经济热点分析大赛一稿

从日本房地产泡沫看中国

团队成员：陈述群颜永茂付培

时间：2011年11月23日

一：概要

住房问题是重要的民生问题，也是重要的经济问题。建立健全住房保障制度，解决好中低收入家庭住房困难问题，是政府公共服务的一项重要的职责。改革开发30年来，房价几乎保持着持续快速上涨的态势，自2008年金融危机以来，导致了国内外经济形势的巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的“价跌量减”的现象。许多媒体报道，中国的房地产和经济发展情形非常类似于1985--1990年的日本，日本最后爆发的泡沫危机是否在中国重演？中国房地产的未来趋势将是怎样？

二：中国房地产现状

1990年以后，我国开始从计划经济体制向市场经济体制转轨，城镇土地使用权开始了从无偿划拨转变为有偿，有期限的使用，房地产成为商品，逐步向社会化，市场化，产业化发展。

1997年后为扩大内需，拉动国民经济增长，国家提出将住房建设作为国民经济新的增长点和居民的消费热点，并将住房分配制度由福利性分配转为货币性分配，大力推进住宅产业现代化，房地产行业的关联高，带动性强的特点充分发挥得淋漓尽致，这个阶段，房地产市场对于中国经济的增长也是有目共睹的。

然而好景不长，自08年金融危机影响，国内外经济形势发生巨变，中国房地产市场也不例外，首当其冲的是沿海发达地区，上海，北京等地房价接连跳水，截止到目前10月，大量人士预测房地产市场拐点出现，大量的潜在需求者持观望态度，已经购

买的居民怨声载道，眼睁睁的看着自己的资产缩水，退房现象越来越多.....这个冬天对于房地产开发商来说有点冷。

三：房地产市场泡沫

房地产是指土地，建筑物两部分，因此房价主要由土地开发费用（土地使用权出让金，配套基础设施配套费，征地拆迁费），建设成本，税金，利润，其他费用等构成。其中地方政府收入（土地出让金）占到了20%左右。

2011年10月份数据显示，中国北京房价已经和美国纽约的房价持平，但二者是有本质的区别，在中国买房，只是拥有了使用权，没有所有权，但是，在美国，即包含了使用权，也包含了所有权。法律规定：土地归国家所有，企事业单位或个人必须通过申请土地转让方式拥有使用权，居住类使用期限为70年，逾期国家无偿收回，包括土地上的建筑物。

目前中国房地产市场行情和1985--1990年的日本非常相似，有以下几点：一时两者均受本币升值影响，对外出口受到严重打击，出现经济衰退现象；二是两者之前均出现过房地产价格快速增长，日本1988--1991年持续四年增长，中国2009年房价上涨快速，部分地区一年完成80%的涨幅。之后日本经历了大萧条，到目前为止，也没有恢复过来。

中国会不会步日本后尘，将是一个值得探讨问题。

三：原因分析

中国房价如此之高，中低收入阶层可能拼一辈子，也就是一

套房子，成为不折不扣的房奴，以下我们从几点分析：地方政府：中央政府和地方政府关于税收方面分三个部分，一个是中央政府独得，一个是地方政府独得，还有一个是中央和地方政府共同享有。像稳定性高，易征收的税收都被中央政府独得，剩下难征的，不稳定的留给地方政府。地方政府收入何来？地方政府靠出让土地，得到了保证，出售一套房产，地方政府50%--60%的利润，这些收入用于地方政府日常开支和基础设施建设投资。

房地产开发商：在中国目前房地产行业，已经存在区域性的垄断市场。与其他垄断市场不一样，房地产垄断有其一定的特殊性。在一般的寡头垄断市场行业中，政府在赋予企业经营特许权的同时，都会对其产品销售进行一定的价格管制，唯独在房地产行业，房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让渡给开发商，造成了开发商在获得特许权的同时却缺少不受价格管制这一特殊现象。

同时，几大房地产商又采取不正当的销售手段（如发布虚假信息，捂盘惜售），哄抬价格，赚取超额利润，房地产行业利润最低也在50%以上，基本上都是在100%以上。至此，房地产市场也早就不少亿万富翁，在中国富豪排行榜上占据半壁江山。

消费者：一方面由于信息的不对称性，绝大多数消费者又不是房地产业内人士，专业知识匮乏，这些导致消费者在交易过程中处于不利地位，讨价还价的能力低，基本上房地产商开什么价

就是什么价。另一方面国内投资市场还有待完善，没有很好的投资理财产品，但是投资房地产在之前基本上是稳赚不赔的，这导致了需求大幅度提高。

四:房地产市场趋势分析

现在，政府处于两难的境地，一方面，房地产收入刺激了经济增长，又使地方政府拥有大量的资金可以做基础设施建设投资，另一方面，房地产泡沫又必须得遏制。现阶段，中央出台了大量的信贷、税收，土地等一系列房地产调控政策，直接掐断了房地产资金链。政府所做的意图就是遏制房地产泡沫的同时，实现房地产市场的软着陆。

资金链的断裂，直接使一些中小房地产商危在旦夕，寻找资金来源，成为房地产开发商的首要任务。例如：一些房地产开发商另外注册不同行业的贸易公司，通过寻找进出口公司进口某种容易套现的产品，在当地进出口企业开设信用证套现，这无疑是将风险转嫁给了后者。时间长了，还融不到资，这时候问题就出现了，到目前为止，已经有不少中小房地产开发商申报破产，被并购。房地产未来有可能形成几大房地产开发商垄断的局面，想万科，保利，soho等。

资产证券化最早是美国提出并实施的，首先应用的就是房地产行业，利用房地产流动性差的特点，将其打包转让，实现风险的转移，大大增加的资金的流动性，给各个方面都带来了好处。虽然08年美国次贷危机，源于房地产的CDS(信用违约互换)，

但是这种创新本身没有什么问题，而是在运行中忽视了风险问题。我国房地产业的发展依赖于房地产金融的支持，金融创新对于房地产市场的进一步发展至关重要，只要我们加强法律监管体系，完善投融资审核制度，让金融创新给我们带来更多的利益。