
景观价值 项目价值
成交均价：3230元/m2
城东板块 城内
可用地少，主要发展 商务商业 成交价格：4270元/m2 老工业区形象，有大量企事业 单位聚集；楼盘不多，中档为 主，本区域客户为主 成交均价： 3150元/m2
价格区间：3940元/m2
曲江板块 高新板块
中高档楼盘为主，整体销售 情况好，吸引全市客户 成交价格：4090元/m2
周边楼盘去化情况
50平米以下 已售户型数量 销售比例 312 62.9% 50-70 207 40.12% 70-90 343 71.91% 90-110 964 59.88% 110-130 567 72.88% 130-144 422 56.8% 144-180 299 66% 180-220 46 29.49% 220-260 3 42.86% 260平米以上 14 58.33%
市场 研究
项目 界定
项目价值 挖掘
物业组合 探讨
项目初 步定位
项目规 划建议
项目发 展定位
选择适合企业发展 的物业组合形态
规模相关经济技术指标
资源挖掘
机会分析 案例研究
第一阶段重点解决 第二阶段重点解决 第三阶段重点解决
模式借鉴
初 步 定 位
形象定位
价格定位 客户定位 产品定位
市场现状
外部规划设计建议 内部规划设计建议 功能区规划设计建议 商业布局及面积确定 商业业态布局建议
在这里适合的业态涵盖了目前房地产市场的所有
哪种业态适合项目的发展呢? 我们必须了解高新房地产市场的关键点
第四部分：市场关键点
发展住宅的关键点 发展商业的关键点
市场关键点
发展写字楼的关键点
发展酒店的关键点
市场关键点
住宅 商业 写字楼 酒店 供求关系
占位
高新区住宅供求关键点
800 700 600 500 400 300 200 1.20
4% 2% 1% 5% 4% 6% 17% 50以下 50－70 70－90 90－110 110－130 130－144 144－180 180—220 220—260 260以上
2006年西高新普通住宅成交户型比例图
1.7% 14.4% 1.6% 9.4% 1.4% 2.6% 22.8% 1室0厅 1室1厅 1室2厅 2室1厅 2室2厅 3室2厅 4室2厅 独立开间 38.0% 其他户型
项目资源
客户喜好
报告构架
第一部分｜工作阶段回顾
第二部分｜发展策划基准 第三部分｜项目价值分析
第四部分｜市场关键点
第五部分｜整体开发策略 第六部分｜整体发展定位 第七部分｜建筑规划建议 第八部分｜收益测算
第九部分｜方案比较
第一部分：工作阶段回顾
工作阶段回顾
11月5日 11月23日 12月5日
提交：市场调研报告
提报: 第二阶段发展策划 报告
提报： 项目整体发展策划 报告
提报：第一阶段发展
策划报告
主要成果： 1、认可市场研究
主要成果： 1、认可项目主题定位 2、提出经济测算依据设计院方案设 计的指标进一步深化 3、提出针对精装修产品作专题研究
主要内容：依据项目 规划以及前两次提报 的结论性成果，进行 项目整体发展策划
新西蓝 本项目
中海华庭
唐南香榭
世纪金花
米罗兰山
金桥国际广场 易初莲花
都市印象
香格里拉
中高端项目聚集地，居住价值凸显
商业价值
唐延路，中间为95米宽绿化带
枫韵蓝湾 2万平米超市 （在建）
二环路
本项目
高新路 以餐饮、娱乐为主 高档百货 世纪金花、金鹰百货
休闲、餐饮、娱 乐一条街
易初莲花超市 约1.6万平米
西安普通住宅价格一路上扬
西安市普通住宅价格走势图
西安2000-2006年商品房销售情况
800
3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000
3540 3258
700 600 500 400 300 200 100
销售面积（万㎡） 销售金额（亿元）
2682
商品房投资（亿元） 销售金额（亿元）
172.0 124.4
186.2
106.9 82.9 61.4 37.4 79.3 84.2
□西安市房地产持续稳定发展
西安市商品房投资情况良好，竣工面积 稳步提升。 随着人均收入的提高，西安房屋销售逐 年稳步提升。
西安2000-2006年商品房供应情况
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 商品房投资（亿元） 商品房竣工（万㎡）
橡树•街区已售户型比例
50平米以下 50－70 70－90 90－110 110－130 130－144 144－180 180—220 220—260 260平米以上
260平米以上 14 58.33%
中小户型市场存在较强的刚性需求
客群关键点
工作区域
300
外地 1.2% 西高新 20.2% 城东 7.9%
在高新及南郊工作
城南 38.6%
200
居住区域 城东 城南
城内 20.5% 城北 4.4%
的人群占到了58.8%
100
城西 城北 城内
城西 7.1%
0
西高新 城东 城南 城西 城北 城内 西高新 外地
第三阶段
项目整体发展定位
项目整体开发策略 项目整体发展定位
11月5日提交第一阶段报告
双方沟通探讨，选择适合 企业发展的物业组合形态
11月23日提交第二阶段报告 期间双方密切沟通交流
12月8日提交第三阶段报告 期间双方密切沟通交流
项目整体工作思路
西安宏观经济背景 西安城市规划背景研究 项目区域发展研究 区域房地产市场分析 项目整体开发策略 项目整体发展定位
0.60
329 287
0.40
600000 400000
100 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 0.00
0.20
200000 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
供应量稳步上升
去化量明显加快
供应量、去化量较高是高新区的地产现状
1.07 0.91 0.74
1.07 600 0.87 525
1.12
西高新2000-2006年住宅销售面积
1600000 1400000
684 681
1.00
1.00 537
0.80
488
1200000 1000000 800000
商品房竣工（万㎡） 销售面积（万㎡） 供求比
245 188 112 151 206 228
以上数样是我司对紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西蓝二期、高新枫林华府五个楼盘销售数据采集构成．
中小户型供求关键点
50平米以下 所有户型数量 所占比例 496 9.4% 50-70 516 9.8% 70-90 477 9.1% 90-110 1610 30.61% 110-130 778 14.79% 130-144 743 14.13% 144-180 453 8.6% 180-220 156 3% 220-260 7 0.13% 260平米以上 24 0.46%
项目地块属性
本项目
住宅片区
商务片区 创业基地 创意 产业
科技路商业带
地产高地中黄金三角的核心点
地段价值
西安市中高档居住社区的集中地
西安市现代化商务办公的代表地
副城市级商业中心正在形成
具备区域型中心 的发展潜力
景观价值
高尔夫
城市公园
本项目
最具景观价值 的地段之一
居住价值
紫薇臻品
枫林华府
21%
8.0%
21%
19%
2006年高新区住宅销售，90-144平方米户型成交套数占到总量的54%；在成交 的户型中，3室2厅的成交比例最大，其次是2室2厅的户型。
周边住宅市场供应及去化情况
我们提出此配比的依据主要从市场供给量和去化量分析，以及客户需求分析得出
周边楼盘供应情况
50平米以下 所有户型数量 所占比例 496 9.4% 50-70 516 9.8% 70-90 477 9.1% 90-110 1610 30.61% 110-130 778 14.79% 130-144 743 14.13% 144-180 453 8.6% 180-220 156 3% 220-260 7 0.13% 260平米以上 24 0.46%
城南板块
形象、配套好，高端物业集中
形象、人文底蕴好，高端物 业集中 成交均价： 4740元/m2
成交均价： 4190元/m2(含曲江)
以上数据为2007年9月份成交数据
西高新、曲江形成高地；东部和北部房地产将逐渐升温
通往二环
项目地块周边情况
世纪金花
城市公园
本项目
高尔夫
商务区
软件园
唐延路 香格里拉
50平米以下 已售户型数量 销售比例 312 62.9%
50-70 207 40.12%
70-90 343 71.91%
90-110 964 59.88%
110-130 567 72.88%
130-144 422 56.8%
144-180 299 66%
180-220 46 29.49%
220-260 3 42.86%
地段价值 景观价值 居住价值 具备区域型中心的发展潜力 最具景观价值的地段之一 中高端项目聚集地，居住价值凸显 随着高新区的发展，高新区商业逐步成熟，前 景看好
商业价值
酒店价值
写字间价值 客户吸纳价值
高新区酒店物业稀缺商务客群云集
项目靠近商务核心区，商务写字间饱和
具备较强的区域客群辐射能力
我们可以看出