泉州市地方税务局关于加强物业管理行业税收征收管理的通知

泉州市地方税务局关于
加强物业管理行业税收征收管理的通知
各县（市、区）地方税务局、市地方税务局各直属单位：为了规范我市物业管理行业的税收征收管理，进一步加强税源监控、公平税负，减少税源流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，在对我市物业管理行业经营情况进行广泛调查研究的基础上，现就物业管理行业有关税收管征问题通知如下：
一、适用对象
提供以下服务的物业管理企业（包括各类从事物业管理的公司和企、事业单位，以下简称企业）：
（一）提供常规性公共服务。

主要服务内容包括房屋管理、房屋装修管理、物业共用设施设备管理、环境清洁卫生管理、绿化管理、安全管理、文化娱乐、其它为保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境而提供服务。

（二）提供针对性专项服务。

主要服务内容包括提供代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修、高层楼宇的电梯管
理、外墙清洗等服务；其它一定比例住、用户固定需要的服务。

（三）提供委托性特约服务。

主要服务内容包括代订代送牛奶、书报；送病人就医、喂药、医疗看护；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代接代送儿童入托、入园及上、下学等；代购、代送车、船、机票与物品；代洗车辆；代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。

（四）提供经营性服务。

主要服务内容包括利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场；开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；提供社会性管理与服务；其他多种经营服务项目。

二、征收方式管理
（一）对账证健全，能够真实、准确核算收入、成本、费用的企业，采用查账征收方式。

（二）对账证基本健全，能准确核算企业各项收入，但难以准确核算成本、费用的企业，实行定期定率征收。

采取定期定率征收的企业，所得税最低应税所得率为10%。

主管
税务机关应积极引导纳税人建账建证，督促纳税人完善财务管理制度，逐步规范管理。

（三）对账证不健全，无法真实、准确核算收入、成本、费用或未能按规定如实申报收入的企业，主管税务机关有权根据企业所承接的物业管理区域的规模、坐落地段、平均入住率、提供服务收费项目和收费标准、企业资质等级、从业人员数量、经营费用、利润水平等情况测算月最低营业额，并根据纳税人实际经营情况区别核定。

如果是承接多个物业管理区域的，应逐一核定后汇总累计。

采用其它合理方式核定的月营业额不得低于月最低营业额。

1.月最低营业额=月最低成本费用*（1+成本利润率）÷（1-适用税率）
月最低成本费用=日常管理费+月人员工资+设备运行费+其它经营费用
2.指标说明：（1）日常管理费主要包括办公费、固定资产折旧费及修理费、水电费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它物业维修、更新费用；（2）月人员工资主要包括物业管理、服务和保安等人员工资、奖金及职工福利费，月人员工资比照当年当地平均工资水平计算；（3）设备运行费主要包括公共设施、设备日常运行、维修及保养费；（4）成本利润率：10%。

3.月最低营业额应报各县级局审批，以便在管辖范围内进行平衡。

三、营业税计税营业额和适用税目的确定
（一）企业以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气费以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为计税营业额。

企业已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，在计征营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。

（二）企业为客户提供服务时收取的物业管理服务费等一切收费，原则上按照“服务业-其他服务业”税目全额计征营业税；对物业管理企业收取具有代收代付性质的收入按照收取收支差额对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税，对其从事物业管理服务取得的手续费收入按照服务业税目５％税率计算征收营业税。

（三）企业为某些单位（下称收费单位）向客户代收代付的费用，如代收代付水电费、有线电视费、电表安装费、水电储蓄存卡、防盗对讲系统费、房租等，若是收费单位直接按实向各客户结算并开具正式发票给客户，仅由企业代收代付的，可不并入营业额征收营业税。

（四）企业收取的具有代收代付性质的收入必须单独核算，单独计税，其用于抵扣营业额的代付费用支出必须取得合法、有效凭证并按季度报送主管税务机关核验，纳税人不
得虚扣或多扣。

企业取得除物业管理费以外的收入，应按照收入性质的不同分别核算，分别按其适用的税目计算纳税。

不能分别核算的，将从高计算纳税。

（五）企业收取的代管基金和其他营业收入的征税问题依照闽地税政一〔1998〕54号文和国税发[2004]69号文执行。

四、具体征管规定
（一）开展专项清理
1.开展专项清理时间：2006年下半年，具体时间由各县级局安排，以后每年应定期或不定期开展专项清理工作。

2.开展专项清理方法：由主管税务机关按照属地原则，对片区实行地毯式清理。

3.各县级局应于2006年11月30日前报送2006年度物业管理行业开展专项清理工作总结。

（二）发票管理
企业必须按《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定向主管地税机关申请领购发票；企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的发票，不得以收款收据、自制凭证或其他非法凭证替代，不得混淆使用发票，将高税率的经营项目套用低税率的税目开具发票，在开具发票时均应在“项目栏”填写业务的具体内容。

对未按规定开具或取得发票的企业的处罚，按发票管理办法的罚则规定实施。

（三）纳税资料报备管理
1.企业必须在承接所管物业后一个月内向主管税务机关报送房管部门核发的物业管理经营资质、物价部门核准的服务项目和收费标准、与业主委员会或房地产公司签订的合同以及所承接管理物业小区的住宅、店面、写字楼和车库车位面积等相关资料。

2.企业必须在每月进行纳税申报时，随同报送《物业管理企业分项目收入明细表》（附件1）、《发票领用存情况月报表》和《物业管理企业发票抵扣明细表》（附件2）。

纳税人未按主管税务机关要求报送纳税资料的，经主管税务机关通知改正仍不改正的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

3.实行查账征收方式或定期定率征收方式的企业应在每季后十五日内向主管税务机关报送季度《物业管理企业季度项目经营情况台账》（附件3）以及用于抵扣的水电费等发票原件。

对于实行查账征收方式的，税收管理员应认真严格做好扣除项目发票的审核工作，在《物业管理企业发票抵扣明细表》审核签名，并在发票原件背后加盖统一的“已抵扣”章，已抵扣的发票不得再次重复抵扣。

实行核定月最低营业额的企业应在每月后十日内向主管税务机关报送《物业
管理企业成本费用列支情况表》（附件4）、《物业管理企业月份项目经营情况台账》（附件5）以及用于抵扣的水电费等发票原件，税收管理员应认真严格做好月核定营业额的比对审核工作。

（四）台账管理
1.企业必须根据不同服务项目分别设置《物业管理企业经营情况台账》，用于登记核算各服务项目的收入、纳税和发票开具情况，并按季度向主管税务机关报送经营台账。

2.税收管理员对纳税人报送的各项涉税资料应进行认真审查核对，并逐户建立《物业管理企业经营情况台账底册》，按月核对服务项目的开具发票与申报收入情况，并结合开展纳税评估工作，做好票表比对、账表核对工作，避免企业漏缴或少缴应纳税费。

（五）纳税评估
主管税务机关应根据纳税人经营台账、纳税人报送的有关资料、税务机关专项清理结果、从有关物业主管部门取得的资料、及其它有关信息线索对物业行业纳税人进行纳税评估。

每年对每户物业纳税人至少开展一次纳税评估。

（附件6：物业管理行业常见涉税问题）
（六）委托代征
1.各县级局可通过委托物业管理企业代征等方式，加强对住宅小区的房屋装饰装修、出租单位或个人应纳税收的征收管理，
具体委托代征办法由各县级局自行制定。

2.各级地税机关应定期或不定期地对代征单位进行检查，及时研究解决代征工作中遇到的问题，每年检查不得少于二次。

（七）协税护税
为加强税源监控，物业管理企业的主管税务机关应取得同级房管部门或其它有权部门的支持、协助，及时了解掌握物业管理经营的有关情况。

（八）档案管理
纳税人提供的资料应作为日常征管资料进行归档管理。

五、法律责任
（一）纳税人不按规定向主管税务机关报送涉税资料，经责令限期改正后仍不改正的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定给予处罚。

（二）纳税人隐瞒应税收入、虚扣或多扣营业额的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

（三）纳税人违反发票管理规定的，可以将根据《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定予以处理。

七、各县级局可按本通知精神结合本地实际制定具体的实施办法并报市局备案。

八、本通知自2006年8月1日（所属期）起执行。