深圳地铁沿线上盖物业考察资料整理

深圳地铁沿线上盖物业考察资料整理

目录

一、概况 (1)

二、实地考察深圳地铁的基本情况介绍 (1)

（一）深圳地铁一期概况 (1)

（二）深圳地铁印象 (2)

二、深圳地铁沿线上盖物业考察 (5)

（一）1号线沿线上盖物业考察 (5)

（二）4号线沿线上盖物业考察 (12)

三、关于本次深圳地铁上盖物业调研的体会总结 (13)

（一）关于地铁与上盖物业结合模式的总结 (13)

（二）武汉地铁与上盖物业结合应重点关注的问题 (14)

（三）关于地铁沿线地下空间利用的启示总结 (15)

附件1：《深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划》 (16)

附件2：香港：地铁上盖物业的发祥地 (19)

一、概况

2007年9月30日－10月1日期间，以深圳为目的地，深圳地铁沿线上盖物业为目标进行了地铁沿线上盖物业情况的考察。

历时2天的考察，实际考察了深圳地铁1号线沿线9个站点——罗湖站、国贸站、老街站、大剧院站、科学馆站、华强路、岗厦站、会展中心站、购物公园站、香蜜湖站、车公庙站、竹子林站、侨城东站、华侨城站、世界之窗站，以及4号线沿线4个站点——皇岗站、福民站、市民中心站和少年宫站。

二、实地考察深圳地铁的基本情况介绍

（一）深圳地铁一期概况

深圳地铁一期工程于1998年5月获国务院批准立项，1999年10月工程初步设计通过评审。2002年4月，地铁一期工程延长段通过初步设计评审。深圳地铁一期工程自2004年12月28日起试运营，于2006年7月1日转入正式商业运营。2006年1－6月，仍处于试运营期间的深圳地铁，在不计折旧、不计利息的情况下，获得了100多万元的赢利，这在国内地铁运营史上还是第一次。同样在不提折旧、不计利息的前提下，广州地铁用了7年、上海地铁用了9年时间才实现赢利。

深圳地铁一期工程主要由两部分组成：规划的一号线东段和四号线南段。线路全长21.866公里，总投资115.5亿元人民币，已于2004年建成试运行。主要站点包括：

一号线东段：包括罗湖、国贸、老街、大剧院、科学馆、华强路、岗厦、会展中心（1、4号线换乘站）、购物公园、香蜜湖、车公庙、竹子林、侨城东、华侨城和世界之窗共15个车站。线路自罗湖火车站站前广场起向北沿人民南路经国贸到解放路转向西沿解放路、深南中路至福田路后向西南转到福华路，沿福华路向西至新洲路转向深南大道，经香蜜湖、车公庙、竹子林、侨城东、华侨城至世界之窗止，线路全长17.119双正线公里。

四号线南段：包括皇岗、福民、会展中心（1、4号线换乘站）、市民中心和少年宫5个车站。线路自皇岗砂码头起，穿广深高速公路桥后向北沿金田南路至滨河大道转向中心二路，在会展中心站与1号线立交换乘,然后再沿规划的鹏城一路至少年宫止，线路全长4.479双正线公里。

另有竹子林车辆段出入段线1.291单线公里，1号线与4号线西北联络线0.447单线公里。全线共设车站20座，其中地下站19座、地面站1座。并设竹子林车辆段和控制中心各1处、主变电所2座。

图1：深圳地铁一期主要线路站点图

（二）深圳地铁印象

外地人对于一个城市的第一印象往往是从步出火车站那一刻就开始了。而承载一个城市文明形象的一个重要工具就是这个城市的交通工具。对于深圳来说，全长21.8公里的地铁一期线路则成了这个城市的最佳形象代表。正如深圳这个城市，深圳地铁无处不显年轻、漂亮，现代时尚气息扑面而来，而埋藏在冰冷的大理石和玻璃塑胶材料之下的却是无所不在的人性化设计及服务；同样，作为香港的好徒弟，深圳地铁正在将它的商业价值发挥到极致。

►人性化。深圳地铁在设计、运营、服务等诸多方面体现了“以人为本"理念。如在车站站台与路轨之间采用屏蔽门系统，每站的屏蔽门长136米，应用屏蔽门，可节能40％，可消除人员意外掉入路轨的可能，大大提高地铁的安全性。深圳地铁的自动扶梯和电梯非常完善，各车站均为无障碍设计，在国际上也是高标准。直升电梯除供盲人、残疾人使用外，还可供老人及各类需要者使用。其中，最让人印象深刻的是地铁列车上车载广播和移动电视的使用，一方面达到指导、说明和宣传的作用；而且充分尊重不同人群的需要。例如，广播、电视乃至车内标志中从来不说请给老弱病残幼让座，而通常说请给有需要的人让座，虽然仅仅几个字的差别，但其中体现出的却是一种平等和尊重。另外，罗湖站和会展中心站由于其交通枢纽作用成为现有两个最重要的换乘中心，会展中心站是1号线和4号线的换乘站，而罗湖站则集火车、地铁、公汽、的士、长途客运、口岸为一体，每天客流量巨大，但采用无距离换乘的方式将几种交通方式完美结合，达到了有条不紊、井然有序，十分方便不同人群的出行需求。

图2：深圳地铁的屏蔽门系统为国内首创

图3：地铁站内指示标志随处可见

图4：站台上无障碍垂直电梯通行无阻

►商业化。深圳由于紧靠香港，其地铁也深受香港地铁的影响。香港地铁的成功经验是将地铁和沿线物业相结合，通过发展沿线物业带动地铁沿线人流、车流、物流和财富流的集聚，从而为其铁路路线提供了大量的乘客需求量。正是物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应又吸引区内外大量消费人流，形成了良好的循环效应和收益。另外，由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线地产不断增值，香港地铁在地铁建设中把沿线地产开发“捆绑”在一起，即地下车站大厅与上层物业同时发展。这种集地产、商业与物业于一身的发展模式，使得香港地铁不但成为了世界上为数不多赚钱的地铁公司，同时也带动了寸土寸金的香港向新城区发展。而深圳地铁1号线在规划设计之初就充分考虑到了商业物业对于人流的吸引力，1号线的沿线区域囊括了目前深圳规模最大的四个商圈︰人民南商圈、东门商圈、华强北商圈、南山商圈。地铁的开通，将这些大的商业圈连成了一个商业带。而且，1号线大部分沿深南大道的走向，是深圳城市交通最密集的地方，沿途有大量的写字楼和居住区。这一切都保证了1号线巨大的人流量和商业成就。而4号线虽然没有传统商圈，但在新建的面积约为3100平方米的市民中心站地下独立层地下商业街，不仅与站厅相连十分便捷，而且成为深圳新兴商业代表。

根据考察情况，深圳地铁商业分为站厅内零星商铺物业、站厅内中型商场物业、与站厅相连的地下商业街等3种业态。其中，面积最大的地下商业区位于会展中心至购物公园区间，约24000平方米，同市民中心站的地下独立层一起成为与站厅相连的地下商业街。此外，面积在1000平方米左右的站厅内中型商场物业，主要分布在大剧院站、会展中心站、世界之窗站。而站厅内零星商铺物业分布在地铁沿线各站，定位为“即时性消费服务”，包括报刊杂志、冲印、点心、零食及银行等。

以下的商业网点是几乎每站都有的。