房地产开发项目前期策划的案例分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析
报告
篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、
动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发
布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。

实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。

一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。

另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款
利率低，则每月还款
额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。

4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。

参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：
12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米
已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：21000*2.5=52500M2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：
52500M2*95%=49875M2
可建12层小高层住宅幢数为：
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积：
4*12450=49800M2
每户平均建筑面积为103.75 M2，则
住户数为：49800/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2
便民商店建筑面积：2700*35%=945M2
其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

停车位：
小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。

独立式地下停车库：
每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。

地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为：
136*35=4760M2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。

在估算时均采用上限值。

住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量：945*120=113.4千瓦
其他配套设施用电量：675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦
用电量小计：2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。

拟设10KV容量为800KVA变电所4座。

取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

网球场：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。

标准网球场规格：36.58M*18.29M。

网球场占地面积：669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2
配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2
建筑物占地面积：6270M2
(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)
建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%
绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。

小区绿化总面积：21000*35%=7350M2
网球场占地面积：36.58*18.29=669M2
地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2 居民室外活动(本文来自： 小草范文网:房地产开发项目前期策划的案例,分析报告)场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2 小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2 小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：7-10升/M2·日；公建配套设施：6-10升/M2·日；绿化：1.5升-2升/M2·日。

排污指标：
住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套设施：5.4-9升/M2·日。

人工煤气用量指标：
住宅：4.4M2/户·日；公建配套设施：0.08M3/M2·日。

电话容量指标：
住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2
小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3 小区日最高污水排放量为：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3
人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3
电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
建筑物占地面积：6270平方米
绿化占地面积：7350平方米
网球场占地面积：669平方米
地面停车位占地面积：300平方米
小区道占地面积：4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米
总建筑面积：57260平方米
住宅商品房建筑面积：49800平方米
公建配套设施建筑面积：2700平方米
幼儿园、托儿所面积：1080平方米
便民商店面积：945平方米
其他配套设施面积：675平方米
独立式地下停车库建筑面积：4760平方米
规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）
建筑覆盖率：29.9%
绿化率：35%
小区道路占有率：20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%
住宅小区总用电量：3105千瓦
住宅小区最高日用水量：544立方米
住宅小区最高日污水排放量：497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米
住宅小区电话容量：774门
总户数： 480户
篇二：房地产项目前期策划及可行性分析报告
房地产项目前期策划及可行性分析报告
目录
前
言 ................................................ ................................................... (5)
第一篇*市宏观环境 ................................................ . (6)
一、*城市概况 ................................................ .. (7)
1、城市基本情况................................................. .. (7)
2、*市区概况................................................. .. (9)
3、城市人口及居住状况................................................. . (10)
二、*市经济发展状况 ................................................
(13)
1、近5年国民经济发展分析................................................. (13)
2、人均收支指标变化分析................................................. .. (18)
三、*城市规划建设状况 ................................................ .. (20)
1、城市建设现状................................................. . (20)
2、城市规划发展方向................................................. (22)
第二篇*房地产市场状况 ................................................ .. (25)
一、*房地产市场总体情
况 ................................................ (26)
1、*房地产发展总述................................................. . (26)
2、近五年*市房地产发展情况................................................. .. (29)
3、宏观政策影响分析................................................. (33)
二、区域房地产市场状况 ................................................ . (36)
1、*市主要楼盘分布图................................................. .. (36)
2、区域市场特征及代表楼盘分析................................................. .. (37)
三、*房地产市场发展预测 ................................................ (44)
第三篇客户群消费需求调查与深度访谈 ................................................ . (49)
一、客户群消费需求调查分析 ................................................ (50)
1、入户调查量化统计报告说明................................................. . (50)
2、问卷重点数据提炼................................................. (51)
3、当面访问结果统计分析................................................. .. (95)
4、消费需求调查总结.................................................
(102)
二、深度访谈调查 ................................................ ............................................. 103 第四篇项目地块分析与发展建议 ................................................ (107)
一、项目地块分析 ................................................ (108)
1、项目地块条件................................................. (108)
2、本案未来竞争环境分析................................................. . (110)
3、项目SWOT分析................................................. .. (114)
4、项目价值分
析................................................. (116)
二、项目综合发展建议 ................................................ .. (117)
1、项目物业发展建议................................................. .. (117)
2、项目发展建议................................................. .......................................... 119 第五篇项目定位与产品开发策划 ................................................ (133)
一、项目定位 ................................................ . (134)
1、目标市场定位.................................................
(134)
2、产品定位................................................. . (136)
3、项目形象定位................................................. (136)
4、项目营销主题................................................. (137)
二、项目产品开发策划 ................................................ .. (139)
1、项目总体规划建议................................................. .. (139)
2、建筑设计建议................................................. (141)
3、户型规划设计建
议................................................. .. (142)
4、小区景观规划建议................................................. .. (145)
5、大堂及会所建议................................................. . (147)
6、配套设施建议................................................. (149)
7、物业管理................................................. . (151)
第六篇项目可行性研究分析 ................................................ . (152)
一、项目经济效益分析 ................................................ .. (153)
1、按1000万元土地成本测算................................................. . (153)
2、按3000万元土地成本测算................................................. . (154)
二、项目盈亏平衡分析 ................................................ .. (156)
三、项目敏感性分析 ................................................ . (157)
四、项目综合评价 ................................................ (158)
前言
受某房地产公司的委托，我司对*房地产市场进行全面细致调研分析。

调查的内容主要包括*房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对*市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对某房地产公司待开发项目进行深入
分析和前期策划。

本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。

通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。

本报告为我司提供的初步方案。

对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。

篇三：第二章房地产项目前期策划
第二章房地产项目前期策划
第一节房地产项目构思
1、简述项目构思的概念？
答：项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。

在通常情况下，项目起因有如下几点：
（1）项目上层系统通过市场研究发现投资机会和投资领域。

（2）为了实现上层系统的发展战略。

（3）上层系统运行过程中存在一定困难问题。

2、简述房地产构思的特征？
答：房地产项目构思具有以下特征：
（一）地域性。

（1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。

（2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。

（3）要考虑房地产开发项目的区位情况。

（二）前瞻性。

（1）在项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。

（2）在投资分析和决策阶段，要预知未来开发的成本，售价和资金流量的走向。

（3）在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计和建筑立面等方面预测未来的发展趋势。

（4）在营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装和广告发布等方面奠定基础。

（三）市场性
房地产项目构思要适应市场需求，主要表现在以下几个方面。

（1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——消费者需要什么房子，就建造什么房子。

（2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路和定位方式也要变。

（3）房地产项目构思要在现有市场的基础上创造市场。

（四）创新性。

房地产项目构思要追求新意、独创。

（五）可操作性。

房地产项目构思的可操作性特征要求项目具备以下几个条件。

（1）在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性。

（2）在具体的实施上有可操作的方法。

（3）构思方案要易于操作、容易实施。

（六）多样性。

3、简述房地产项目构思的环境影响？
答：一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。

（一）宏观环境因素的影响。

宏观环境因素的影响表现在以下四个方面：
（1）政治、法律环境的影响。

（2）经济环境的影响。

（3）社会就环境的影响。

（4）技术环境的影响。

（二）微观环境因素的影响。

微观环境的影响表现在以下五个方面：
（1）地区经济发展的水平。

（2）产业结构变化的影响。

（3）地区发展战略。

（4）人口因素。

（5）环境因素。

4、简述房地产项目的构思的创新？
答：房地产市场竞争的实质是创新的竞争。

房地产项目构思的创新主要表现在以下几个方面：
（1）房地产项目目标设计理念的创新。

（2）房地产项目的空间创新。

（3）经营策略的创新。

第二节房地产项目市场调查
1、简述房地产市场调查的概念和作用？
答：房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业进行科学决策提供正确依据的一种活动方式。

市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有以下几点：
（1）市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉。

（2）市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段。

（3）市场调查房地产项目构思和策划人应付竞争、把握房地产市场供应关系的主要方法。

（4）市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定
位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础。

2、简述房地产市场调查的内容？
答：房地产市场的调查内容包括：
（一）宏观环境
宏观环境主要调查内容有以下几点：
（1）政治、法律。

包括国家政策、法律法规的健全、完善程度及国家政局的稳定程度等。

（2）经济、科技。

主要掌握国家经济发展趋势、科学科技的发展与应用状况等。

（3）文化、风俗等。

（二）中观环境
中观环境主要调查的内容与以下几点：
（1）城市发展规划。

（2）城市房地产企业情况。

（3）城市房地产的供需状况。

（4）专业机构与中介机构情况。

（三）微观环境
微观环境主要调查的内容有以下几点：（1）竞争对手的情况调查。

（2）消费者需求状况。