深圳中原房地产投资分析

3.2 公共配套设施建设费
3.3 基础设施建设费
4 管理费用
5 销售费用
6 财务费用
7 其它费用
8 不可预见费
9 开发期税费
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★经营收入与税金估算表
序号
项目
1 经营收入 2 经营成本 3 期间费用 4 经营税金及附加
营业税 城市建设维护税
教育费附加
5 经营利润
6 应纳税所得额
7 企业所得税
pt (CI-CO)t(1+iC) -t =0
t=0 Pt ---动态回收期
动态回收期=[累计折现值开始出现正值的期数-1]+[上 期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值]
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4 实例分析
<步骤> 1、项目基础数据估算 2、编制经济收益分析基本报表 3、计算和分析经济收益指标 4、提出经济收益分析结论
开发建设 投资估算表
销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表 自营收入与经营税金及附加估算表
经营成本 估算表
项目总投资 估算表
投资计划与资金筹措表 借款及还本付息表
现金流量表
经济收益分析
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★项目总投资估算表
序号
项目
1 土地费用
2 前期工程费
房屋开发费
3
3.1 建筑工程费
8 税后利润
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根据整个项目投资及产出估算，汇总该项目的现金流
量，从而对项目的经营状况进行评估。
★全部投资现金流量
序号
项目表名称
第1期 第2期 …… 第期N
Baidu Nhomakorabea
1 现金流入
1.1 销售收入
1.2 租金收入
1.3 自营收入
1.4 其他收入
1.5 回收固定资产余值
1.6 回收经营资金
1.7 净转售收入 2 现金流出 2.1 开发产品投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.6 经营税金及附加 2.7 土地增值税 2.8 所得税
Ic ---基准收益率 利用净现值评价项目时，
若NPV>0时，表示项目方案超过基准收益率所预定的投资收益水平；
若NPV=0时，表示项目方案等于基准收益率所预定的投资收益水平；
若NPV<0时，表示项目方案达不到基准收益率所预定的投资收益水平。
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2、内部收益率 IRR 内部收益率为房地产开发项目在计算期内各期现金流量的 净现值得累计等于零时的折现率。
RPC——成本率润率 GDV——项目总开发价值 TDC——项目总开发成本 DP ——开发商利润
2、投资利润率 投资利润率 =
利润总额 项目总投×资10额0%
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3、资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内的利润总额与资本金的比率。
资本金利润率 =
年利润总额 资×本1金00%
4、静态投资回收期P′b 静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿 全部投资所需的时间。
房地产投资项目
房经地济产效策益划分流析程之
经济收益分析篇
2005.10.10
2005年测试版
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1 经济收益分析与营销策划
100% 80% 60% 40% 20%
资金投入
开发利润
100% 80% 60%
40%
销售计划
20%
0%
ⅠⅡ
Ⅲ
ⅣⅠ
Ⅱ
ⅢⅣ
ⅠⅡ
Ⅲ
0%
Ⅳ
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土地费用估算表 前期工程费用估算表 房屋开发费用估算表 管理费用 销售费用 财务费用 其他费用 不可预见费用 开发期税费
P′b =[累计净现金量出现正值期数-1]+
上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量
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2、动态指标
1、净现值NPV
净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按 基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。
NPV=
n (CI-CO)t(1+ic) -t
t=0
NPV---净现值 n ---项目计算期
净现值(NPV)
FIRR=i1 +
NPV1× (i2-i1) ∣NPV1∣+∣NPV2∣
NPV
1
0
i1 NPV
2
IRR
i2
折现率（i）
净现值和折现率的关系图
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3、动态回收期
动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时 间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始 投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收 终止时间。
3 净现金流量
累计净现金流量
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3 经济收益分析方法及相应指标
静态指标 成本利润率
投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P′b
动态指标 财务内部收益率FIRR
财务净现值FNPV 动态投资回收期Pb
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1、静态指标
1、成本利润率
GDV – TDC
DP
RPC =
TDC ×100% = TDC ×100%
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